Quem pagava imóvel em bairro rico hoje só banca na periferia

Com perda do poder de compra em São Paulo, quem conseguia comprar um imóvel no Paraíso há dez anos hoje só consegue adquirir um semelhante em Parelheiros

São Paulo – A capacidade de compra do imóvel para quem vive na cidade de São Paulo desabou nos últimos dez anos.

De acordo com simulação feita pela consultoria especializada no mercado imobiliário Unitas, nesse período houve uma queda de 44% do poder de compra de uma família de classe média na Zona Sul, uma das mais valorizadas da cidade.

Ou seja, uma família com renda de até 40 salários mínimos (o equivalente a uma renda familiar mensal de 32.400 reais em 2014), e podia adquirir, em 2005, um imóvel de 100 metros quadrados no bairro do Paraíso, localizado na região central da cidade, passou a conseguir comprar, no final do ano passado, um imóvel com a mesma metragem no bairro de Parelheiros, a 17 quilômetros de distância, ou nas cidades do ABC, que ficam na região metropolitana de São Paulo, a 34 quilômetros de distância.

“O poder de compra registrou queda mais intensa entre 2005 e 2010, mas continuou a cair, ainda que de forma mais suave, nos últimos cinco anos”, diz João da Rocha Lima, diretor da Unitas e professor do núcleo de real state da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP). “Durante o período a renda cresceu acima da inflação, mas os preços subiram ainda mais”. 

Para realizar a simulação, a Unitas tomou como base o indicador de preços de imóveis IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados) e o IRF (Índice de Renda Familiar), ambos do Banco Central. Já a variação de preços entre bairros e regiões da cidade foi baseada em dados do índice FipeZap.

Como ao longo da última década os preços das casas e apartamentos subiram acima do aumento de renda familiar, medido pelo IRF, o resultado foi a queda no poder de compra das famílias no mercado imobiliário.

Para se ajustar a esse cenário, as construtoras passaram a lançar apartamentos menores na região central da cidade ou imóveis com metragem maior, mas em regiões mais afastadas e menos valorizadas, principalmente fora da capital.

Um dos números que ilustram essa estratégia é que, no ano passado, Osasco, na região metropolitana, foi a cidade com maior número de lançamento de imóveis: 4.488 unidades foram lançadas na cidade em 2014. A cidade foi seguida por Barueri, que registrou 3.629 unidades lançadas, de acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).

Novo Plano Diretor deve tornar compra ainda mais difícil

A simulação da Unitas também estima que, a partir desse ano até 2018, o poder de compra das famílias no mercado imobiliário e, São Paulo poderá ficar ainda menor por conta dos efeitos do novo Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade, que define as regras para a construção de empreendimentos e foi anunciado em 31 de julho do ano passado.

Tomando ainda como exemplo a Zona Sul da cidade, a estimativa da consultoria é de que o poder de compra das famílias na região, sem o efeito do novo Plano Diretor, continuaria a se reduzir até 2018, passando de 56% para 52%. Mas, com as novas regras para construção na cidade, o poder de compra pode cair de forma mais intensa nos próximos anos, para 44%.

Nesse cenário, a consultoria leva em conta apenas o aumento do preço que será pago pelas construtoras que quiserem construir acima do limite previsto no Plano Diretor (outorga onerosa), e não uma eventual alta de preços dos terrenos, que pode ser causada pela maior restrição de áreas para construir.

“A alta dos preços dos terrenos irá depender do estoque de imóveis disponíveis no mercado quando o novo Plano Diretor passar a surtir efeito”, diz Lima. “O comportamento das vendas no mercado irá definir se as construtoras irão repassar esse eventual aumento de custo para os compradores a partir desse período ou suspender novos lançamentos, caso não encontrem demanda suficiente no mercado”. 

Hoje, a estimativa é de que cerca de 300 empreendimentos sejam lançados na capital dentro das regras do Plano Diretor antigo. Esses lançamentos devem segurar os preços dos imóveis neste ano e até o segundo semestre de 2016. “Posteriormente, caso o estoque seja vendido mesmo diante da piora da economia, haverá certamente um reajuste de preços”, diz o diretor da Unitas. 

Veja no documento abaixo os principais gráficos elaborados pela Unitas para estimar a queda no poder de compra dos paulistanos no mercado imobiliário. 

O primeiro gráfico aponta como os custos para construção de imóveis e os preços das unidades se comportaram em todo o país no período. No segundo, é mostrado o comportamento dos preços e sua relação com os custos dos terrenos. 

No terceiro gráfico é possível verificar como os preços dos imóveis subiram acima do Índice de Renda Familiar na última década, o que resultou na queda da capacidade de compra do imóvel pelas famílias. 

No quarto, quinto e sexto gráfico, a simulação da perda do poder de compra de uma família de classe média na Zona Sul da cidade de São Paulo é ilustrada em mapas.

Tomando como hipótese que uma família de classe média conseguia adquirir um apartamento no bairro do Paraíso em 2005, cada linha pontilhada mostra em quais regiões essa família passou a poder comprar um imóvel semelhante a cada ano. Os números ao lado de cada linha apontam a distância de cada um desses imóveis em quilômetros em relação ao ponto inicial, no caso o bairro do Paraíso.  

Destaques e efeitos do Plano Diretor Estratégico no preço dos imóveis

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