Quebrado na bolsa, fundo GWI faz fortuna com imóveis

Gestora com péssimo desempenho em bolsa diz que com 300 milhões de reais construiu um portfólio de imóveis que vale 600 milhões de reais. Detalhe: está tudo à venda

São Paulo – A GWI Asset Management se notabilizou nos últimos anos por gerir alguns dos fundos mais agressivos do mercado brasileiro. As carteiras administradas pela gestora, bastante popular entre a comunidade sul-coreana do Bom Retiro (bairro central de São Paulo), quebraram duas vezes, uma em 2008 e outra em 2011. No mês passado, um dos fundos da GWI chegou a ficar com o patrimônio líquido negativo, continua inadimplente com a bolsa e, desta forma, está impedido de operar. Paralelamente à estratégia quase kamikaze adotada no mercado acionário, a gestora conseguiu constituir um braço imobiliário bem-gerido e lucrativo, que tem tudo para se transformar em tábua de salvação neste momento de dificuldade extrema.

Fundada em 2006, a GWI Real Estate se especializou em comprar terrenos e construir imóveis (principalmente galpões logísticos) que posteriormente seriam alugados para empresas. Assim, como a área de asset management, o fundo imobiliário tem como principal acionista o sul-coreano Mu Hak You, e captou recursos de outros 70 investidores endinheirados, brasileiros e coreanos. O dinheiro foi usado na compra de 2,4 milhões de metros quadrados em terrenos localizados a um raio de até 120 km da cidade de São Paulo e na construção de quatro empreendimentos. Como a maior parte dos terrenos foi adquirida em 2007 e 2008, o fundo conseguiu aproveitar como poucos o boom imobiliário brasileiro. Segundo a própria empresa, o portfólio, que consumiu investimentos de 300 milhões de reais, vale hoje cerca de 600 milhões.

Especialistas de mercado que conhecem os imóveis da GWI confirmam que, em uma estimativa conservadora, a carteira poderia ser vendida por ao menos 500 milhões de reais neste momento. Eles explicam que há uma grande escassez de galpões industriais para as empresas brasileiras e que os preços dos bons terrenos no eixo Rio-SãoPaulo-Campinas dispararam nos últimos anos. Ao mesmo tempo, não faltam fundos interessados em investir nesse tipo de empreendimento. Os mesmos especialistas afirmam que a GWI Real Estate já começou a organizar o processo que pode culminar com a venda de todos seus imóveis, sem exceção – oficialmente, a empresa diz que só planeja se desfazer de ativos não-estratégicos, o que exclui os galpões.

Dois condomínios logísticos são as galinhas dos ovos de ouro da empresa. Localizado no km 66 da rodovia Anhanguera, o Global Jundiaí obteve um financiamento de 27 milhões de reais do BNDES, terminou de ser construído recentemente e inclui 41.000 metros quadrados de galpões modernos. O empreendimento já está 100% locado e pode ser utilizado tanto para o armazenamento de produtos como para abrigar uma unidade fabril. O principal inquilino do Global Jundiaí é a taiwanesa Foxconn, maior fabricante do mundo de componentes eletrônicos e computadores.

A Foxconn já possuía uma unidade em Jundiaí, às margens da rodovia dos Bandeirantes, onde produz aparelhos para a HP, a Dell e a Sony. Somente no mês passado, a gigante taiwanesa confirmou o fechamento de um acordo com a Apple para produzir produtos eletrônicos na nova unidade. Inicialmente devem ser montados iPhones, já que o plano mais barulhento, de produzir iPads na unidade, ainda não está de pé. No mercado, circula a informação que a empresa busca um acordo com o BNDES para a instalação da fábrica – mas ninguém sabe qual será o desfecho dessas conversas. 


O primeiro centro logístico da GWI a ficar pronto, entretanto, foi o Global Cumbica. O fundo comprou um antigo galpão próximo ao aeroporto de Guarulhos, fez uma reforma completa e ampliou a área locável para um total de 54.500 metros quadrados. Novas ampliações ainda estão sendo feitas. Entre os atuais inquilinos, estão empresas como a TAM, a Dufry, a DHL e a TNT. Segundo especialistas, os dois empreendimentos interessam principalmente a fundos de pensão porque já estão prontos, locados e oferecem uma fonte segura de renda futura para quem se aposentar com o patrocínio dessas entidades.

Ainda na área de galpões, a GWI possui terrenos para erguer empreendimentos em Campinas, Sumaré, Sorocaba e Vinhedo, no interior de São Paulo. Outros empreendimentos logísticos podem ser construídos nas proximidades do aeroporto de Viracopos e em Jundiaí. Já nesses casos, os possíveis compradores para os ativos seriam incorporadores ou investidores interessados em levar adiante projetos ainda em fase inicial.

A empresa atua ainda nas áreas de varejo (com o shopping Praça da Moça, o único de Diadema, no ABC paulista) e de escritórios comerciais (com o Alpha Tocantins, um prédio de escritórios em Barueri, na Grande São Paulo). Uma parte do shopping Praça da Moça já foi vendido pela GWI à Funcef (fundo de pensão dos funcionários da Caixa Econômica Federal), que se tornou controladora do empreendimentos. A participação restante, de 23%, também está à venda, segundo a própria GWI.

Por último, a empresa constituiu um fundo imobiliário com quotas negociadas na BM&FBovespa sob o código GWIC11. Lançado em novembro de 2009, o fundo comprou um parte de um empreendimento do próprio grupo, o Global Cumbica, em uma negociação que rendeu os recursos necessários para que outros projetos fossem levados adiante.

Como fundos imobiliários negociados em bolsa podem incluir isenção de Imposto de Renda sobre as receitas com aluguéis distribuídas às pessoas físicas, o negócio acabou sendo uma forma de a GWI vender parte de sua participação no Global Cumbica por um preço interessante. Quem investiu nas quotas também não tem do que reclamar. O fundo acumula um retorno total de 73% em 21 meses, um dos maiores da indústria para o período. 


Bolsa

Uma importante diferença entre esse fundo imobiliário negociado em bolsa e as demais aplicações oferecidas pela GWI ao mercado é que, no primeiro, não é permitida a “alavancagem”, um jargão do mercado financeiro para designar operações em que uma empresa toma dívidas para realizar investimentos. Um especialista em fundos imobiliários que pediu para não ser identificado lembra que a legislação brasileira só permite que esses fundos comprem imóveis com o dinheiro levantado junto aos quotistas – e não com financiamentos bancários, por exemplo.

Já os fundos oferecidos pela GWI Asset Management estão entre os mais alavancados do país. Mesmo com estratégias arriscadíssimas, a empresa chegou a gerir mais de 1 bilhão de reais. Segundo circula no mercado, metade do dinheiro era do próprio Mu Hak You. Aberto em 2004, o fundo GWI FIA chegou a viver dias de glória em meados da década passada, acumulando uma rentabilidade de quase 800%. Quando a bolsa subia, o fundo conseguia obter um retorno bem superior à média por investir em contratos a termo. Esse tipo de derivativo permite que o fundo, na prática, invista valores superiores a seu próprio patrimônio. Quando a maré vira, porém, o rombo a ser coberto pode ser enorme.

O inferno astral de Mu Hak na bolsa começou em 2008, quando duas carteiras da GWI chegaram a ser fechadas para resgates após uma desvalorização de até 90%. Na época, os quotistas do fundo decidiram dar um voto de confiança ao gestor. Mu Hak não apenas se manteve como administrador dos quatro fundos como abriu outras três carteiras até 2011.

Quando a situação parecia sob controle, veio um tombo ainda maior em agosto. A agência de classificação de risco Standard & Poor’s rebaixou o rating dos EUA, derrubou as bolsas globais e levou o fundo GWI Private a perdas astronômicas com contratos a termo de ações do frigorífico Marfrig. O fundo teve de ser fechado para resgates assim como outras seis carteiras da GWI. O patrimônio do GWI Private ficou negativo em 29 milhões de reais – ou seja, os quotistas perderam todo o dinheiro investido e ainda terão de ratear esse valor para que o fundo volte a operar.

Apesar de novamente Mu Hak ter obtido apoio dos investidores para continuar na gestão e de os fundos já terem sido oficialmente reabertos, ainda não ficou definido quem vai pagar a conta das perdas. Na prática, o fundo só poderá voltar a operar no mercado quando quitar as dívidas antigas. Com a venda de ao menos parte do portfólio de imóveis, a empresa garantirá uma nova chance de se reerguer. Desta vez, talvez sem alavancagem.