Quanto realmente custa comprar e revender um imóvel

Simulações feitas pelo escritório Turci Advogados mostram, na ponta do lápis, quanto gasta quem compra e revende um mesmo imóvel e o impacto das despesas no lucro

São Paulo – O processo de compra e venda de um imóvel residencial conta com mais de dez custos que o encarecem e corroem os lucros do proprietário. Portanto, quem deseja ganhar dinheiro com a compra e venda de imóveis precisa estar atento a essas despesas para avaliar a viabilidade e a real vantagem do negócio. Especialmente se a intenção é comprar o imóvel na planta e revendê-lo na hora da entrega das chaves, processo mais custoso.

As simulações a seguir foram feitas por Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci Advogados. Nelas são mostrados os custos da compra de um imóvel de 400.000 reais revendido por 500.000 reais na cidade de São Paulo. São mostradas duas situações: na primeira, o imóvel foi comprado na planta e revendido na entrega das chaves; na segunda, o imóvel comprado já é usado, sendo revendido certo tempo depois com lucro. Repare que, no primeiro caso, o preço de 500.000 reais pedido na revenda não é suficiente para compensar os custos, havendo prejuízo.

Cabem aqui algumas ressalvas: em primeiro lugar, as taxas estipuladas por cláusulas contratuais na venda do imóvel na planta nem sempre são cobradas e, ainda assim, são questionáveis. Se para que elas sejam retiradas for preciso entrar na Justiça, o comprador deve avaliar se o custo da via judicial compensa, ou se vale mais a pena pagá-las de uma vez. Conheça melhor as despesas listadas nas tabelas a seguir.

Em segundo lugar, podem ser abatidos do ganho de capital o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os juros do financiamento e todas as corretagens cobradas à parte, isto é, não inclusas nos valores de compra e venda do imóvel. Como a simulação não leva em conta o custo do financiamento, o imposto de renda sobre o ganho de capital foi calculado em cima do lucro líquido de ITBI e corretagens.

Caso 1: Imóvel comprado na planta e vendido nas chaves

Despesas na hora da compra:

Valor de compra anunciado: 400.000 reais

Despesa Percentual (%) Valor (R$)
Taxa SATI* 1% 4.000,00
Corretagem* 6% 24.000,00
Taxa de interveniência* 2% 8.000,00
Taxa de obra* 2% 8.000,00
ITBI** 2% 8.000,00
Escritura e registro** 1% 4.000,00
Dispêndio total (com cláusulas contratuais + despesas obrigatórias)
456.000,00

(*) Taxas estipuladas em cláusulas contratuais e cobradas pela incorporadora. Os percentuais e valores são estimados e podem variar (ou não ser cobrados) em cada caso.
(**) Despesas obrigatórias.


Despesas na hora da venda:

Despesa Percentual (%) Valor (R$)
Taxa de repasse* 3% 12.000,00
Imposto de Renda sobre ganho de capital 15% 5.700,00
Corretagem 6% 30.000,00
Documentação   400,00
Valor líquido recebido   451.900,00

(*) Taxas estipuladas em cláusulas contratuais e cobradas pela incorporadora. Os percentuais e valores são estimados e podem variar (ou não ser cobrados) em cada caso.

Valor gasto na compra: 456.000 reais
Valor obtido na venda: 451.900 reais
Total das despesas: 104.100 reais (mais de um quarto do valor de compra do imóvel)
Prejuízo: 4.100 reais

Caso 2: Imóvel comprado e revendido já usado

Despesas na hora da compra:

Valor de compra anunciado: 400.000 reais

Despesa Percentual (%) Valor (R$)
ITBI 2% 8.000,00
Escritura e registro 1% 4.000,00
Total das despesas obrigatórias
12.000,00
Dispêndio total   412.000,00

Despesas na hora da venda:

Valor de venda: 500.000 reais
Despesas dedutíveis do ganho de capital (ITBI e corretagem): 38.000 reais
Ganho de capital: 62.000 reais

As corretagens foram deduzidas da base de cálculo do IR pois não foram incluídas no preço do imóvel nem na compra nem na venda. Caso contrário, a dedução não seria possível.

Despesa Percentual (%) Valor (R$)
Imposto de Renda sobre ganho de capital 15% 9.300,00
Corretagem 6% 30.000,00
Documentação   400,00
Total das despesas usuais de venda   39.700,00
Valor líquido recebido   460.300,00

Valor gasto na compra: 412.000 reais
Valor obtido na venda: 460.300 reais
Total das despesas: 51.700 reais (12,5% do valor de compra do imóvel, ou cerca de metade do lucro bruto)
Lucro: 48.300 reais

(*) Matéria atualizada às 18h33 com mais esclarecimentos sobre o imposto de renda.