Os preços de venda dos imóveis nos leilões da Caixa em 20 cidades

Levantamento mostra que preços têm desconto médio de 30% sobre o valor avaliado pelo banco.

São Paulo – O preço mínimo de venda de imóveis retomados pela Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para EXAME.com em 20 cidades do país.

O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).

O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. “Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel”, diz Marcelo Prata, fundador da Resale.

O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.

Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. Mais abaixo, veja a tabela completa com todos os dados do levantamento.

Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale

Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale (EXAME.com/Reprodução)

A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.

Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.

O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.

CIDADE % DO TIPO DE IMÓVEIS MÉDIA DE DESCONTO MÉDIA DO VALOR DO IMÓVEL (R$) MÉDIA DO VALOR MÍNIMO DE VENDA (R$)
Belo Horizonte -17,53% 288.469 238.015
Apartamento 70% -17,92% 249.095 203.197
Casa 22% -20,69% 390.344 316.623
Brasilia -24,37% 313.271 234.912
Apartamento 64% -20,69% 282.652 223.172
Casa 27% -31,08% 395.667 274.788
Campinas -19,50% 281.184 241.774
Apartamento 67% -24,25% 243.775 195.361
Casa 33% -10,00% 356.000 334.600
Contagem -17,75% 198.188 160.822
Apartamento 74% -15,41% 168.899 142.624
Casa 20% -21,36% 292.366 226.693
Curitiba -15,27% 379.215 316.275
Apartamento 55% -19,08% 238.958 194.087
Casa 34% -9,68% 443.043 369.178
Florianópolis -19,45% 762.807 677.127
Apartamento 64% -22,22% 492.033 388.977
Casa 14% -31,15% 363.500 242.245
Fortaleza -22,22% 282.829 221.089
Apartamento 36% -21,01% 209.307 164.835
Casa 64% -22,90% 323.914 252.525
Goiânia -28,21% 193.785 148.693
Apartamento 42% -22,41% 192.288 150.110
Casa 56% -31,93% 192.811 147.960
Niterói -36,77% 302.194 198.307
Apartamento 44% -22,25% 301.522 228.615
Casa 56% -48,38% 302.731 174.061
Porto Alegre -29,81% 271.247 199.058
Apartamento 78% -31,78% 221.686 160.782
Casa 18% -22,28% 503.236 377.287
Recife -18,17% 387.248 313.767
Apartamento 92% -18,00% 311.221 253.306
Casa 8% -20,00% 1.223.542 978.834
Rio de Janeiro -30,24% 300.866 221.627
Apartamento 68% -28,07% 259.855 192.633
Casa 26% -35,14% 382.842 275.712
Salvador -29,99% 163.362 119.624
Apartamento 71% -28,28% 176.695 131.551
Casa 23% -37,37% 138.160 93.733
Santo André -15,13% 786.261 637.814
Apartamento 39% -13,51% 342.843 295.173
Casa 50% -14,20% 525.298 460.622
Santos -25,00% 365.279 280.643
Apartamento 83% -28,00% 363.435 269.361
Casa 17% -10,00% 374.500 337.050
São Bernardo do Campo -6,25% 306.487 286.339
Apartamento 69% -6,36% 233.071 218.175
Casa 19% -10,00% 528.333 475.500
São Caetano do Sul -5,00% 438.543 425.689
Apartamento 50% -10,00% 257.086 231.377
Casa 50% 0,00% 620.000 620.000
São Paulo -13,75% 376.755 320.464
Apartamento 50% -12,19% 306.628 259.090
Casa 46% -15,01% 428.600 367.443
Vila Velha -18,57% 403.419 357.290
Apartamento 38% -10,00% 302.799 258.999
Casa 15% -13,18% 1.338.723 1.270.060
Vitória -20,00% 166.105 132.884
Apartamento 100% -20,00% 166.105 132.884

Mercado aquecido

Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.

O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.

A Resale pretende monitorar os preços de imóveis retomados que são vendidos em leilões mensalmente, como forma de dar maior acesso ao mercado para o investidor de porte médio. “Muitas vezes este investidor não sabe onde pesquisar oportunidades”.

A ideia é também incluir, no futuro, dados sobre imóveis vendidos por outros bancos, leilões judiciais e também de leilões realizados por órgãos públicos.

A plataforma também lançou um aplicativo com as mesmas funcionalidades do site para facilitar o monitoramento dos imóveis.

Compra exige paciência e assessoria

Os leilões de imóveis não são para qualquer um. “Não é o tipo de compra para quem quer sair do aluguel e muito menos para quem quer entrar rápido no imóvel. Como 90% deles estão ocupados, o processo para retirada do ex-mutuário leva tempo e pode ser necessário o serviço de um advogado”, diz Prata.

Isso porque o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. “Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”, diz Prata.

Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.

A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.

Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.

Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.

Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem.

Comentários

Não é mais possível comentar nessa página.

  1. Gabriel Brant

    Atenção Corretor de imóveis e imobiliárias, Rede de Contatos! Este é um dos segredos dos profissionais bem-sucedidos, que também sabem o quanto é fundamental mantê-la atualizada e o mais ampla possível. E a plataforma/app Callbex é a mais eficaz para manter “Sua Marca” em evidência e seus contatos sempre atualizados. E a custo zero!!!