Imóvel financiado rende mais para investidores

Estudo da consultoria Mercer a pedido do Portal EXAME mostra que financiar imóvel para investimento é mais rentável que comprá-lo à vista, mas há riscos

Com o reaquecimento do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, as aplicações em imóveis voltaram a ser apontadas pelos especialistas como uma boa opção para diversificação da carteira de investimentos. Não só pelas perspectivas de valorização dos imóveis – em São Paulo, o preço médio do metro quadrado de área útil de imóveis residenciais vem aumentando a uma taxa acima de 10% ao ano -, mas também devido à retomada do mercado de locação, que em 2007 rendeu aos locadores retornos superiores a 10% ao ano, de acordo com o Secovi.

Um fator, entretanto, que torna o investimento ainda mais atrativo é a possibilidade de potencializar os ganhos utilizando o crédito imobiliário como parte da estratégia de investimento. A pedido do Portal EXAME, a consultoria Mercer desenvolveu um estudo que mostra que o retorno obtido pelos investidores que optarem por essa estratégia pode ser até 54% superior àquele auferido por quem preferir comprar o imóvel à vista.

A Mercer simulou três possibilidades para um investidor que disponha de 120.000 reais para aplicar em imóveis. No primeiro caso, o investidor compraria à vista o imóvel e o alugaria, obtendo ao final de 12 anos 501.401,80 reais, incluindo o valor do imóvel já valorizado e a renda obtida com a locação durante o período. Se ao invés de comprar o imóvel à vista o investidor desse uma entrada de 30.000 reais, financiasse 90.000 reais pagando juros de 9% ao ano, mais a taxa referencial (TR), e investisse o dinheiro que manteve em mãos em renda fixa e ações, ao término de 12 anos teria um patrimônio de 771.168,59 reais. A princípio, as prestações do financiamento seriam pagas com o rendimento das aplicações e o retorno do aluguel, porém, a partir do 95º mês de financiamento, apenas a renda obtida com a locação já seria suficiente para pagar a prestação (veja detalhes no quadro abaixo).

Quanto rende investir em imóveis
 
 
CASO 1

Investir todo o patrimônio num imóvel e ter o aluguel como retorno

 

Valor Imóvel
Valor do Imóvel Capitalizado (1)
Valor Aluguel (2)
Valor Final (3)
R$ 120.000,00
R$ 376.611,41
R$ 124.793,40
R$ 501.404,80

 

1) Capitalização de 10% a.a.
2) Reajuste dos aluguéis de 7% a.a.
3) Valor do imóvel capitalizado + aluguel

 

CASO 2

a) Investir parte do dinheiro (R$ 90.000,00) num fundo DI ou renda fixa, com rentabilidade de 12,60% a.a.
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC

 

Valor Imóvel
Valor do Imóvel Capitalizado (1)
Retorno Financeiro
Valor Final
120.000,00
376.611,41
309.948,68
686.560,09

 

1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido em renda fixa.

 

CASO 3

a) Investir R$ 63.000,00 num fundo DI ou renda fixa e R$ 27.000,00 em ações. Rentabilidade da renda fixa: 12,60% a.a.
Rentabilidade das ações : 18.0% a.a. (retorno hipotético)
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC

 

Valor Imóvel
Valor do Imóvel Capitalizado (1)
Retorno Financeiro
Valor Final
R$ 120.000,00
 R$ 376.611,41
 R$ 394.557,18
 R$ 771.168,59

 

1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: Parte da parcela adquirida do imóvel será paga com os recursos (juros) obtidos no investimento de renda fixa.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido nas aplicações financeiras.

 

Fonte: consultoria Mercer

O investidor mais conservador teria a opção de investir o dinheiro somente em renda fixa – o que já lhe garantiria um rendimento superior ao que seria obtido caso comprasse à vista o imóvel -, mas na avaliação do matemático e professor da Universidade de São Paulo (USP), José Dutra Vieira Sobrinho, só vale a pena elevar o risco da carteira tomando um empréstimo se o investidor decidir aplicar em ações. “No longo prazo, a tendência é de que a Bolsa renda muito mais que a renda fixa”, diz.

A simulação não considera os custos de operação, nem a possibilidade de vacância do imóvel por longo período. De acordo com dados do Secovi, o tempo médio para locação de um imóvel em 2007 foi 22 dias. “A redução das taxas de juros e a ampliação dos prazos dos financiamentos imobiliários não reduziram a procura por imóveis para locação, principalmente imóveis novos”, diz o vice-presidente de Locação do Secovi, José Roberto Federighi.

Segundo o executivo, há uma grande demanda por parte de pessoas que estão em trânsito, estudando ou trabalhando fora de sua cidade natal. “A globalização criou um novo padrão de carreira e, com o grau de investimento, a tendência é que cada vez mais as pessoas se movimentem. Por isso, muitos preferem alugar ao invés de comprar um imóvel para morar”, diz Federighi, lembrando que os recém-casados, os recém-separados e as pessoas em início de vida econômica também demandam imóveis para locação.