Como pagar R$ 100 mil a menos no financiamento do imóvel

A chave da economia neste tipo de operação está no tamanho da entrada. Veja simulação que te mostra o peso dos juros na sua vida

São Paulo – Você pode economizar muitos milhares de reais se juntar um valor de entrada maior para financiar seu imóvel. Antes de embarcar em um financiamento deste tipo, é preciso estar ciente do alto custo dos juros na sua vida.

Ao financiar um imóvel popular de 200 mil reais em 25 anos, por exemplo, a diferença entre dar uma entrada de 10% ou de 50% custa 148 mil reais. A mesma comparação aplicada a um imóvel de 750 mil reais gera uma economia de 398 mil reais.

Quanto maior o valor da entrada, é claro, mais dinheiro você deixa de pagar com os juros do financiamento.

“Fazer esse esforço prévio é economizar muito dinheiro. Além de pagar menos juros, você pode conseguir taxas de financiamento mais baixas”, orienta Marcela Kawauti, economista-chefe do SPC Brasil.

A pedido de EXAME.com, a economista realizou simulação a seguir, que mostra quanto custa, no total, financiar em 25 anos imóveis de 200 mil reais e de 750 mil reais, dando entradas diferentes: 10%, 30% e 50%.

Os valores finais também são diferentes conforme o tipo de financiamento escolhido, pela Tabela Price, em que o valor das parcelas é sempre o mesmo, ou pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as parcelas começam altas e diminuem com o tempo.

Foi considerada a taxa de juros média praticada pelo mercado nos financiamentos imobiliários, de 11,1% ao ano, segundo o Banco Central. A simulação não considera a taxa de administração do banco e a atualização monetária das parcelas.

Imóvel de R$ 200.000,00

Financiamento pela Tabela Price

Entrada Valor financiado Valor da parcela Total pago (entrada + financiamento)
10% (R$ 20.000,00) R$ 180.000,00 R$ 1.709,00 R$ 532.651,00
30% (R$ 60.000,00) R$ 140.000,00 R$ 1.329,00 R$ 458.729,00
50% (R$ 100.000,00) R$ 100.000,00 R$ 949,00 R$ 384.806,00

Financiamento pelo SAC

Valor financiado Valor da parcela inicial Valor da parcela final Total pago no financiamento (com juros e entrada)
R$ 180.000,00 R$ 2.186,00 R$ 605,00 R$ 438.671,00
R$ 140.000,00 R$ 1.700,00 R$ 471,00 R$ 385.633,00
R$ 100.000,00 R$ 1.214,00 R$ 336,00 R$ 332.595,00

Imóvel de R$ 750.000,00*

Financiamento pela Tabela Price

Entrada Valor financiado Valor da parcela Total pago no financiamento (com juros e entrada)
10% (R$ 75.000,00) R$ 675.000,00 R$ 6.408,00 R$ 1.997.442,00
30% (R$ 225.000,00) R$ 525.000,00 R$ 4.984,00 R$ 1.720.232,00
50% (R$ 375.000,00) R$ 375.000,00 R$ 3.560,00 R$ 1.443.023,00

Financiamento pelo SAC

Entrada Valor financiado Valor inicial da parcela Valor final da parcela Total pago no financiamento (com juros e entrada)
10% (R$ 75.000,00) R$ 675.000,00 R$ 8.197,00 R$ 2.270,00 R$ 1.645.016,00
30% (R$ 225.000,00) R$ 525.000,00 R$ 6.375,00 R$ 1.765,00 R$ 1.446.123,00
50% (R$ 375.000,00) R$ 375.000,00 R$ 4.554,00 R$ 1.261,00 R$ 1.247.231,00

*Teto de imóveis financiados pelo FGTS em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal.

Fonte: Marcela Kawauti, economista-chefe do SPC Brasil

Como juntar um valor de entrada alto?

Não é recomendável que você use suas reservas financeiras para dar entrada em um imóvel. “Não adianta economizar com os juros do financiamento e, se perder o emprego ou tiver um problema de saúde, pagar muito mais caro para tomar empréstimo no mercado”, orienta o consultor Marcelo Prata, especialista em financiamento imobiliário e presidente do Canal do Crédito.

Por isso, você precisará se planejar e escolher uma aplicação financeira para poupar o dinheiro da entrada por um período (veja cinco investimentos seguros para bater a poupança). Esse exercício é um indício de que você conseguirá pagar as prestações do financiamento adiante.

Para fazer a conta de quanto guardará por mês, olhe para o seu orçamento (se não tem, veja como montar um pela primeira vez). Estabeleça um valor fixo por mês que você pode guardar, que não ultrapasse 30% da sua renda, uma exigência dos bancos para aprovar financiamentos.

Neste momento, você conseguirá aplicações financeiras que pagam juros maiores do que os do financiamento. Portanto, se tiver dinheiro para investir, pode valer a pena dar uma entrada menor para conseguir acumular mais dinheiro. Essa dica, no entanto, é exceção, e não regra.

“Dar entrada maior é ideal para quem precisa parcelar mais ou tem dificuldade para juntar muito dinheiro”, orienta Prata.

É melhor financiar pela Tabela Price ou pelo SAC?

Como você pode observar na simulação, o valor final que você paga no financiamento é maior pela Tabela Price, em que as parcelas são sempre as mesmas. Pelo SAC, o custo final do financiamento é menor, mas a desvantagem é que as percelas iniciais pesam mais no bolso.

Se você está no início da sua carreira profissional e projeta aumentar sua renda com o tempo, a Tabela Price pode ser mais indicada. Mas se tem mais incertezas quanto ao futuro ou planeja ter filhos, por exemplo, e acredita que sua renda disponível para pagar o financiamento vai diminuir, vale escolher o SAC. Simule aqui o seu financiamento pelo sistema SAC.