Como não ter dor de cabeça na devolução do imóvel

Consultor explica o que cai na conta de quem na hora de reparar o imóvel para a devolução das chaves

São Paulo – Ao devolver o imóvel para o proprietário, o inquilino deve se certificar de que vai entregá-lo da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Mas na hora de cumprir o que está na lei do inquilinato, podem surgir algumas dúvidas em relação aos procedimentos de entrega, das responsabilidades de cada um e sobre como se resguardar dos eventuais abusos cometidos pela outra parte.¬

Para evitar problemas nessa hora, deve ser feito um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado. Inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora.

Na hora de devolver as chaves ao locador, o inquilino deve fazer os devidos reparos a fim de deixar o imóvel como estava no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão.

Em seguida, deverá ser feita uma nova vistoria, com base no laudo da vistoria inicial e nas fotografias. Se estiver tudo certo, carta branca para a devolução das chaves. Basta o proprietário assinar o recibo de entrega sem ressalvas ou com a observação de que está tudo certo. Esta é a situação ideal.

Os reparos que caem na conta do inquilino são aqueles referentes à manutenção, limpeza e ao desgaste do imóvel – a menos que esses problemas sejam anteriores à chegada do locatário. Se o problema for estrutural – um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração não constatada na hora de fazer o laudo inicial – a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Proprietário: quando o inquilino não cumpre o combinado

Se for constatada alguma divergência entre a situação do imóvel e o laudo inicial, proprietário e inquilino deverão entrar em acordo sobre o que deve ser feito. “Se o proprietário assinar um recibo de entrega de chaves sem ressalvas, mesmo que tenha havido problemas ele não poderá reclamar depois”, diz Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados.


Segundo Strotbek, há diversas formas de se convencionar como os reparos deverão ser feitos, caso ainda estejam pendentes na entrega das chaves. Uma opção para o proprietário é aceitar a devolução das chaves e assinar um recibo com as ressalvas sobre os reparos que ficaram faltando. Será preciso assinar um termo junto com o inquilino, em que este se comprometa a ajeitar o imóvel após a entrega, em um prazo determinado, ou pelo menos pagar a conta.

Outra opção é recusar a entrega do imóvel. “Quando o proprietário não aceita a devolução das chaves, não cessam as obrigações do locatário. Ele deverá continuar pagando aluguel e todas as taxas até deixar o imóvel no mesmo estado inicial”, explica o consultor.

Inquilino: e se o proprietário exigir o que não deve?

E se a vistoria apontar um problema que não é de responsabilidade do inquilino? Pode ser que o locatário já tenha recebido o imóvel com uma rachadura na pintura, por exemplo, e acabe responsabilizado por ela. “Se houve laudo fotográfico no início do contrato, o inquilino está resguardado. Mas se o que for apontado não tiver sido registrado, ficará bem mais difícil provar”, diz Strotbek.

E quando o inquilino faz benfeitorias?

Pode ser que o locatário não goste muito das paredes brancas da sala e queira pintar uma delas de laranja. Ou ainda que deseje colocar uma divisória para transformar um cômodo em dois. Para todos os efeitos, antes de fazer uma benfeitoria qualquer, é imperativo pedir autorização do proprietário. “O inquilino tem o direito até de reformar inteiramente o banheiro, desde que o proprietário esteja de acordo”, diz Alex Stroetbek.

Na hora de devolver o imóvel, valem as mesmas regras. O inquilino deve consultar o proprietário para saber se ele deseja manter a benfeitoria. Em caso positivo, não será preciso removê-la, mas também não haverá ressarcimento pelo valor gasto. Mas se o proprietário não quiser mantê-la e for possível desfazer a obra, o inquilino terá que retirá-la do mesmo jeito.

Contudo, se a obra for irreversível – uma reforma no banheiro, por exemplo – obviamente não será necessário desfazê-la. Isso, é claro, se o proprietário tiver dado autorização antes que ela fosse executada. Caso contrário, o locatário terá de pagar uma multa por infringir a cláusula contratual referente à exigência de autorização para fazer modificações no imóvel.