Como funcionam os certificados e os fundos imobiliários?

Internauta quer saber como faz para investir em papéis atrelados a imóveis e fundos imobiliários

Pergunta da internauta Eduarda Novaes: Tenho interesse em comprar um imóvel, mas ainda teria que juntar mais dinheiro. Vocês poderiam me explicar sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os fundos imobiliários? Onde posso encontrar esses produtos?

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de crédito emitido por uma empresa securitizadora, baseado em contratos de financiamento, locação, arrendamento ou qualquer outro que tenha como objeto um imóvel para garantir o pagamento desse título.

Tomemos por exemplo uma construtora que vende na planta os apartamentos que promete entregar em, digamos, dois anos. Os compradores financiam essa compra e assumem a obrigação de pagar parcelas mensais para a construtora, até a entrega das chaves.

Assim como comerciantes que descontam duplicatas ou cheques pré-datados para antecipar o recebimento, a construtora pode optar por vender esses recebíveis para terceiros, e assim receber à vista aquilo que teria que esperar dois anos. A maneira mais rápida de fazer essa operação é por meio da emissão de CRI. Para isso a construtora contrata uma securitizadora, que empacota os recebíveis nesse título.

Securitização é um estrangeirismo que significa transformar em “security” (valor mobiliário). Ou seja, as dívidas de todos aqueles que compraram os apartamentos da construtora na planta são transformadas num valor mobiliário, que é livremente negociado entre investidores.

O investimento em CRI pode ser bem lucrativo, pois para pessoas físicas os rendimentos pagos (mensais, semestrais ou anuais) são isentos de imposto de renda, mas é preciso lembrar que o investimento tem seus riscos e que a liquidez desses títulos é pequena. O principal risco é o de crédito, isto é, conforme o exemplo, se muitos daqueles que compraram os apartamentos tiverem dificuldades para pagar suas parcelas, a rentabilidade do CRI pode ser afetada.

Para investir diretamente em CRI você deve procurar o seu banco. Mas como você pode notar o assunto não é tão simples. Por isso, os CRI costumam ser oferecidos para investidores qualificados, com valor mínimo de 300.000 reais em aplicações financeiras, embora alguns bancos os ofereçam também para pequenos investidores.

Já os fundos imobiliários são negociados em Bolsa. Para investir, você deve procurar uma corretora de valores. Os FII, como são chamados, investem o dinheiro dos cotistas exclusivamente em negócios imobiliários, como lajes corporativas, condomínios logísticos, shoppings centers, entre outros, inclusive recebíveis imobiliários como o CRI.

O mais comum é que o fundo compre esses imóveis, os alugue e distribua aos cotistas os rendimentos auferidos com o aluguel. Esses rendimentos também são isentos de imposto de renda para pessoas físicas (desde que cumpridas algumas condições). Além disso, o investidor pode vir a ter lucro também com a valorização dos imóveis, que refletiria em valorização das cotas do fundo.

Existem também fundos imobiliários que investem apenas em recebíveis imobiliários, como os CRI. Essa pode ser uma boa alternativa para investir nesses títulos com valores menores, mais liquidez e deixando a cargo de um gestor profissional a escolha dos CRI a investir.

Fundo imobiliário é uma maneira simples e ágil de investir em imóveis, mas também oferece riscos. São investimentos de renda variável e podem gerar prejuízos ao invés do lucro inicialmente almejado.

Você mencionou que pretende comprar um imóvel. Talvez ativos de risco não sejam os mais indicados nesse momento. Por isso, antes de investir em CRI ou em FII sugiro que consulte um planejador financeiro.

*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

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