Como declarar venda e doação de imóvel no Imposto de Renda

As regras do Imposto de Renda para declarar a venda e doação de casas e apartamentos

São Paulo – Tanto a posse, como a compra, venda ou doação do imóvel realizadas em 2014 devem ser informadas na declaração do Imposto de Renda 2015.

A posse de imóveis de valor superior a 300 mil reais obriga o contribuinte a declarar o IR, ainda que a soma dos rendimentos recebidos em 2014 seja inferior aos valores que se encaixam nas regras de obrigatoriedade de declaração (veja como declarar a compra e a posse de imóveis no IR 2015).

Quem obteve lucro com a venda do imóvel em 2014 também está obrigado a enviar a declaração à Receita este ano, mesmo que a operação seja isenta de Imposto de Renda (veja mais detalhes sobre as regras de isenção no final da matéria) e o contribuinte não se enquadre em outras regras de obrigatoriedade.

Imóvel vendido em 2014

O contribuinte que tenha vendido o imóvel no ano passado pode preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap) ao concluir a venda, mesmo que a operação seja isenta de Imposto de Renda ou tenha gerado prejuízo ao contribuinte. O programa auxiliar pode ser baixado no site da Receita.

Joaquim Adir, supervidor nacional do Imposto de Renda da Receita Federal, ressalta que, apesar de opcional, o preenchimento do programa é recomendável. “O GCap permite calcular o tributo devido sobre o lucro obtido na venda do imóvel e, posteriormente, importar os dados diretamente para a declaração do Imposto de Renda”. 

Se a venda gerar algum ganho de capital (lucro) o preenchimento do GCap é obrigatório e o tributo sobre o lucro obtido, de 15%, deve ser pago até o último dia útil do mês posterior ao da transação.

Caso não tenha recolhido o imposto no prazo certo, o contribuinte deve preencher o programa GCap para calcular o tributo devido e, depois, preencher o programa Sicalc, que irá emitir o boleto para pagamento do imposto (Darf) já com o acréscimo de juros e multas.

No momento de preencher a Declaração de Ajuste Anual, basta importar as informações incluídas no GCap para o programa gerador da declaração na aba “Ganhos de Capital”, ao clicar no item “Importação GCap 2014”. 

Nesse campo, somente será necessário que o contribuinte busque o arquivo do GCap no seu computador. Ao incluir o arquivo no programa gerador, o lucro obtido na operação será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.

Se a operação for isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido, também de forma automática, para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

O contribuinte deverá também excluir o bem da ficha “Bens e Direitos”.  Ao declarar o imóvel com o código 12 (apartamentos) ou 11 (casa), a coluna “Situação em 31/12/2013” deve ser preenchida com o valor de aquisição do imóvel informado na declaração anterior. Na coluna “31/12/2014”, deve ser lançado o valor “0,00”. 

Na coluna “Discriminação”, a operação deve ser informada com a inclusão do nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Se o comprador tiver adquirido o imóvel por meio de financiamento, essa informação e o nome do banco que concedeu o crédito para o pagamento do imóvel também podem ser incluídos no campo.

Caso o contribuinte tenha comprado e vendido o imóvel em 2014, as informações sobre a unidade não devem ser inseridas na ficha “Bens e Direitos”.

Venda do imóvel financiado

O lucro obtido na venda de um imóvel em 2014, cujo financiamento não foi quitado deve ser apurado de acordo com os valores efetivamente pagos pelo contribuinte.

Ou seja, se o vendedor quitou metade do valor do financiamento do bem, deverá declarar apenas a venda desse valor.

O lucro que será informado no GCap também deve ser proporcional à essa fatia já paga do imóvel, caso a venda da unidade não seja isenta do Imposto de Renda.

Após realizar esse cálculo, o lucro da transação deve ser declarado pelo contribuinte da mesma forma que a descrita no tópico anterior. O imóvel também deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.

Venda de imóvel com recebimento do pagamento em parcelas

Se os pagamentos pela venda do imóvel no ano passado foram ou ainda estão sendo recebidos de forma parcelada, o vendedor deve preencher o GCap com a data do contrato e o valor total da venda, com a ressalva de que os valores estão sendo recebidos a prazo.

Dessa forma, o programa auxiliar da Receita irá emitir Darfs proporcionais aos valores recebidos pelo contribuinte. Ou seja, os impostos a serem pagos também serão proporcionais às parcelas recebidas.

Ao receber cada pagamento, o vendedor terá até o último dia útil do mês posterior à data de quitação da parcela para recolher o Imposto de Renda proporcional ao valor.

Se o vendedor continuar a receber os pagamentos neste ano, o contribuinte deve informar no GCap que o restante do valor será recebido em 2015.

Imóveis doados

A doação de um imóvel não gera lucro ao proprietário e é isenta do pagamento de Imposto de Renda.

Apenas quem recebe o imóvel doado pode ter de pagar um tributo estadual, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ITD), cuja sigla, limite de isenção e valor variam conforme o estado.

O imóvel doado em 2014 deve ser informado pelo contribuinte na ficha “Bens e Direitos”. Na linha referente ao imóvel, o doador deve informar a transferência e incluir os dados do beneficiário.

Na coluna “31/12/2013”, deve reportar o preço de aquisição do imóvel informado na declaração anterior e, na coluna “31/12/2014”, deve lançar o valor “R$ 0,00”.

A transferência do bem também deve ser informada na ficha “Doações Efetuadas”. O contribuinte deve preencher o campo “Discriminação” com os dados do beneficiado e o valor do imóvel doado.

Isenção do imposto sobre a venda

O Imposto de Renda que incide sobre o lucro da venda da unidade residencial é de 15%. No entanto, a operação é isenta do pagamento do pagamento do imposto se o contribuinte vender seu único imóvel por valor igual ou inferior a 440 mil reais, desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos; o ganho obtido na venda de imóveis adquiridos até 1969.

O contribuinte também não paga tributos sobre a transação caso o lucro da venda do imóvel seja usado para a compra de outra unidade no prazo de 180 dias. 

Nesse caso, é possível utilizar todo o dinheiro da venda para a compra de um ou mais imóveis residenciais e obter isenção total do imposto sobre os valores ou utilizar apenas parte do dinheiro obtido na venda do imóvel para essa finalidade e pagar a alíquota proporcional ao valor restante.

É necessário apontar a opção na hora de preencher o GCap para utilizar o benefício. O benefício pode ser usado apenas uma vez a cada cinco anos,

Caso não utilize o benefício fiscal ou parte dele após os 180 dias, o contribuinte tem mais 30 dias para recolher o Imposto de Renda sem multa, apenas com juros de 1% mais o valor da taxa Selic no período. Mas, ao realizar essa opção, não será possível usufruir da isenção fiscal pelos próximos cinco anos. 
 
Se o contribuinte pensa em vender um imóvel no curto prazo, portanto, pode ser mais recomendável pagar o imposto devido depois desse prazo de seis meses, optando pelo pagamento da multa para não perder a isenção fiscal depois, diz o advogado especialista em Imposto de Renda Samir Choaib. “Dessa forma, ele poderá utilizar o benefício fiscal nos próximos anos”.