Virou bom negócio investir em imóveis

Comprar um imóvel para alugar, ou aplicar em fundos que fazem isso, um tipo de investimento que era um mico há alguns anos, virou uma ótima opção com a queda dos juros. Mas quem comprou antes pagou mais barato

São Paulo – O engenheiro paulistano Luiz Fernando Gambi passou mais de 15 anos ouvindo provocações sempre que conversava sobre investimentos. Seus amigos aplicavam, basicamente, na bolsa e na renda fixa — e ficaram um bom tempo rindo à toa com os juros de 20% ao ano e com a valorização das ações, especialmente das empresas que abriram o capital entre 2004 e 2007 (algumas chegaram a subir mais de 50% num único dia).

Só que ele sempre investiu em imóveis — e só em imóveis. Seu objetivo era comprar o maior número possível de casas e apartamentos (ele não diz quantos tem, mas corretores garantem que são mais de 50, todos em São Paulo) e alugá-los para conseguir um retorno de 1% ao mês. Para os amigos, era uma loucura: Gambi passava vários finais de semana procurando imóveis, outros acompanhando a reforma de propriedades antigas e um bom tempo negociando com corretores — e, se tudo desse certo, ganhava perto de 13% ao ano.

Hoje, quando as conversas sobre investimentos aparecem, os papéis se invertem. São os amigos que ficam pedindo conselhos. “Eles querem saber os melhores bairros, o que eu visitei no fim de semana, essas coisas que pareciam chatas e agora parecem interessantes”, diz.

É verdade que comprar um imóvel para alugar — ou colocar dinheiro num fundo imobiliário que receba aluguéis de um shopping ou prédio comercial — não é o melhor negócio do mercado. O retorno que os investidores têm conseguido fazendo isso caiu de 7% para 6% ao ano, em média, nos últimos cinco anos, segundo uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Mas, pela primeira vez desde o início do Plano Real, em razão da queda dos juros, esse rendimento é maior que o de títulos públicos atrelados à inflação (faz-se essa comparação porque os aluguéis são, na maioria das vezes, corrigidos por índices de preço). E, no caso dos imóveis, ainda existe a chance de os preços subirem e o investidor ganhar algum dinheiro vendendo por um valor maior.

A valorização dos imóveis continua, embora com menos força que em anos anteriores. Em média, os preços das casas e dos apartamentos subiram 18% em Recife, 16% em São Paulo, 15% no Rio de Janeiro e 4% em Brasília nos últimos 12 meses, de acordo com a Fipe. Mas quem comprou há anos, como Fernando Gambi, ganhou mais de 300%. 


Em geral, os imóveis mais fáceis de ser alugados são os pequenos, de até dois dormitórios — um levantamento do site Zap, que reúne os classificados eletrônicos para a venda de imóveis em sete cidades, mostra que os apartamentos com aluguel no valor entre 1.500 e 2.000 reais são os mais pesquisados pelos usuários.

Em parte, isso é explicado pela mudança no perfil de moradia dos brasileiros: na última década, o número de pessoas por domicílio caiu 16%, e quem decide sair de casa geralmente procura um lugar pequeno. Mas, para ganhar dinheiro comprando e alugando imóveis desse porte, é preciso barganhar para pagar pouco. Se é mais fácil alugar cobrando até 2.000 reais por mês, o preço não pode ser muito superior a 400.000 reais — e é cada vez mais difícil encontrar imóveis de dois quartos por esse preço em algumas capitais. 

Uma alternativa à compra de uma casa ou apartamento é partir para os fundos imobiliários. Há carteiras com aplicação mínima de 1 000 reais. Alguns fundos distribuem um rendimento mensal, como se fosse um aluguel — é o caso daqueles que aplicam em shoppings, universidades, hospitais e empreendimentos comerciais já prontos e com inquilinos.

No último ano, o rendimento médio foi de 9%, ou 0,75% ao mês, segundo levantamento feito pela empresa especializada em investimentos imobiliários Uqbar/Portal TLON. Esse rendimento, somado à valorização dos imóveis, deu aos cotistas um retorno de 35% — e, pelas regras atuais, os fundos são isentos de imposto de renda. Foi um negócio excelente. Mas, claro, há riscos que, até agora, a maioria dos investidores, entusiasmada com os altos rendimentos, tem ignorado.

Alguns fundos aplicam parte do patrimônio em imóveis com problemas ­— como prédios com dívidas com o INSS e inquilinos que não têm alvará para se mudar — na esperança de resolvê-los de forma rápida e sem prejudicar o retorno do fundo. Mas, se tudo der errado, o investidor fica no prejuízo. O conselho dos especialistas é que, antes de colocar dinheiro num desses fundos, o investidor separe algumas horas para ler o prospecto de cerca de 200 páginas, que reúne as informações sobre os imóveis — e os riscos da aplicação. 

Quem acha que tem condições de avaliar os riscos de imóveis comerciais melhor que os gestores de fundos pode investir neles diretamente. A opção mais comum são os escritórios. Há os de altíssimo padrão, concentrados basicamente em São Paulo e no Rio de Janeiro, que custam alguns milhões de reais. Uma alternativa mais barata são as “salinhas”, escritórios menores, geralmente alugadas por médicos, arquitetos e outros profissionais liberais.


As mais baratas custam cerca de 300.000 reais. O valor anual do aluguel representa, em média, 10% do preço total do imóvel. É um percentual mais alto que o de imóveis residenciais, mas, segundo os especialistas, o risco também é maior. De acordo com consultores imobiliários, os prédios comerciais costumam ser construídos em ondas. As cidades ficam anos sem oferta e, de repente, vários edifícios são inaugurados ao mesmo tempo, o que pode derrubar os preços.

Foi o que ocorreu com as salinhas em São Paulo. De 2007 a 2012, foram entregues 23 000 salas com até 100 metros quadrados. Corretores estimam que 40% delas estejam desocupadas (não há levantamentos oficiais para esse setor). A consultoria imobiliária Colliers também prevê um excesso de oferta de escritórios de alto padrão em São Paulo nos próximos meses, porque há prédios sendo construídos e o desaquecimento da economia em 2012 reduziu a procura das empresas por novos escritórios.

Nenhum consultor financeiro recomenda que os investidores façam como Fernando Gambi e apliquem tudo o que têm em imóveis. Ainda que a renda recebida com os aluguéis possa ser usada para cobrir algum gasto inesperado — ou para pagar a viagem de férias, por exemplo —, concentrar as apostas é arriscado.

E também há oportunidades interessantes na renda fixa e na bolsa — com retorno algumas vezes superior ao do mercado imobiliário. De forma geral, os especialistas sugerem investir entre 5% e 30% do patrimônio em imóveis ou fundos do setor.

“Deixar de considerar essa opção é um erro, ainda mais num momento em que todo mundo precisa buscar retorno maior que a renda fixa”, diz Rodrigo Menon, sócio da consultoria Beta Advisors, que atende clientes de alta renda. O que Luiz Fernando Gambi tem dito a seus invejosos amigos? 

“É difícil achar bons negócios”, afirma. “Só procurando muito.” Vale, para investimentos no mercado imobiliário, a mesma regra de sempre. É até possível ganhar mais dinheiro que a média. Mas que dá um trabalho danado, dá.