MRV segue surfando no bônus imobiliário

A MRV aproveitou a baixa da economia para comprar terrenos mais baratos. Agora vive um de seus melhores momentos em quatro décadas

Enquanto o setor de construção civil no Brasil encolhia um pouco a cada trimestre, em meio à recessão da economia que se arrastava desde 2014, a MRV apostava na compra de terrenos. Nos últimos quatro anos, a incorporadora mineira gastou 1,5 bilhão de reais na aquisição de novas áreas em algumas das mais de 150 cidades onde tem operações. “Uma crise tem ônus e bônus. Para nós, o bônus foi a disputa menor pelos lotes, e isso nos permitiu fazer boas negociações”, diz Rafael Menin, que preside a companhia ao lado do primo Eduar-do Fischer.

Com um endividamento baixo e gerando caixa mesmo nos piores momentos da crise, a situação financeira da MRV é mais confortável do que a dos concorrentes, possibilitando à empresa dar voos mais altos mesmo que o país não cresça tanto quanto o esperado. No ano passado, os lançamentos da MRV somaram 40.000 unidades residenciais. Neste ano, serão pelo menos 50.000. Se isso se confirmar, a incorporadora vai recuperar os níveis de 2010, ano em que mais lançou em quase quatro décadas de história.

Rafael Menin (em pé) e Eduardo Fischer, que dividem a presidência da MRV: perto do recorde de lançamentos | Germano Lüders

Em 2017, a MRV faturou 692 milhões de dólares. O valor mostra que a empresa não ficou imune à retração do mercado, pois representa queda de 7% em relação ao registrado no ano anterior. Mas a MRV obteve um lucro de 168 milhões de dólares, proporcionando um retorno de 9,5% sobre o patrimônio líquido — a maior rentabilidade do setor. Por seu conjunto de indicadores, a MRV se destaca como a melhor empresa da indústria da construção pelo segundo ano consecutivo.

A maior vantagem da companhia está em seu segmento de atuação: habitação popular. Com os financiamentos imobiliários garantidos pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida, a demanda pelos apartamentos nos prédios da MRV — construídos todos iguais, de norte a sul do país, uma forma de reduzir os custos e o tempo de produção — não arrefeceu. Os imóveis da MRV são voltados para famílias com renda mensal acima de 1 800 reais, financiados com o dinheiro do Fundo de Garantia do Tempode Serviço. Esses recursos são mais protegidos de ajustes fiscais do que os valores que saem diretamente do Tesouro Nacional para subsidiar a compra da casa própria de quem ganha abaixo disso. “A empresa é um porto seguro em um setor que ainda pena para se recuperar da crise”, diz Sergio Berruezo, analista da corretora XP Investimentos.

Alguns ajustes na operação da MRV estão em andamento. Um dos objetivos  é diminuir a desistência nas compras dos apartamentos, os chamados distratos. Até o ano passado, a empresa considerava que a venda de um apartamento estava concluída assim que o banco pré-aprovasse o financiamento. Dali em diante, pagava as comissões aos corretores e partia para o próximo negócio. Mas, até que o contrato fosse fechado com o banco, podiam se passar 90 dias, prazo suficiente para que alguns compradores voltassem atrás.

Agora, um apartamento é dado como vendido só depois que o financiamento é assinado. “Vamos praticamente acabar com os distratos até o início do próximo ano”, afirma Fischer. Com um em cada 200 brasileiros morando em um imóvel da MRV, Fischer e Menin têm uma meta ambiciosa: torná-la a maior construtora residencial das Américas. Para isso, é preciso acelerar a conversão dos terrenos em apartamentos. A perspectiva de que isso ocorra ficou melhor desde o final de julho, quando o governo anunciou a ampliação do teto dos imóveis financiáveis pelo FTGS para 1,5 milhão de reais e estímulo para os negócios de até meio milhão de reais. Boas notícias para o setor — e, em particular, para a MRV.