Para a Vitacon, quanto menor, melhor

Especializada em apartamentos pequenos, a construtora Vitacon ignorou a crise e virou uma das maiores do Brasil. Agora, aposta em alugar, em vez de vender

Criada há dez anos, a construtora Vitacon especializou-se em imóveis compactos — e levou esse conceito até o extremo. Depois de lançar apartamentos de 30, 20 e 10 metros quadrados, a empresa apresentou um empreendimento com imóveis de apenas 2 metros quadrados. No coração da Vila Olímpia, bairro que reúne algumas das maiores empresas financeiras de São Paulo, abriu as portas em novembro o On Pod, um hotel-cápsula. Cada hóspede tem direito a uma cama em um cubículo onde não é possível ficar de pé, e a um armário em que encontra toalhas de rosto e de banho. O banheiro é compartilhado e há uma pequena área externa com mesas e snacks e bebidas à venda.

O objetivo é hospedar pessoas por uma noite ou por poucas horas, entre uma reunião e outra ou depois de uma festa, por exemplo. O aluguel por hora custa 40 reais e a diária sai por 150. A aposta sintetiza a visão que a Vitacon alardeia para moradia: é possível viver melhor com menos espaço. “Os apartamentos menores ajudam a otimizar a vida”, diz Alexandre Frankel, fundador e presidente da Vitacon.

A média de área útil dos apartamentos lançados pela empresa é de 23 metros quadrados, com sala, quarto e cozinha integrados. O espaço menor facilita a limpeza, a decoração e a manutenção. De acordo com Frankel, a Vitacon acompanha uma mudança geracional: os jovens saem mais cedo da casa dos pais, iniciam uma família mais tarde e já não veem grande valor em ter um carro. Proximidade, portanto, é cada vez mais importante. Como os espaços privados são pequenos, a construtora investe nas áreas comuns. Há coworking, restaurante, academia e lavanderia compartilhados.

Além disso, a Vitacon integrou a seus apartamentos parceiros de serviços, como Yellow e Grin, empresas de bicicletas e patinetes elétricas; Singu, de manicures e procedimentos estéticos; iFood e Apptité, de alimentação; Movida e Turbi, de carros compartilhados; e até a varejista Leroy Merlin, para compartilhamento de ferramentas. “Vemos o imóvel como um serviço. E, com nossos parceiros, todos os outros prédios ficam obsoletos”, afirma Frankel.

Um espaço menor também é mais fácil de caber no bolso, especialmente nos bairros nobres em que a Vitacon atua. “O primeiro fator para a explosão dos apartamentos compactos é o preço baixo”, diz Celso Petrucci, vice-presidente de Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Segundo ele, a crise do mercado imobiliário atingiu o ápice em 2016. “Foi quando a Vitacon começou a se consolidar e a se tornar significativa, porque conseguia conciliar preços mais baixos em bairros nobres e com mobilidade.”

A Vitacon de fato não viu sinal de crise. Em dez anos, finalizou 34 projetos e tem 27 lançamentos para entregar nos próximos anos. Em março, a empresa recebeu um aporte de 500 milhões de reais do fundo americano 7 Bridges Capital para lançar o equivalente a 2 bilhões de reais em imóveis até o mesmo mês de 2020. Hoje, já está entre as grandes construtoras do Brasil. A Vitacon deverá alcançar um valor geral de vendas de imóveis de 2 bilhões de reais neste ano, o que a colocará em quarto lugar na comparação com empresas listadas na bolsa, atrás da MRV, da Cyrela e da Tenda. Em 2020, o plano é lançar cerca de 3 bilhões de reais.

Os apartamentos compactos surgiram como um nicho, mas hoje são uma tendência seguida por todo o mercado. Em 2010, a média de área útil dos apartamentos lançados no Brasil era de 69 metros quadrados e, neste ano, o espaço médio está abaixo de 55 metros quadrados. Os apartamentos de um dormitório representaram 23% dos lançamentos na cidade de São Paulo em 2019 até setembro, enquanto os de quatro dormitórios corresponderam a menos de 5%. Em 2009, a proporção era de 6% e de quase 15%, respectivamente.

Se em 2010 quase todos os apartamentos tinham vaga de garagem, em 2018, 40% dos lançamentos já não ofereceram espaço para o carro, de acordo com pesquisas do Secovi, o sindicato das imobiliárias. Apartamentos pequenos não são uma novidade. Já havia quitinetes nas décadas passadas e os flats foram a grande moda dos anos 90 em São Paulo. Mas especialistas ouvidos por EXAME acreditam que, se antes era para um público restrito, a tendência dos imóveis menores pode ter chegado para ficar. “Os flats eram voltados para pessoas de classe alta que queriam viver em hotéis. Já os apartamentos compactos fazem mais sentido em nossa sociedade, dos mais jovens às famílias, e vão continuar pelos próximos 30 anos”, diz Deborah Seabra, economista do Grupo ZAP.

Mas há um detalhe: se as pessoas aceitam viver em espaços menores para ficar mais perto do trabalho, o crescimento do trabalho remoto pode afetar essa tendência. Se as pessoas conseguem trabalhar de qualquer lugar, podem preferir casas maiores e mais afastadas, num comportamento já visto, por exemplo, em metrópoles como Nova York.

Berlim: a prefeitura comprou 6.000 imóveis para frear o aumento no valor dos aluguéis | Getty Images

A melhor saída contra o fim de uma moda é seguir inovando. Depois de se dar bem com o conceito de residência compacta, a Vitacon aposta em uma nova tendência. Há um ano, começou a lançar empreendimentos que só têm apartamentos para alugar. Já são três prédios voltados exclusivamente para locação e, a partir de 2020, a Vitacon não deverá vender mais nenhum apartamento a moradores finais. “Mobilidade agora é ter uma casa que acompanhe sua vida. É um absurdo ficar preso por causa de um imóvel e se endividar por 30 anos em um financiamento”, diz Frankel.

No lugar dos moradores e consumidores finais, o financiamento para esses empreendimentos vem em geral de investidores — de pessoas físicas a fundos institucionais. “Os investidores enxergam que um apartamento alugado por sistemas como o Airbnb pode trazer muito retorno”, diz Romeo Busarello, diretor de marketing da construtora Tecnisa e professor das escolas de negócios ESPM e Insper. A opção por apartamentos voltados para aluguel também acompanha uma mudança de comportamento, principalmente na geração Y. Assim como esses jovens adultos optam por usar aplicativos de transporte em vez de comprar um carro, também preferem o aluguel à compra de um apartamento.

Para administrar a locação, a Vitacon criou uma startup, a Housi. O check-in, o check-out e a recepção no apartamento são feitos pelo site da startup, bem como os pedidos dos serviços de limpeza, entre outros. “Há uma camada de tecnologia em volta da moradia que era impensável há alguns anos”, diz Frankel. Além dos imóveis lançados pela própria Vitacon, a Housi também administra imóveis de outros. Se a Vitacon foi uma pioneira no lançamento de compactos, vai enfrentar mais concorrência no mercado de aluguel, de startups como Quinto Andar a grandes construtoras.

A MRV, a maior delas, também está criando apartamentos voltados unicamente para locação com a meta de que até metade de sua receita venha de aluguéis. Já há dois empreendimentos, em Belo Horizonte e em Curitiba, com esse fim. Assim como a Vitacon, a MRV criou uma startup para administrar os aluguéis: a Luggo. “O mercado de locação no Brasil ainda é pouco explorado, pulverizado e tratado de forma amadora”, diz Rodrigo Resende, diretor de novos negócios da MRV. Contratados em larga escala, serviços de limpeza e até pacotes de internet podem ficar mais baratos.

A administração de milhares de imóveis por empresas pode apresentar um lado negativo: o aumento no preço da moradia. Em julho, a prefeitura de Berlim, na Alemanha, comprou 6 000 casas para frear o aumento do aluguel na cidade, concedendo-as para um programa de moradia social. No Brasil, especialistas acreditam que a chegada de grandes investidores ao mercado poderá ajudar a equilibrar o preço, já que há poucos apartamentos disponíveis para aluguel nas grandes cidades. A Vitacon pretende seguir puxando a inovação no mercado imobiliário. Mas precisará que consumidores e investidores se sintam em casa com esse novo jeito de morar e de investir.