Este é o momento de investir, diz especialista em crise imobiliária

Para o americano Ronald Rawald, executivo do fundo de private equity Cerberus, a recuperação no Brasil poderia levar dez anos

O americano Ronald Rawald é um especialista em crises imobiliárias. Ao longo dos últimos 20 anos, ele se tornou um perito em investir no que passou a ser um problema para bancos e construtoras — de prédios abandonados a carteiras de crédito de devedores inadimplentes. Ganha dinheiro renegociando dívidas ou capitalizando empresas para que consigam terminar seus projetos. Fez isso no Japão depois do estouro da bolha imobiliária, na Coreia depois da crise asiática e na Europa nos anos que se seguiram ao colapso de 2008. Hoje, uma de suas prioridades é o Brasil. À frente da área imobiliária do fundo de private equity Cerberus, que tem 30 bilhões de dólares sob gestão, Rawald diz por que acredita que este é um bom momento para investir aqui.

Por que investir no Brasil agora?

A estagnação é um dos grandes inimigos da retomada do mercado imobiliário. As pessoas se sentem confortáveis para comprar ou vender quando veem que há negócios acontecendo, porque assim conseguem ter uma noção melhor de quanto os imóveis valem. O volume de negócios no Brasil ainda está baixo, mas não vemos mais a estagnação do passado. A tendência é que a atividade aumente, puxada pela recuperação da economia.

Quanto tempo deve levar para que os preços dos imóveis voltem ao patamar pré-crise no Brasil?

É difícil dizer. Na Europa, os preços estão retomando os níveis de antes da crise de 2008 somente agora, dez anos depois. A recuperação no Brasil poderia levar dez anos, mas não passaria disso. Estamos no país porque acreditamos que o pior ficou para trás, mas não sabemos como será a curva de recuperação.

Que tipos de investimento o Cerberus pretende fazer aqui?

Queremos comprar carteiras de crédito de devedores inadimplentes no setor imobiliário. As estatísticas oficiais mostram que há um total de 310 bilhões de reais de empréstimos problemáticos nos balanços dos bancos, e outros 400 bilhões de reais fora dos balanços. Isso corresponde a 22% do total de crédito do país, um nível de certa forma esperado depois de uma recessão como a que o Brasil viveu recentemente. Vi números assim na Europa e no Japão. Não existem dados públicos sobre a fatia desse total ligada ao mercado imobiliário, mas, pela minha experiência em outros mercados, sei que é relevante. 

O fundo pretende investir em empresas do setor imobiliário?

Sim, estamos conversando com empresas que têm um estoque de imóveis não vendidos e precisam de recursos para pagar os bancos. Podemos comprar unidades ou capitalizar a empresa e tentar vender os imóveis mais à frente, por um preço melhor. Também buscamos desenvolver projetos para companhias que querem vender seus imóveis e alugar os espaços, como forma de levantar recursos para investir ou mesmo pagar dívidas.

Como têm sido as negociações com as empresas? É fácil convencê-las a dar descontos?

Não muito. Todos lembram quando seus ativos valiam muito, por isso tem sido difícil chegar a um preço que funcione para nós e para eles. Mas vimos isso em outros mercados e aprendemos a ser  pacientes.

Quando a crise passar e não houver mais tantos ativos problemáticos para ser comprados, o Cerberus vai sair do Brasil?

Não. Vemos o Brasil como uma oportunidade de longo prazo. Inicialmente, estamos focados nessas carteiras problemáticas de bancos e empresas, mas, quando o mercado se recuperar, podemos nos tornar um investidor tradicional, em diferentes segmentos do mercado. Passado esse ciclo doloroso de saída da recessão, o mercado imobiliário brasileiro tem tudo para se tornar vibrante.

Quanto o fundo tem para investir no mercado imobiliário brasileiro?

Não temos um valor predeterminado. Ao mesmo tempo, não temos restrições. Se houver oportunidades, temos capital para aproveitá-las. Na Europa, investimos um total de 44 bilhões de dólares, e não imaginávamos chegar a esse valor quando começamos.

A eleição presidencial assusta? 

Um pouco, mas parece haver um ambiente favorável para a aprovação de reformas e para a busca do equilíbrio fiscal. O fato de o Brasil estar levando a luta contra a corrupção a sério também é muito importante. Nosso cenário é de retomada da economia, e vemos que a confiança de bancos e empresas já melhorou. Se algo prejudicar essa trajetória de recuperação, vamos nos ajustar. Provavelmente, os preços que estamos dispostos a pagar -diminuirão. Mas ficaria surpreso se -acontecesse algo tão surpreendente que nos fizesse sair do Brasil.