A nova febre dos fundos imobiliários

O número de fundos imobiliários quase dobrou em dois anos. Eles têm rendido mais que os juros e a bolsa. Mas escolher qual o fundo certo para cada um não é tão simples quanto parece

São Paulo – Cerca de 65  fundos imobiliários foram lançados no país nos últimos dois anos. Hoje, há 156 produtos como esses no mercado. Eles investem em imóveis de todo tipo: de escritórios, shoppings e galpões industriais a hotéis e hospitais. Seu retorno depende de fatores peculiares a cada tipo de imóvel.

Por exemplo: os escritórios precisam estar sempre alugados para render algo para o investidor e os prédios em construção têm de ficar prontos sem grandes atrasos e estouros de custo. Em média, a rentabilidade dos fundos imobiliários foi de 30% nos últimos 12 meses até julho, número que engloba a valorização dos imóveis e uma renda mensal que a maioria entrega aos cotistas, como se fosse um aluguel (com a vantagem de que esse ganho é isento de imposto de renda).

Nada mau para um período em que as aplicações atreladas aos juros de mercado subiram 10% e o Ibovespa caiu 5%. Mas vale ficar atento: o desempenho entre os fundos tem sido desigual.

O mais rentável do período, o Memorial, que é dono de um prédio na zona oeste de São Paulo, subiu 103%, enquanto o pior, o fundo do Shopping Largo 13, na zona sul de São Paulo, perdeu 23%, segundo um levantamento da Fundo Imobiliário Consultoria. Abaixo, o desempenho detalhado de cada segmento.

Hotéis

Retorno: 56%

O principal fundo que investe em hotéis no mercado brasileiro é o Maxinvest, administrado pelo banco BTG Pactual. O fundo é dono de quartos de hotéis e flats na cidade de São Paulo, e seu retorno tem crescido com o aumento do lucro dessas companhias — só neste ano o preço das diárias subiu 20% e a ocupação cresceu 12% na capital.

Escritórios

Retorno: 42%

É o segmento com mais opções: 21 fundos são donos de salas comerciais e prédios no país. O retorno vem do aluguel desses espaços. Corre menos risco quem investir em fundos com diferentes locatários (se um romper o contrato ou deixar de pagar, a perda não é total) ou naqueles em que o inquilino é tradicionalmente um bom pagador, como grandes empresas.


Indústria

Retorno: 27%

Esses fundos são donos de galpões, centros de distribuição e outros imóveis ligados ao setor de logística. Geralmente, os aluguéis são fechados por prazos longos — de três a dez anos — e há mais de um empreendimento por fundo, o que reduz os riscos. O mais rentável, com retorno de 41%, foi o fundo Europar, dono de galpões no Rio de Janeiro e em São Paulo.

Escolas e faculdades

Retorno: 22%

Três fundos são proprietários de imóveis ocupados por escolas. Dois deles alugam espaços para a rede de ensino Anhanguera, e o outro, para o instituto Insper, todos em São Paulo. O problema desses fundos é o fato de haver só um inquilino — se ele deixar de pagar, o retorno é prejudicado. Por enquanto, isso não ocorreu: os fundos renderam de 16% a 26%.

Shoppings e lojas

Retorno: 20%

Apesar de a média ser positiva, quatro dos oito fundos do segmento estão no vermelho: os dos shoppings Largo 13 e West Plaza, em São Paulo, Sulacap, no Rio de Janeiro, e Floripa, em Santa Catarina. O problema é que os shoppings não têm entregado os resultados prometidos. Esses fundos ganham de acordo com o faturamento dos shoppings.

Hospitais

Retorno: 3%

Os dois fundos de hospitais, administrados pelo banco BTG Pactual e donos dos imóveis onde estão instalados o Hospital da Criança e o Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo, estão com problema. Em janeiro, os hospitais entraram com uma ação para reduzir o valor do aluguel. E conseguiram — um tipo de risco a que o investidor tem de se habituar.