Sale-leaseback: venda seu imóvel e continue como locatário

Com a adoção do modelo, empresas convertem ativos imobiliários em recursos financeiros disponíveis para investimentos em seu próprio negócio

Uma opção bastante viável para empresas que buscam se capitalizar sem esbarrar na ciranda dos financiamentos são as operações de sale-leaseback. Trata-se de uma transação imobiliária que transforma o capital imobilizado da companhia em recursos para investir no próprio negócio. Não é nenhuma mágica. Na prática, é bastante simples. Uma empresa, proprietária do imóvel, o vende para um investidor que vai alugá-lo de volta para o antigo proprietário. Dessa maneira, ela continua utilizando o imóvel normalmente, mas agora com dinheiro em caixa para novos investimentos e uma série de benefícios financeiros e operacionais.

O coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Júnior, defende o modelo, lembrando que manter um ativo imobiliário, na grande maioria das vezes, não é o negócio-fim de nenhuma corporação. “Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ser proprietária de um galpão logístico, ela só necessita usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para comprar seus imóveis e depois os alugam, mantendo a utilização do local sem imobilizar recursos”, afirma.

O professor ressalta que, se de um lado não é interessante para empresas correrem o risco imobiliário, de outro, há companhias especializadas nesse mercado. “Se você juntar as duas coisas, não seria razoável que as empresas tivessem seus imóveis. O modelo é vender e alugar simultaneamente. É natural que exista mercado para isso, porque há anseios convergentes”, diz Rocha Lima Júnior. Em um momento de taxas de juros baixas, ele se torna a melhor opção para quem está em busca de recursos. “O modelo funciona e pode ser utilizado pelos mais diversos segmentos”, diz o professor.

“Uma empresa de bens de consumo, por exemplo, não precisa ter um galpão logístico, ela só precisa usar o imóvel. Por isso, as mais modernas procuram investidores em real estate para adquirir seus imóveis e depois os alugam sem precisar imobilizar recursos”

João da Rocha Lima Júnior, coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP

“Além de obter o capital, a empresa negocia o contrato de aluguel, geralmente de longo prazo, aplicando uma taxa de remuneração sobre o valor de venda (conhecido no mercado como cap rate)”

Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos

Implementação na prática

A adoção do modelo tem crescido muito rapidamente no Brasil, sendo já altamente praticado há tempos nos Estados Unidos e na Europa. A Bresco, empresa que atua no mercado de terceirização imobiliária e que há 14 anos foi uma das pioneiras no modelo de sale-leaseback no Brasil, realizou o fechamento de contratos importantes nos últimos 24 meses, em volume superior a R$1 bilhão.

O diretor comercial e de marketing da companhia, Maurício Geoffroy, lembra que o formato ganha força por ser uma fonte barata de recursos. “Os imóveis não perderam tanto valor e, ao mesmo tempo, o custo dos aluguéis está bastante competitivo. Isso permite às empresas levantar dinheiro para suas operações de forma rápida e eficiente, e ainda a Bresco poderá investir na modernização e expansão dos próprios imóveis para essas empresas”, diz.

A Bresco possui contratos desse tipo fechados com clientes como DHL, Whirlpool e Grupo Pão de Açúcar, todos com imóveis estratégicos. “Além de obter o capital, a empresa negocia o contrato de aluguel, geralmente de longo prazo, aplicando uma taxa de remuneração sobre o valor de venda, conhecido no mercado como cap rate. Em um momento de juros baixos, as taxas estão bastante atrativas para essas operações”, explica Geoffroy. “Saindo de um período longo de recessão econômica, as empresas conseguem apurar melhores resultados financeiros ao realizar operações de sale-leaseback com os seus imóveis”.

A FM Logistic também optou por realizar uma operação de sale-leaseback com a Bresco

A FM Logistic também optou por realizar uma operação de sale-leaseback com a Bresco (Jafo Fotografia/Divulgação)

Também cliente da Bresco, a FM Logistic – especializada em armazenagem, transporte, co-packing e gerenciamento da cadeia de suprimentos – tem dois centros de distribuição no modelo de contrato sale-leaseback. O primeiro deles, com mais de 32 000 metros quadrados, fica em Canoas (RS), e o segundo, com cerca de 25 000 metros quadrados, está instalado em Resende (RJ). A companhia trabalha com produtos agrícolas, distribuição de atacado, mercados de higiene e cuidados pessoais e produtos de limpeza domésticos, bem como com setores de produtos frescos, cosméticos, beleza e saúde. “A parceria com a Bresco foi importante para fortalecer o caixa e, assim, realizar investimentos futuros. A transação garante que a FM Logistic continue em expansão”, revela a presidente da empresa, Michèle Cohonner.

Vantagens do sale-leaseback

Liberação de capital – O capital imobilizado é transformado em circulante e poderá ser investido na atividade-fim das empresas
Planejamento tributário – O ganho fiscal ao pagar aluguel é contabilizado como despesa operacional e deduzido da base do imposto de renda
Redução de dívidas – As dívidas podem ser substituídas pelos aluguéis, que oferecem taxas atrativas para empresas
Expansão dos negócios – A operação pode ser uma estratégia para o planejamento de modernização e/ou expansão, uma vez que o investidor imobiliário pode realizar esses investimentos nos próprios imóveis