Niterói e Olinda: as recordistas

Olinda e Niterói vivem momentos antagônicos no mercado imobiliário. Ambas são cidades históricas, já foram capitais dos seus estados e estão ali, coladinhas com as capitais Recife e Rio de Janeiro. Entretanto, enquanto uma viu seus imóveis valorizarem no último ano, a outra assistiu ao estouro da bolha imobiliária. Cenários bem diferentes, mas que retratam a realidade – e a diversidade – do setor imobiliário nacional.

Pesquisa inédita realizada pela Fipe, em parceria com EXAME, traz um dado surpreendente: no último ano, Olinda foi a cidade onde o preço do metro quadrado mais subiu, dentre as 159 cidades analisadas. Um aumento de 15% nos imóveis usados, acima da inflação de 11% registrada no ano. O preço do metro quadrado, em Olinda, chegou a 3.500 reais. Em tempos de crise imobiliária aguda, em apenas seis municípios brasileiros o preço dos imóveis subiu (veja detalhes no gráfico no final da reportagem).

Enquanto isso, Niterói se tornou, ao longo dos últimos anos, uma das cidades brasileiras mais caras de se viver. O preço do metro quadrado subiu 85% entre 2010 e 2014 e atingiu 7.800 reais por m². Em 2009, a cidade começou a atrair a atenção das construtoras e, em 2011, os empreendimentos lançados já haviam triplicado e mais de 9.500 novas unidades estavam em construção. Passada a euforia, a cidade registrou a maior queda de preços no Brasil, com desvalorização de 3% em 2015. A subida de Olinda e a crise de Niterói ajudam a entender a quantas anda o mercado de imóveis no país. Os dados completos de 159 cidades estão no Guia de Imóveis 2016 da EXAME, já nas bancas.

Olinda: o peso da infraestrutura

Olinda, conhecida por suas ladeiras históricas repletas de casarões coloniais, nunca foi a menina dos olhos das construtoras pernambucanas. No sítio histórico, tombado e considerado patrimônio cultural da humanidade, não é possível construir. Porém, a cidade tem uma orla banhada pelo mar, com ampla oferta de praças, bares e restaurantes, e fica a apenas 6 quilômetros do centro recifense. O que explica, então, a falta de lançamentos na cidade – e a expansão na crise?

A culpa, muito provavelmente, está na infraestrutura. Enquanto, em 2015, Recife aprovou um orçamento de 5 bilhões de reais para o ano, Olinda ficou com apenas 782 milhões. A estrutura de mobilidade na cidade é precária: não existe metrô, os ônibus vivem lotados e o engarrafamento para chegar ao Recife é traumático. A capital pernambucana, inclusive, se tornou a cidade com pior trânsito do Brasil em 2014 e, em 2015, foi superada pelo Rio e por Salvador. Fica em oitavo lugar no ranking mundial de lentidão.

Além do problema da mobilidade, Olinda tem um sério problema sanitário. Apesar de estar na costa, boa parte de sua orla é considerada imprópria para banho. Para piorar, por muito tempo, o calçadão que margeia a areia esteve completamente degradado e destruído pelo avanço do mar. Sua revitalização, aliás, é um dos fatores que explicam o aumento dos preços na região. Após três anos se arrastando, as obras, enfim, foram entregues em 2015.

A Moura Dubeux, maior construtora de Pernambuco, aproveitou as boas ondas para fazer seu primeiro lançamento no município, após 30 anos de atividade no estado. Serão 96 unidades, com preço médio de 7.600 reais por m², na beira-mar. “A gente conseguiu um terreno muito bom. Nunca tínhamos conseguido lançar em Olinda por causa do preço. A conta não fecha e, quando a gente fala de condomínios de alto padrão, preço é fundamental”, diz Eduardo Moura, diretor de incorporação da construtora. A previsão é de que o edifício seja entregue no final de 2019.

Enquanto o preço de construção fica em torno dos 4.000 reais por m², os imóveis usados em Olinda são vendidos a uma média de 3.200 reais – metade do preço recifense, que acaba sendo muito mais atrativo para as construtoras. Investimentos em infraestrutura são fundamentais para fazer esse preço subir. “A gente não pode ficar esperando que o poder público faça tudo. A iniciativa privada precisa começar a incluir nos projetos uma melhoria no entorno, oferecer uma contrapartida para a cidade”, afirma o arquiteto Thiago Monteiro, diretor da construtora pernambucana MaxPlural. Isso, claro, aumenta o custo dos empreendimentos. Tudo somado, é difícil dizer se a boa fase imobiliária em Olinda se repetirá em 2016.

Niterói: preços altos e crise na veia

Niterói é a cidade que, na média, reúne as famílias mais ricas do Brasil, com uma renda de 8.150 reais por domicílio. A riqueza vem, basicamente do petróleo e da indústria naval – fortemente impactados pela crise econômica e pela Operação Lava-Jato. Cerca de 14.000 pessoas já foram demitidas no setor no Rio de Janeiro em 2015. Não há nenhum lançamento imobiliário previsto para os próximos anos.

A boa notícia é que o momento de crise, que fez os preços baixarem, não deve durar muito – os poucos apartamentos à venda estão acabando, o que naturalmente deve levar a um aumento nos preços. A região do Icaraí, uma das mais procuradas pelos moradores de Niterói, tem apenas 15% de estoques, das 5.390 lançadas nos últimos cinco anos. Já a Região Oceânica, conta com apenas 9% de imóveis ainda disponíveis.

“Com a oferta diminuindo, o estoque baixo e o grande investimento em infraestrutura que tem sido feito em Niterói, o preço deve voltar a subir já no próximo ano”, diz Bruno Serpa Pinto, vice-presidente de operação da imobiliária Brasil Brokers do Rio de Janeiro. No pacote, estão a avenida TransOceânica, com túnel já perfurado, e três estações de BRT, que estará conectado ao transporte hidroviário da cidade.

Outro ponto importante de Niterói é que o mercado imobiliário é movimentado, majoritariamente, pela população local. Mais de 80% dos compradores são niteroienses, enquanto cerca de 6% dos imóveis são vendidos para cariocas e 8% para moradores de São Gonçalo. E eles não estão pensando em investimentos – eles querem mesmo é viver lá. Os dados mostram que 96% dos compradores estão pensando em moradia e aqueles que vivem de aluguel na cidade ficam em cerca de apenas 20%. Se o mercado imobiliário brasileiro voltar a crescer, Niterói deve ajudar a puxar a fila.

(Camila Almeida) 

gráfico mercado imobiliario