Charme Italiano

A Pirelli transforma metade de sua fábrica em Santo André em um empreendimento urbano com escritórios, lojas, teatro e até universidade

Há muito tempo a região do ABC, na Grande São Paulo, vem perdendo sua condição de centro industrial para se tornar um pólo de tecnologia e de serviços. Agora essa metamorfose fica plenamente visível. Parcialmente desativada, a antiga fábriga da Pirelli, às margens do Rio Tamanduateí, em Santo André, vai ressuscitar como um movimentado centro de comércio, escritórios e lazer. O projeto hibernou durante anos na gaveta dos executivos da multinacional italiana, até que, no início de outubro, foi dado o sinal de largada: a assinatura do contrato para a instalação de um novo campus da Universidade do ABC (UniABC), ato inaugural da subsidiária brasileira da Pirelli Real Estate, um ramo da empresa dedicado à incorporação imobiliária.

A Cidade Pirelli, como foi batizado o megaprojeto, vai abrigar, além de um campus para 15 000 estudantes, torres corporativas, prédios de pequenos escritórios, empresas de tecnologia, um complexo hoteleiro, lojas, serviços, restaurantes e cinemas cercados por árvores e amplos gramados. No total, o empreendimento ocupará uma área de 270 000 metros quadrados, liberada pela transferência de metade do complexo produtivo da empresa para outros locais. Ao lado do centro comercial, a Pirelli vai manter apenas a fábrica de pneus e a linha de produção de alguns tipos de cabo. Numa segunda etapa, quando o empreendimento comercial estiver consolidado, a empresa também pretende construir conjuntos residenciais.

O projeto segue o modelo implantado em Milão 15 anos atrás, quando a Pirelli decidiu transformar o histórico parque industrial da matriz, situado na periferia da cidade, num moderno bairro planejado. Hoje, o projeto Bicocca concentra, numa área de 750 000 metros quadrados, a sede administrativa da Siemens, do Deutsche Bank e da própria Pirelli, edifícios de apartamentos, o novo campus da Universidade de Milão, parques, serviços de lazer, equipamentos esportivos e o Teatro degli Arcimboldi, que durante a reforma do Scala, nas próximas temporadas líricas, vai apresentar os espetáculos da famosa casa de ópera.

O sucesso do empreendimento em Milão fez com que a multinacional expandisse sua ação no ramo imobiliário na Itália — a Pirelli Real Estate já é a maior incorporadora daquele país — e repetisse a experiência de reurbanização em áreas industriais no Brasil e em outros países, como a Argentina. “Essa é a mais nova das atividades estratégicas da Pirelli”, afirma Giorgio della Setta, presidente da Pirelli brasileira. Para desenvolver o projeto urbanístico no espaço que ocupa no ABC desde sua chegada ao Brasil, em 1929, a empresa convidou o arquiteto Edo Rocha, o mesmo que idealizou a nova sede da Rede Globo em São Paulo.

Reurbanização

Rocha realizou os estudos iniciais em 1995, entregando a primeira versão do projeto no ano seguinte. A missão de Rocha era, a exemplo da proposta de Milão, dar uma vocação urbana e de serviços a uma área originalmente industrial, integrando-a ao entorno e às necessidades de desenvolvimento de Santo André. “É óbvio que existe um interesse comercial, mas há também a responsabilidade social da empresa de recuperar a área”, afirma Rocha.

Essa postura é considerada pelo arquiteto a melhor maneira de evitar que a Região Metropolitana de São Paulo transforme imóveis e regiões que perderam sua função original no que ele chama de “lixo urbano”, isto é, áreas que se desvalorizam comercialmente e acabam deteriorando os arredores.

Distante cerca de 25 quilômetros dos centros empresariais nobres de São Paulo, a Cidade Pirelli não tem a pretensão de disputar a mesma clientela dos imóveis da Zona Sul paulistana. Limitações impostas pela localização podem ser compensadas pela oferta de infra-estrutura de ponta e facilidades logísticas. “Existe a necessidade de expansão natural na Região Metropolitana de empresas que estão procurando áreas mais baratas e com infra-estrutura adequada”, afirma Rocha. “Há empresas que não precisam estar na Berrini, mas de prédios que tenham tecnologia.” É o caso da AOL (America On Line), que optou por fixar sua estrutura operacional em Santo André e o departamento comercial em São Paulo. “Quando a AOL veio para o Brasil, seus diretores ficaram deslumbrados com nossa capacidade logística e a disponibilidade de comunicações”, diz Irineu Bagnariolli Júnior, secretário de Desenvolvimento Urbano de Santo André.

Parceria com a prefeitura

O projeto da Pirelli foi reformulado algumas vezes, sempre de olho nas demandas do mercado. “Se vier uma empresa e quiser mudar algo, a gente adaptará, desde que não fuja do conceito do empreendimento”, afirma Rocha. A mudança mais recente foi feita para liberar o espaço de 30 000 metros quadrados no qual a UniABC vai atuar. Instituições de ensino não faziam parte do mix original do empreendimento, mas a chegada da universidade está sendo comemorada. “Ela vai levar ao empreendimento uma população jovem, com boa capacidade de compra”, diz Della Setta. A proximidade do trecho 4 do Rodoanel e a mão-de-obra qualificada do setor industrial que migrou para o segmento de serviços são atrativos adicionais.

Para as autoridades municipais, a parceria é vantajosa e prioritária. “A Cidade Pirelli é uma intervenção urbana pioneira no Brasil, que sedimenta o processo de transformação de Santo André e atrai investimentos de empresas modernas”, afirma o prefeito, Celso Daniel. Mas, segundo a Pirelli, um fator importante ainda precisa ser resolvido: a falta de um sistema de transporte de massa eficiente e moderno ligando o ABC ao centro de São Paulo.

Tocado há seis anos, o projeto da Cidade Pirelli já consumiu 8 milhões de reais em obras de infra-estrutura e reurbanização e só agora se tornou viável. As primeiras intervenções tiveram início em 1999, depois de concluídas as negociações com a prefeitura e a Câmara de Vereadores que resultaram em mudanças no zoneamento, permutas de áreas e desapropriações. O tempo de maturação, no entanto, não preocupa a empresa. A experiência de Milão ensina que a fase de preparação de uma proposta com essas características é demorada. Idealizado em 1986, o projeto Bicocca decolou apenas nove anos depois. “Nossa atitude é diferente da do incorporador tradicional, que faz a coisa rapidamente”, afirma Rocha. “Nosso projeto está amadurecendo aos poucos.” Aspectos conjunturais também inibiram um avanço mais rápido do plano. “O mercado imobiliário é muito sensível às circunstâncias econômicas”, afirma Della Setta. “Não temos pressa.