Quando um fundo pode “garantir” rentabilidade

Fundos imobiliários utilizam recurso chamado renda mínima para incentivar permanência de cotistas, mas é preciso ter alguns cuidados

São Paulo – Quem quer investir em um fundo imobiliário e está tentando decidir em qual aplicar pode se deparar com um “benefício” oferecido por muitos deles na forma de renda mínima garantida. Mas como um fundo poderia prometer rentabilidade, se isso é proibido pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM)? Ele não pode, e, de fato, não é do que se trata.

São comuns os fundos imobiliários que usam esse recurso, já oferecido por fundos como o Shopping West Plaza, o Shopping Parque Dom Pedro e o Campus Faria Lima. Em geral, o fundo oferece a renda mínima porque está captando recursos para a construção ou a reforma de imóveis. Ou seja, um projeto de médio ou longo prazo que envolve um terceiro, que pode ser uma construtora ou administradora de shopping. É este terceiro o responsável por pagar essa renda mínima aos cotistas, mas não se trata absolutamente de uma rentabilidade garantida, como o nome pode sugerir.

“Essa renda não é garantida. Existe o risco deste terceiro quebrar ou dar calote”, lembra Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Segundo ele, quando houver a chamada renda mínima garantida, o investidor deve procurar saber quem é a empresa responsável pelo pagamento e avaliar se é merecedora de sua confiança. Isso porque, em caso de inadimplência, o administrador do fundo não pode fazer muita coisa além de entrar com uma ação judicial contra a empresa.

A inadimplência não é o único problema. No ano passado, por exemplo, os cotistas do Fundo Caixa Cedae ficaram a ver navios durante alguns meses, porque o prazo para distribuição da renda mínima terminou e as obras do imóvel que abrigaria a sede da Cedae no Rio de Janeiro ainda não haviam sido concluídas. Como o locatário ainda não podia ocupar o prédio e começar a pagar aluguéis, os cotistas ficaram sem rendimentos durante os meses de julho e agosto. Apenas em setembro o contrato de aluguel passou a vigorar.

E de onde vem o dinheiro para a empresa remunerar os cotistas? De ninguém mais do que do próprio cotista. O fundo capta o dinheiro junto aos cotistas e o entrega à construtora que vai executar as obras – de reforma, expansão ou construção de um imóvel. É captada uma quantia maior do que a necessária para a obra, pois o excedente deve ser investido em uma aplicação financeira para render e, mensalmente, ser repassado de volta aos cotistas. Por exemplo, se são necessários 100 milhões de reais para uma obra, são captados 110 milhões, de modo que os 10 milhões permaneçam aplicados para gerar a renda mínima.

Trata-se, portanto, de uma engenharia financeira – legalizada, vale frisar – para incentivar os cotistas a manterem o dinheiro aplicado no fundo por um bom tempo. Como as obras são investimentos de médio e longo prazo, os cotistas podem precisar de um incentivo para manter seu dinheiro aplicado por mais tempo.


Renda mínima não deve ser prioridade

Para Vieira de Moraes, o fato de o fundo imobiliário ter uma renda mínima garantida não deve ser um critério para a escolha de um fundo. “A única coisa na qual ele tem que prestar atenção, nesse quesito, é no índice de reajuste que o emissor está propondo, se é o IPCA, o CDI etc. Mas a decisão de investimento não deve ser tomada por ocasião da renda mínima”, observa.

Ele explica que fora o risco, a renda mínima tem um lado bom e um lado ruim. O lado ruim é o fato de encarecer as cotas, uma vez que todos pagam um valor maior que o necessário para a obra, a fim de custear a distribuição de renda mínima. O lado bom é o fato de ajudar a manter o preço das cotas num patamar estável no mercado secundário, além de gerar certo conforto ao investidor, enquanto ele espera o retorno do investimento, ainda que sem garantias de sucesso.

Mas o melhor mesmo, segundo Arthur Vieira de Moraes, seria que os investidores fossem mais pacientes e investissem nesse tipo de fundo já com uma visão de prazo mais longo, de modo que os fundos não precisassem se valer deste artifício.

Mais do que a renda mínima, o investidor deve definir se prefere receber aluguéis – modalidade mais conservadora – ou lucrar com a valorização dos imóveis da carteira do fundo – modalidade mais arrojada. Em seguida, deve avaliar o patrimônio do fundo: quais são os imóveis, se teria imóveis naquela região, quem é o locatário, se há boa liquidez em Bolsa, o histórico de rentabilidade e de pagamento de aluguéis, bem como se são feitas ou não novas emissões de cotas, o que é positivo para aumento de patrimônio e liquidez do fundo.

Outro fator importante a observar é o valor da cota. Para saber se a cota está cara ou não, basta dividir seu preço pelo valor patrimonial do fundo, e quanto mais próximo de 1 for o resultado, mais justo será o valor da cota. Abaixo de 1, significa que o valor está descontado em relação ao patrimônio do fundo. Acima de 1, significa que que está cara em relação ao patrimônio.