Os preços de venda dos imóveis nos leilões da Caixa em 20 cidades

Levantamento mostra que preços têm desconto médio de 30% sobre o valor avaliado pelo banco.

São Paulo – O preço mínimo de venda de imóveis retomados pela Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para EXAME.com em 20 cidades do país.

O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).

O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. “Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel”, diz Marcelo Prata, fundador da Resale.

O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.

Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. Mais abaixo, veja a tabela completa com todos os dados do levantamento.

Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale

Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale (EXAME.com/Reprodução)

A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.

Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.

O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.

CIDADE % DO TIPO DE IMÓVEIS MÉDIA DE DESCONTO MÉDIA DO VALOR DO IMÓVEL (R$) MÉDIA DO VALOR MÍNIMO DE VENDA (R$)
Belo Horizonte -17,53% 288.469 238.015
Apartamento 70% -17,92% 249.095 203.197
Casa 22% -20,69% 390.344 316.623
Brasilia -24,37% 313.271 234.912
Apartamento 64% -20,69% 282.652 223.172
Casa 27% -31,08% 395.667 274.788
Campinas -19,50% 281.184 241.774
Apartamento 67% -24,25% 243.775 195.361
Casa 33% -10,00% 356.000 334.600
Contagem -17,75% 198.188 160.822
Apartamento 74% -15,41% 168.899 142.624
Casa 20% -21,36% 292.366 226.693
Curitiba -15,27% 379.215 316.275
Apartamento 55% -19,08% 238.958 194.087
Casa 34% -9,68% 443.043 369.178
Florianópolis -19,45% 762.807 677.127
Apartamento 64% -22,22% 492.033 388.977
Casa 14% -31,15% 363.500 242.245
Fortaleza -22,22% 282.829 221.089
Apartamento 36% -21,01% 209.307 164.835
Casa 64% -22,90% 323.914 252.525
Goiânia -28,21% 193.785 148.693
Apartamento 42% -22,41% 192.288 150.110
Casa 56% -31,93% 192.811 147.960
Niterói -36,77% 302.194 198.307
Apartamento 44% -22,25% 301.522 228.615
Casa 56% -48,38% 302.731 174.061
Porto Alegre -29,81% 271.247 199.058
Apartamento 78% -31,78% 221.686 160.782
Casa 18% -22,28% 503.236 377.287
Recife -18,17% 387.248 313.767
Apartamento 92% -18,00% 311.221 253.306
Casa 8% -20,00% 1.223.542 978.834
Rio de Janeiro -30,24% 300.866 221.627
Apartamento 68% -28,07% 259.855 192.633
Casa 26% -35,14% 382.842 275.712
Salvador -29,99% 163.362 119.624
Apartamento 71% -28,28% 176.695 131.551
Casa 23% -37,37% 138.160 93.733
Santo André -15,13% 786.261 637.814
Apartamento 39% -13,51% 342.843 295.173
Casa 50% -14,20% 525.298 460.622
Santos -25,00% 365.279 280.643
Apartamento 83% -28,00% 363.435 269.361
Casa 17% -10,00% 374.500 337.050
São Bernardo do Campo -6,25% 306.487 286.339
Apartamento 69% -6,36% 233.071 218.175
Casa 19% -10,00% 528.333 475.500
São Caetano do Sul -5,00% 438.543 425.689
Apartamento 50% -10,00% 257.086 231.377
Casa 50% 0,00% 620.000 620.000
São Paulo -13,75% 376.755 320.464
Apartamento 50% -12,19% 306.628 259.090
Casa 46% -15,01% 428.600 367.443
Vila Velha -18,57% 403.419 357.290
Apartamento 38% -10,00% 302.799 258.999
Casa 15% -13,18% 1.338.723 1.270.060
Vitória -20,00% 166.105 132.884
Apartamento 100% -20,00% 166.105 132.884

Mercado aquecido

Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.

O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.

A Resale pretende monitorar os preços de imóveis retomados que são vendidos em leilões mensalmente, como forma de dar maior acesso ao mercado para o investidor de porte médio. “Muitas vezes este investidor não sabe onde pesquisar oportunidades”.

A ideia é também incluir, no futuro, dados sobre imóveis vendidos por outros bancos, leilões judiciais e também de leilões realizados por órgãos públicos.

A plataforma também lançou um aplicativo com as mesmas funcionalidades do site para facilitar o monitoramento dos imóveis.

Compra exige paciência e assessoria

Os leilões de imóveis não são para qualquer um. “Não é o tipo de compra para quem quer sair do aluguel e muito menos para quem quer entrar rápido no imóvel. Como 90% deles estão ocupados, o processo para retirada do ex-mutuário leva tempo e pode ser necessário o serviço de um advogado”, diz Prata.

Isso porque o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. “Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”, diz Prata.

Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.

A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.

Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.

Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.

Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem.

Comentários

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  1. Gabriel Brant

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