São Paulo – Os imóveis brasileiros usados valorizaram no ano passado, em média, 13,7%, segundo o Índice FipeZap, uma cifra bem mais modesta do que nos anos anteriores. Já o índice de inflação que reajusta os contratos de aluguel, o IGP-M, fechou o ano com forte alta de 7,82%. Mas quem pensa em aproveitar a aparente estabilização nos preços dos imóveis residenciais para ir às compras e obter renda com aluguel numa época de inflação mais alta deve pensar novamente.

Com imóveis tão caros e a impossibilidade de os aluguéis subirem acima do limite da renda dos locatários, o investimento imobiliário direto, no segmento residencial, não deve ser uma boa pedida para 2013. Em outras palavras, o retorno apenas com o aluguel está abaixo em comparação à inflação e até mesmo à poupança. O retorno é o percentual a que corresponde o aluguel face ao valor do imóvel. Assim, grosso modo, para uma quantia de 100.000 reais despendida na compra de um imóvel, um aluguel de 1.000 reais mensais corresponderia a um retorno de 1% ao mês.

Segundo o último Índice FipeZap, o retorno médio com aluguel no Rio de Janeiro em dezembro era de 0,39% ao mês; em São Paulo, era um pouco maior, de 0,49%. O Índice FipeZap considera a rentabilidade bruta, anterior ao desconto com imposto de renda a que os aluguéis estão sujeitos. Em ambos os casos, a rentabilidade vem caindo desde 2008.

Esse patamar de rentabilidade é o mesmo das aplicações mais conservadoras do mercado, que além de terem menos risco de calote, ainda são bem mais líquidas. A poupança pelas regras novas, com remuneração de 70% da Selic mais Taxa Referencial (TR), rendeu, em dezembro, 0,41%. É mais do que a média de retorno do Rio de Janeiro. O retorno bruto em São Paulo perde, por exemplo, para o retorno bruto em um mês no Tesouro Direto. Uma Letra Financeira do Tesouro (LFT) está rendendo, em um mês, 0,58%, considerando uma corretora que não cobre taxa de administração.

“Isso se deve principalmente ao aumento dos preços dos imóveis novos, que puxou o aumento dos usados. A queda nos retornos com aluguel foi generalizada. A oferta de imóveis para locação também tem aumentado nos últimos anos em virtude do aquecimento da economia. Muita gente começou a enxergar o imóvel para aluguel como uma boa alternativa para alocar parte do patrimônio”, explica Cícero Yagi, consultor do Secovi-SP, o sindicato das empresas do mercado imobiliário em São Paulo.

Veja na tabela as comparações:

Retorno em dez/2012 Rio de Janeiro São Paulo
1 dormitório 0,39% 0,52%
2 dormitórios 0,40% 0,49%
3 dormitórios 0,38% 0,46%
4 dormitórios 0,39% 0,47%
Média 0,39% 0,49%
Nova Poupança 0,41% 0,41%
IPCA 0,79% 0,79%
IGP-M 0,68% 0,68%

Fontes: Índice FipeZap e Banco Central

Será que vale a pena tomar o risco (e ter o trabalho) de investir em um imóvel residencial para ganhar o mesmo que a poupança ou menos? “Nem pensar”, diz o professor William Eid, coordenador do Centro de Estudos em Finanças da FGV-SP. Para ele, o investimento imobiliário deve dar retorno líquido de 0,6% ao mês no mínimo. “Com esses níveis de preços, não dá nem para pensar no segmento residencial, mesmo com a queda dos juros, que não foi espetacular”, completa.

Ele também refuta a ideia de que os imóveis necessariamente protegem o dinheiro da inflação. “Os prédios e apartamentos também ficam obsoletos”, afirma, lembrando que isso causa impacto negativo no valor do aluguel e na facilidade de encontrar locatários. “Essa proteção contra a inflação é relativa”, diz.

O professor Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários da FGV-SP, acredita que o valor dos imóveis residenciais se estabilizou e não deve cair. E também que a rentabilidade com aluguéis deve permanecer pequena. “Os aluguéis sobem conforme a capacidade de pagamento dos locatários. É diferente do valor da compra que depende das condições de financiamento”, explica, para justificar por que os aluguéis não podem aumentar à mesma proporção que os preços de compra e venda.

Em função disso, ele não considera que comprar diretamente imóveis residenciais seja um investimento atrativo no momento. “Existem outras formas de investimento imobiliário que a pessoa física pode olhar, como os fundos imobiliários. Com eles é possível investir no segmento corporativo, com administração profissional, e obter aluguéis isentos de imposto de renda para a pessoa física”, diz.

Mas e a valorização dos imóveis?

O retorno do investimento imobiliário não vem apenas do aluguel recebido, mas também da valorização do imóvel. “Muita gente teve um retorno espetacular no Rio de Janeiro nas regiões que ficam em torno das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), como a Tijuca, Vila Isabel, Andaraí, Grajaú e Botafogo”, lembra Antonio Paulo Monnerat, vice-presidente de locações do Secovi-Rio.

De fato, o Índice FipeZap registra que, em 2011, os imóveis residenciais usados no Rio de Janeiro tiveram alta de 34,9% em média, enquanto em São Paulo a valorização foi de 27,0%. Já em 2012, a alta foi de 15,0% no Rio de Janeiro e de 15,8% em São Paulo. O Secovi-Rio dispõe de um levantamento, feito em alguns bairros, que mostra que o retorno mensal com aluguéis realmente não tem sido dos melhores, mas que o retorno mensal composto com a valorização do imóvel foi formidável em vários bairros. Veja os dados de outubro de 2012:

Bairro Rentabilidade Simples* Rentabilidade Composta**
Vila Isabel 0,47% 2,80%
Jacarepaguá 0,45% 2,00%
Méier 0,43% 1,95%
Botafogo 0,40% 1,92%
Leblon 0,31% 1,89%
Barra da Tijuca 0,41% 1,82%
Flamengo 0,39% 1,71%
Tijuca 0,44% 1,67%
Recreio dos Bandeirantes 0,39% 1,65%
Gávea 0,35% 1,32%
Ipanema 0,34% 1,32%
Copacabana 0,40% 1,32%
Laranjeiras 0,40% 1,29%
Jardim Botânico 0,36% 1,24%
Lagoa 0,39% 0,92%

(*) Divisão do valor do m² de locação pelo valor do m² para venda no mês de outubro de 2012.
(**) Para realizar tal análise, foi considerado que o imóvel comprado em outubro de 2011 estava alugado e assim permaneceu até outubro de 2012. Além disso, foi considerada a valorização do m² para venda de outubro de 2011 a outubro de 2012.
Fonte: Secovi-Rio.

A valorização, no entanto, é um fator menos ponderável. Contar com ela é mais arriscado, não sendo, portanto, indicado para os investidores de perfil mais conservador. Além disso, se os preços dos imóveis residenciais realmente estiverem se estabilizando, os ganhos com valorização já não serão tão expressivos.

Para quem deseja investir em imóveis residenciais de qualquer maneira, porém – porque gosta do investimento ou já tem tradição na família –, é mais indicado preferir os imóveis mais compactos, de um a dois quartos, onde ainda é possível tentar buscar uma rentabilidade líquida de 0,6% ao mês. Especialmente nas cidades onde a alta dos imóveis ainda não tenha sido muito grande. “Melhor diluir o investimento em apartamentos menores, que são mais procurados, que o somatório da rentabilidade com aluguéis será maior e se reduz o problema da vacância”, diz Antonio Paulo Monnerat, do Secovi-Rio.

Imóveis comerciais

Outra alternativa seriam os imóveis comerciais, que oferecem mais segurança jurídica e rentabilidades maiores, de 0,8% a 1,0% ao mês. Há dois problemas principais, porém: o primeiro é encontrar um bom imóvel que entregue esse retorno, uma vez que os preços dos imóveis comerciais também aumentaram bastante. O segundo é o risco para a pessoa física, que tem mais dificuldade de diversificar os investimentos e de manter o controle sobre a qualidade de seu investimento, nesse caso.

“No mercado residencial, o cliente é mais cativo, porque todo mundo tem que morar em algum lugar. Por isso, esse tipo de locação é considerado mais conservador que o de imóveis comerciais. O imóvel comercial é afetado pela instabilidade da economia”, explica Cícero Yagi, do Secovi-SP.

Para o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, professor João da Rocha Lima, o investimento em imóveis comerciais diretamente pela pessoa física apresenta um risco muito grande, de forma geral. “A recomendação é que o investimento em imóveis comerciais seja feito por meio de fundos. Diretamente só tem sentido se você tiver grande capacidade de investimento. Independentemente do retorno, porque no médio prazo, a relação aluguel-valor do imóvel se ajusta”, diz o professor.

Na opinião do professor Mauro Miranda, quem tem, por exemplo, 200.000 reais para investir não terá muita possibilidade de diversificação ao comprar imóveis comerciais diretamente. Porém, com a mesma quantia é possível comprar mais de um fundo imobiliário que invista em andares ou prédios inteiros, com inquilinos melhores (como multinacionais e shoppings) e maior diversificação. “Se o sujeito tem alguns milhões de reais, aí sim ele consegue ocupantes de menor risco. Mas se for para comprar salas comerciais, há muita mudança de inquilinos”, explica.

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