São Paulo – Se você já vinha pensando em vender seu imóvel, provavelmente está tentando juntar as pistas para entender se é melhor aguardar mais um pouco ou vender o quanto antes, diante da onda de notícias pessimistas divulgadas sobre o mercado imobiliário recentemente. 

Para citar algumas delas, o Índice FipeZap apresentou a nona desaceleração seguida no preço médio do metro quadrado dos imóveis anunciados na internet no acumulado dos últimos 12 meses encerrados em agosto, a menor variação em 12 meses desde 2012.

O Secovi-SP afirmou que o mercado deve diminuir de tamanho na cidade de São Paulo: a expectativa é de redução de 25% nas vendas de imóveis residenciais novos e de queda de 20% nos lançamentos de projetos em 2014 em relação a 2013.

Segundo o portal imobiliário VivaReal, houve queda no preço médio de venda de imóveis em Brasília (-3,2%), no Rio de Janeiro (-5,2%) e em Belo Horizonte (-6,9%).

São notícias que mostram que o ânimo dos compradores de imóveis está menor em algumas regiões.

João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de real estate da Escola Politécnica da USP (Poli-USP), explica que vivemos um momento de freio na demanda. “Em vista da depressão econômica que estamos vivendo, comprar habitação é uma situação que se retarda”, afirma.

Segundo ele, diferentemente do mercado de produtos como tomate ou cebola, no caso dos imóveis esse freio não significa que parte da demanda foi exterminada, mas sim que há uma postergação da decisão de compra.

São Paulo, por exemplo, tem cerca de 30 mil imóveis lançados e comercializados por ano. Em uma situação deprimida da economia, a população não compra 30 mil imóveis, compra 20 mil, mas precisaria comprar os 30 mil. Então esses 10 mil imóveis voltam para o mercado adiante quando houver uma recuperação”, diz Rocha Lima.

Seja qual for o quadro econômico, a decisão de compra ou venda é muito subjetiva e deve passar pela análise das necessidades e objetivos pessoais antes da avaliação das condições de mercado. 

"Primeiro é preciso definir qual o perfil da pessoa, se é alguém que vive de aluguel e quer ir para o imóvel próprio, se é um pequeno investidor, cada um dança conforme a música", afirma Alex Strotbek, consultor imobiliário especializado na gestão executiva de novos negócios no mercado imobiliário nacional e internacional.

"Mas, fato é que o país está um pouco parado e, de forma genérica, regiões que alavancaram os preços vão passar por uma acomodação”, diz o consultor.

Se você vai vender seu imóvel para comprar outro

Para quem pretende vender o imóvel com o objetivo de comprar outro, e está na dúvida entre aguardar ou não, a resposta é relativamente simples.

Como nessa situação o comprador/vendedor está sujeito às oscilações do mercado nas duas pontas, tanto faz o momento.

Se os preços subirem, o imóvel será vendido por um preço maior, mas ao comprar, as ofertas estarão mais caras. Se caírem, ele terá um resultado pior na venda, mas mais facilidade na compra.

“A diferença de 'A' para 'B' vai continuar mais ou menos a mesma lá para frente, seja com preços subindo ou caindo”, diz Alex Strotbek.

Portanto, seja agora ou depois, como a variação de preços prejudica de um lado, mas ajuda do outro ou vice-versa, esperar pode não fazer diferença.

A exceção ocorre caso a compra e a venda sejam feitas em mercados diferentes. Por exemplo, se a intenção for vender um imóvel em um bairro e comprar em outro os preços podem se comportar de maneira diferente em regiões distintas.

Nessa situação, pode ser interessante analisar a tendência e verificar o momento mais interessante de venda e de compra em cada um dos lugares, já que as variações de preços não acontecem ao mesmo tempo.

"Genericamente não é um momento bom para vender, mas depende do caso. Se a pessoa vai obter um bom resultado na venda e vai pagar barato em outra região, é uma exceção e pode ser interessante aproveitar a oportunidade”, afirma Strotbek.

Se você vai apenas vender seu imóvel

No caso de um proprietário que deseja vender seu imóvel apenas para obter o valor da venda, sem pensar em comprar outra propriedade, a situação é diferente.

Para Alex Strotbek, nessa circunstância talvez seja o momento de aguardar. “Se eu tenho um imóvel à venda e o mercado está retraindo, o melhor é esperar passar o furacão para ver como o mercado vai ficar. Até para saber quem será o presidente e como será o governo. Não é o momento para grandes movimentações, a política e o mercado financeiro estão mostrando isso”, diz.

João da Rocha Lima confirma que o momento não é muito propício para quem deseja vender. “Levando em conta o freio de demanda, está fácil comprar e difícil vender. Os compradores têm sido recebidos com tapete vermelho nos estandes de venda. É uma disputa por um mercado escasso", afirma. 

Vale ressaltar, no entanto, que a análise deve ser feita pontualmente porque em algumas regiões os preços não estão se acomodando ou caindo por causa do pessimismo da economia, mas sim porque a alta dos preços foi exagerada.

Nesses casos, os preços podem cair ainda mais, sendo mais inteligente vender o imóvel o quanto antes.

Um exemplo, segundo Strotbek, é o mercado do Rio de Janeiro, que viu altas acentuadas em algumas regiões e agora pode recuar. “No Rio de Janeiro, assim como em outras regiões parecidas, o mercado não só se recuperou, como os preços foram alavancados", diz.

Esses mercados pontuais, prossegue o consultor, entraram em uma onda especulativa, então os preços não devem só estagnar, como devem recuar para que os valores voltem ao seu patamar normal.

Para checar se os preços podem cair ainda mais e é melhor vender agora, ou se é melhor aguardar uma recuperação, o consultor recomenda fazer uma pesquisa de mercado para observar como os preços evoluíram na região.

A dica para fazer essa leitura é observar os preços dos aluguéis. Segundo Strotbek, o aluguel do imóvel residencial varia entre 0,8% a 1% do seu valor por mês. Se um imóvel de 100 mil reais for alugado por 400 reais (0,4%), é sinal de que o seu preço de venda pode estar alavancado.

Nesse caso, se houver um comprador interessado em comprar o imóvel por esse valor, a venda pode ser um ótimo negócio.

Apesar de toda essa reflexão, verificar a tendência de alta ou baixa do mercado é algo que faz mais sentido do ponto de vista das construtoras, que pensam em vender muitas unidades de uma só vez. Para uma pessoa física, que pretende vender uma unidade isolada, tudo pode ser muito diferente.

“Se um empreendedor colocar um prédio com 100 apartamentos à venda, ele sabe que a velocidade de venda é mais baixa agora, mas para a pessoa física a velocidade de venda alta ou baixa pode ser determinada por uma condição aleatória. Não é um mercado disciplinado, é um contra um", afirma João da Rocha Lima.

Para ele, no caso da venda individual, detalhes como uma fotografia bem tirada do imóvel ou o bom estado do apartamento podem fazer toda a diferença e resultar em uma negociação bem diferente do que seria esperado para aquele momento do mercado.

Perspectivas de preços

“Em um curto prazo, no próximo ano, ou nos próximos dois anos, os preços não devem crescer acima da inflação”, afirma João da Rocha Lima

Por outro lado, ele também diz que não há perspectivas de queda porque os custos da indústria de construção civil ditam os preços do mercado e não existe hoje nenhuma evidência de que esses custos devem despencar.

Ele ressalta, no entanto, que na cidade de São Paulo a situação é diferente. Com a aprovação do Plano Diretor Estratégico (PDE) do município, realizada neste ano, são esperados aumentos nos preços de terrenos e nas outorgas onerosas, taxas pagas para que as empresas possam construir empreendimentos que ultrapassam o potencial construtivo básico de cada região.

“A prefeitura colocou uma tabela de preços absurdos para as novas outorgas e ninguém se atentou a isso”, diz Rocha Lima.

De acordo com um levantamento do banco Credit Suisse, o custo de terrenos e outorgas deverá subir 40%, em média, em 80% da área da cidade.

O impacto desse aumento, no entanto, deve ser sentido de forma mais evidente a partir de 2016, uma vez que, sabendo do encarecimento das outorgas, construtoras se anteciparam e conseguiram aprovar seus estoques de produção até 2015.

A partir de 2016 é que devem ser emitidas as novas outorgas e os seus preços mais salgados, que devem resultar no aumento do custo final para o consumidor.

Não só em São Paulo, mas de maneira geral, como vivemos agora uma situação de freio de demanda, em virtude da desaceleração econômica, quando houver novamente um equilíbrio maior entre a demanda e a oferta, os preços tendem a subir, conforme explica Rocha Lima.

De acordo com ele, deve ocorrer um movimento parecido com o que aconteceu em 2008. Naquele ano, o mercado imobiliário teve uma forte retração na demanda, como resultado da crise econômica, mas depois que a situação se normalizou, os preços voltaram a subir, ocasionando uma forte alta nos valores dos imóveis nos anos de 2010 e 2011.

A questão é saber quando os preços devem voltar a subir de fato. "Depende do tempo que vai demorar para que o alívio para essa depressão econômica apareça. Ele pode aparecer em 2016 e, se isso acontecer, os preços devem voltar a subir", diz o coordenador do núcleo de real estate da Poli-USP.

Se a crise atual irá gerar uma recuperação posterior nos preços, na mesma dimensão do que ocorreu em 2010 e 2011, é uma incógnita. Para Rocha Lima isso dependerá do apetite dos especuladores, os participantes do mercado que compram e vendem imóveis com o objetivo de lucrar com a transação.

Conforme o professor explicou em um artigo do núcleo de real estate, na onda de alta os especuladores percebem o crescimento e depois de consolidada "a sensação de perenidade para cima" eles entram no mercado, gerando uma demanda artificial, explorada pelos empreendedores, que buscam vender o maior número de unidades possível.

Já na descida, o medo paralisa os especuladores freando bruscamente a demanda, o que leva as construtoras a ajustarem os preços.

Esse movimento, que se repete de tempos em tempos, resulta no que estamos vendo agora: ajuste de preços e aumento no volume de rompimento de contratos de compra de imóveis, os chamados distratos. 

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