São Paulo - Com o crédito imobiliário mais caro e restrito e a piora do cenário econômico, o valor máximo do imóvel que o brasileiro pode financiar de acordo com sua renda foi reduzido de 2% a 5% nos últimos oito meses, revela uma pesquisa do Canal do Crédito, realizada a pedido de EXAME.com.

A queda é ainda maior se considerados os últimos 12 meses. Nesse período, o valor máximo que pode ser financiado chegou a ser reduzido em até 16% para quem tem renda familiar de 6 mil reais. 

O levantamento do site, que compara os custos de financiamentos, revela o valor máximo do imóvel que o comprador consegue financiar hoje de acordo com sua renda familiar. Para isso, foram consideradas dez faixas de renda, que variam de 3 mil reais a 40 mil reais.

A pesquisa foi feita com base nas condições de financiamentos de quatro dos principais bancos que atuam na concessão de crédito imobiliário atualmente: Banco do BrasilItaúBradesco e Santander.

Apesar de ser responsável por cerca de 70% dos financiamentos de imóveis no país, a Caixa ficou de fora do levantamento porque em 2015 o banco passou a exigir maiores valores de entrada nos financiamentos. Como o objetivo é mostrar o valor máximo que pode ser financiado com a menor entrada possível, o Canal do Crédito optou por não incluir o banco na pesquisa para não distorcer o resultado do estudo.

Os quatro bancos incluídos no levantamento aumentaram as taxas de seus financiamentos imobiliários nos últimos meses. Atualmente, a taxa média de juros cobrada nas quatro instituições financeiras é de 11,20%. Em maio de 2015, a taxa média era de 10,70% e em setembro de 2014 era ainda menor, de 9,17%.

De acordo com o estudo, quem tem uma renda familiar mensal de 6 mil reais, por exemplo, consegue atualmente obter crédito para comprar um imóvel de até 175 mil reais nos quatro bancos. Em maio do ano passado, famílias com a mesma renda conseguiam obter até 185 mil reais para financiar a compra do imóvel, valor 5% maior.

A redução no valor máximo de financiamento é resultado do aumento dos juros. Como os bancos não permitem que as parcelas superem 30% da renda do tomador, uma família que manteve sua renda mensal em 6 mil reais, por exemplo, não consegue obter o mesmo limite de crédito de antes porque com a elevação dos juros o financiamento passa a abocanhar uma parcela maior da sua renda.

Veja na tabela a seguir o valor máximo que pode ser financiado na compra do imóvel por famílias em dez faixas de renda.

Renda familiar mensal Valor máximo do financiamento do imóvel  Variação do valor máximo do ifinanciamento do móvel de maio/2015 a janeiro/2016 Variação do valor máximo do financiamento do imóvel de janeiro/15 a janeiro/16
R$ 3 mil R$ 90 mil -5% -14%
R$ 6 mil R$ 175 mil -5% -16%
R$ 8 mil R$ 240 mil -4% -14%
R$ 10 mil R$ 310 mil -2% -12%
R$ 12 mil R$ 365 mil -3% -14%
R$ 15 mil R$ 460 mil -2% -13%
R$ 20 mil R$ 615 mil -2% -13%
R$ 25 mil R$ 770 mil -4% -13%
R$ 30 mil R$ 925 mil -5% -13%
R$ 40 mil R$ 1,23 milhão -2% -13%

Fonte: Canal do Crédito

O levantamento considera o financiamento de imóveis usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada necessário simulado foi de 20%, valor mínimo exigido pelos bancos para o financiamento.

Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 30 anos, período máximo no qual os bancos financiam o imóvel. A simulação incluiu os custos dos seguros obrigatórios -  Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI) -  e realizou a cotação dos preços na mesma seguradora, a BB Seguridade, e para um comprador que tenha 40 anos de idade.

A simulação levou em conta as taxas balcão, que são apresentadas a clientes que não têm relacionamento prévio com a instituição financeira. Caso o cliente já seja correntista do banco os juros cobrados podem ser menores.

A pesquisa considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pela maioria dos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento. 

Em alguns bancos, como o Itaú, o parâmetro para liberação do financiamento pode considerar a renda líquida. Ou seja, o valor da prestação terá de corresponder a 30% da renda já líquida de impostos e eventuais descontos de salário no caso de trabalhadores formais, por exemplo. Ou seja, o valor máximo financiado pode ser ainda menor e, consequentemente, o valor de entrada exigido pode ser maior.

O levantamento é apenas um indicador, já que os bancos podem emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores informais ou alguns dos membros da família esteja inadimplente, já que o risco do empréstimo fica maior.

Oportunidades

A perda do poder de compra do imóvel pode ser compensada por eventuais descontos que podem ser obtidos na compra. "O estoque de imóveis disponíveis não diminuiu significativamente. A grande oferta de unidades e desaceleração das vendas facilitam a obtenção de descontos", diz Prata. 

Contudo, quem busca boas oportunidades de compra deve oferecer o maior valor de entrada possível para diminuir o custo do financiamento, recomenda o diretor do Canal do Crédito. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.

Não é indicado, porém, utilizar toda a poupança para a compra do imóvel, diz Prata. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento da dívida. "Se o comprador tem apenas o valor da entrada, ou se esse valor for muito baixo, talvez seja melhor adiar a compra", afirma o presidente do Canal do Crédito. 

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