São Paulo - Nesta semana, foi anunciado que a Caixa teria suspendido a contratação de financiamentos imobiliários que usam recursos da poupança. Apesar de não confirmar a informação, fato é que o banco está secando a torneira do crédito imobiliário.

Recentemente, a Caixa passou a exigir um valor mínimo de entrada de 50% para financiar imóveis usados e já havia aumentado duas vezes os juros do crédito imobiliário neste ano

Para mostrar na prática como o cenário ficou mais complexo, o Canal do Crédito, site que compara os custos de financiamentos, realizou um levantamento a pedido de EXAME.com que revela o valor máximo do imóvel que o comprador consegue financiar de acordo com sua renda familiar.

Foram consideradas nove faixas de renda, que variam de 6 mil reais a 40 mil reais. Com as restrições da Caixa, a simulação foi feita nos bancos que são as principais alternativas para obter o crédito imobiliário hoje: Banco do BrasilItaúBradesco e Santander

Esses bancos também aumentaram as taxas do financiamentos imobiliário nos últimos meses. A taxa média cobrada nas quatro instituições financeiras é de 10,70%. Em setembro do ano passado, essa mesma taxa era de 9,17% em média. 

No período, a taxa básica de juros (Selic) passou de 9,50% ao ano para 13,25% ao ano. A alta da Selic torna o crédito mais caro e, consequentemente, aumenta o custo das prestações do financiamento.

Como os bancos exigem que os compradores não comprometam mais de 30% de sua renda com o valor das parcelas, a capacidade das famílias para financiar o imóvel diminui. 

Quem tem uma renda familiar mensal de 6 mil reais, por exemplo, consegue atualmente obter crédito para aquisição do imóvel no valor de até 185 mil reais nos quatro bancos. Em setembro do ano passado, famílias com a mesma renda podiam obter até 209,5 mil reais para financiar a compra do imóvel, valor 12% maior.

A simulação considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pelos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento. 

Veja na tabela a seguir o valor máximo que pode ser financiado na compra do imóvel por famílias em nove faixas de renda.

Renda familiar mensal Valor máximo do imóvel 
R$ 6 mil R$ 185 mil
R$ 8 mil R$ 250 mil
R$ 10 mil R$ 315 mil
R$ 12 mil R$ 375 mil
R$ 15 mil R$ 470 mil
R$ 20 mil R$ 630 mil
R$ 25 mil R$ 800 mil
R$ 30 mil R$ 970 mil
R$ 40 mil R$ 1,25 milhão

Fonte: Canal do Crédito

O levantamento considera o financiamento de imóveis novos e usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada simulado foi de 20%, valor mínimo praticado hoje pelos quatro bancos.

Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 30 anos, período máximo geralmente oferecido pelos bancos no financiamento imobiliário. Os preços dos seguros foram simulados em uma mesma seguradora para um comprador que tenha 40 anos de idade.

A simulação considera apenas as taxas balcão, que são apresentadas a clientes que não tenham relacionamento prévio com a instituição financeira.

Caso o cliente já seja correntista do banco, os juros cobrados podem ser menores. Por outro lado, os bancos podem cobrar juros mais altos, emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores formais com pouco tempo de empresa, por exemplo, já que o risco para o banco é maior.

Com a piora do cenário econômico do país nos últimos meses, essa análise de crédito feita pelos bancos ficou mais restritiva, diz Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito. "Obter crédito ficou ainda mais difícil para famílias que tenham um alto nível de endividamento ou não paguem as contas em dia. Os bancos estão mais preocupados com os riscos de inadimplência". 

Cenário exige cautela

Segundo Prata, apesar de o poder de compra para financiar o imóvel ter caído, em média, 11% nos últimos oito meses em todas as faixas de renda por conta da alta dos juros, essa perda pode ser compensada por eventuais descontos que podem ser obtidos na compra. "O estoque de imóveis disponíveis cresceu desde setembro de 2014. A maior oferta de unidades e a desaceleração das vendas facilita a negociação dos valores". 

Mas quem quer aproveitar alguma oportunidade deve buscar dar a maior entrada possível para diminuir o custo do financiamento, recomenda o diretor do Canal do Crédito. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.

Não é indicado, porém, comprometer toda a poupança com a aquisição. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento das parcelas da dívida, diz Prata. "Se o comprador tem apenas o valor da entrada, ou se esse valor for muito baixo, talvez seja melhor adiar a compra". 

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