São Paulo – As notícias que pipocaram acerca de irregularidades em shopping centers de São Paulo podem ter deixado muito cotista de fundo imobiliário apreensivo, e muito aspirante a investidor em dúvida. O real risco desse tipo de investimento pode passar batido para o investidor na hora de comprar as cotas de um fundo de shopping, mas existem algumas coisas que o cotista pode fazer para se cercar de cuidados e não se dar tão mal se um problema dessa natureza ocorrer.

Dentre os 28 shoppings com irregularidades apontados pela Prefeitura, cinco deles pertencem, ao menos em parte, a fundos imobiliários: Pátio Higienópolis, Mooca Plaza, Eldorado, West Plaza e Jardim Sul. Destes, apenas o Eldorado de fato já resolveu suas pendências com a Prefeitura. Todos, com exceção do West Plaza, que ainda está sendo fiscalizado, possuem liminares para funcionamento enquanto as pendências não são resolvidas. Isso significa que, por ora, os cotistas ainda não devem ver problemas. Porém, cada um desses casos ensina algumas lições sobre os riscos desse tipo de empreendimento.

As irregularidades relatadas referem-se a documentação incompleta, problemas no estacionamento e construções irregulares. “O investidor deve primeiro manter em mente que esses problemas são questões documentais, coisas que se resolvem com relativa facilidade”, diz o agente autônomo e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI) Arthur Vieira de Moraes, que acompanha o mercado de fundos imobiliários.

Shopping Pátio Higienópolis

O Shopping Pátio Higienópolis teria menos vagas do que as necessárias depois das obras de expansão iniciadas em 2010. O centro de compras já foi multado em 3 milhões de reais neste ano e poderia ser lacrado nesta sexta-feira caso não tivesse conseguido uma liminar para suspender o poder de sanção da prefeitura e as multas, impedindo o fechamento. O shopping defende que apenas após a conclusão das obras de ampliação será necessário elevar o número de vagas.

Isso significa que, enquanto durar a liminar, os cotistas do fundo da Rio Bravo que possui 25% do empreendimento estarão livres de baques, e se livrarão de uma bela dor de cabeça quando a situação das vagas for regularizada. O valor da cota do fundo chegou a cair de 615 para 577 reais em meados de junho, quando as notícias de irregularidades começaram a vir à tona. Contudo, nesta quinta-feira, o preço da cota já havia subido para 660 reais.

Shopping Mooca Plaza

O fundo CSHG Brasil Shopping, do Crédit Suisse Hedging-Griffo, detém 20% do Mooca Plaza, shopping que iniciou suas atividades em novembro do ano passado ainda sem alvará, além de não ter cumprido uma série de obras viárias. Em junho, o empreendimento foi multado em 205.000 reais, e conseguiu liminar válida até setembro para não ser fechado. De acordo com a assessoria de imprensa da BR Malls, que administra o empreendimento, as obras já foram concluídas e o processo de regularização, já iniciado, aguarda resposta do poder público.

Essa pendência já era conhecida do fundo Brasil Shopping e de seus cotistas, uma vez que a conclusão do pagamento da fatia do empreendimento que cabe ao fundo está condicionada à resolução da pendência junto à prefeitura. Apenas 20% dos quase 105 milhões devidos pelo fundo foram pagos até agora. O valor das cotas do fundo Brasil Shopping, que possui seis shopping centers de cinco cidades diferentes na carteira, não se abalou com o problema do Mooca Plaza. Nos últimos 30 dias, a alta foi de 15%.

Shopping West Plaza e Shopping Jardim Sul

O fundo West Plaza detém 30% do shopping homônimo, enquanto o BM Jardim Sul detém 40% do shopping Jardim Sul. Ambos os fundos são da Brazilian Mortgages, hoje controlada pelo BTG Pactual. De acordo com o levantamento da prefeitura, o Shopping Jardim Sul tem problemas com “Construções Irregulares”. Já o West Plaza tem problemas com “Construções Irregulares” e também com “Documentação Pendente”.

A Prefeitura não esclarece a que exatamente se referem essas irregularidades. Mas nenhum dos dois empreendimentos foi punido até agora – o Jardim Sul por possuir uma liminar de funcionamento que inclusive impede a fiscalização do poder público, e o West Plaza porque a fiscalização ainda está em andamento. O futuro do West Plaza ainda é um pouco incerto, mas os cotistas do Shopping Jardim Sul podem ficar mais tranquilos com a existência da liminar. De acordo com a assessoria de imprensa da administradora BR Malls, a regularização já está em andamento.

E se um desses shoppings realmente fechasse?

Nesse caso, o estabelecimento provavelmente ficaria lacrado durante dias ou semanas, até as pendências serem sanadas. Com a suspensão das atividades, o faturamento dos lojistas reduziria, o que provocaria impacto negativo no faturamento do próprio fundo. Isso porque os contratos de locação de shopping centers preveem que os lojistas paguem um valor mínimo de aluguel ou um percentual de seu faturamento, o que for maior.

Com faturamento reduzido, provavelmente os lojistas só poderiam pagar o valor mínimo, o que diminuiria o rendimento dos cotistas. Isso se não houvesse simplesmente inadimplência. O impacto negativo seria ainda maior caso o fechamento ocorresse às vésperas de uma data importante para o comércio, como Natal, o dia dos pais ou o dia dos namorados.

E se as multas forem efetivamente cobradas?

Mesmo afastado o temor de fechamento do shopping, o pagamento de multas, honorários advocatícios e outras taxas para a regularização também pode ter impacto negativo nos rendimentos. Pode ser que a reserva para emergências do fundo dê conta de todas as pendências, o que não acarretaria perdas diretas para os cotistas. É o caso do fundo do Shopping Higienópolis.

“Mesmo que o fundo tenha caixa para bancar as multas, porém, isso ainda significa que ele vai exaurir parte de seu patrimônio”, diz o especialista em fundos imobiliários Sérgio Belleza. Para ele, quando a multa é efetivamente cobrada, o correto é o fundo pagar e depois entrar com uma ação para pedir o ressarcimento aos operadores do shopping.

Se o caixa for insuficiente, mas o pagamento puder ser parcelado, o fundo pode usar parte do faturamento mensal para quitar suas obrigações, o que reduziria um pouco os rendimentos dos cotistas durante certo tempo. Se isso não for possível, porém, pode ocorrer o pior: uma chamada de capital. Nesse cenário, o gestor convoca uma assembleia geral para deliberar sobre uma nova emissão de cotas para captar mais dinheiro e honrar suas obrigações. Os cotistas não são obrigados comprar novas cotas, mas quem não o faz acaba tendo seu patrimônio diluído.

Cotista deve se manter próximo à gestão

De acordo com Arthur Vieira de Moraes, o prospecto inicial já traz tudo que o cotista deve saber sobre o fundo – exceto, é claro, aquilo que até o gestor desconhece. Por isso é necessário ler o documento com atenção. No caso do Mooca Plaza, a pendência do empreendimento tanto era conhecida do gestor que a conclusão do pagamento pela compra estava condicionada à regularização.

“A efetividade desse tipo de cláusula – ou então de uma cláusula que responsabilize a parte vendedora por qualquer problema – é, na verdade, pequena. Na hora de cobrar, a Prefeitura vai em cima do nome que está na escritura e pronto. É uma garantia jurídica fraca. Mas esse tipo de pendência ajuda até na decisão de compra do investidor e na precificação”, diz Moraes.

O especialista lembra, no entanto, que outras aquisições de shoppings feitas durante a vigência do fundo nem sempre têm prospectos tão detalhados. “É por isso que é importante manter um contato próximo com o gestor. É um privilégio de quem investe em fundos imobiliários poder manter contato direto com seu gestor, fazer perguntas, participar de assembleias gerais e tirar as dúvidas. Não é em qualquer fundo que você consegue manter um contato tão próximo”, aconselha Moraes.

Falta de diversificação é o maior risco

Dos 12 fundos imobiliários de shoppings negociados em Bolsa ou no mercado de balcão, apenas o CSHG Brasil Shopping tem uma carteira realmente diversificada. Todos os demais investem em um único empreendimento, o que potencializa seu risco – afinal, se o shopping tiver que fechar por qualquer motivo, toda a carteira do fundo deixa de ter faturamento. “Os fundos de shoppings costumam diversificar inquilinos, não empreendimentos. A saída é o investidor diversificar com mais de um fundo imobiliário”, diz Moraes.

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