São Paulo - O prazo de liberação do financiamento é um dos pontos mais importantes da compra do imóvel e pode definir se você conseguirá ou não comprar a casa dos seus sonhos.

Segundo Marcelo Prata, diretor do site Canal do Crédito, que compara as taxas oferecidas pelos bancos, quem compra um imóvel na planta e precisa buscar o financiamento no banco na hora da entrega das chaves tem geralmente entre 30 a 60 dias para quitar a dívida com a construtora.

O prazo é contado a partir da emissão do Habite-se do imóvel. Caso não consiga a liberação do crédito nesse período, o comprador pode pagar juros e multas.

Por outro lado, quem busca um imóvel usado pode perder o negócio caso o vendedor tenha urgência em vender a unidade e o financiamento demore para ser liberado pelo banco.

O tempo de aprovação do financiamento é um dos principais problemas enfrentados no processo de compra do imóvel, diz Prata. “O processo é lento, principalmente quando é necessário repassar a dívida entre a construtora e o banco ou de uma instituição financeira para outra”, afirma. . 

Segundo a Associação Brasileira das entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o tempo médio para liberação do financiamento nos bancos é de 40 dias. 

Mas de acordo com Gilberto Abreu,diretor de negócios imobiliários do Santander, o prazo pode atingir até três meses em casos extremos.

Esse prazo não depende apenas da agilidade da instituição financeira, diz o executivo. “Se a entrega do empreendimento atrasa, o banco não aprova o crédito e o comprador tem problemas na liberação do FGTS ou nas documentações necessárias para registrar a compra, o processo já pode durar meses.”

Burocracia e sistemas travam operação

O tempo necessário para a emissão de contratos após a aprovação do crédito varia entre as instituições financeiras. O prazo médio pode ser de nove a 30 dias, dependendo do banco escolhido.

No Itaú, o crédito é aprovado no mesmo dia e o tempo médio para emissão do contrato do financiamento é de nove dias, segundo Luiz França, diretor de crédito imobiliário do banco. “Aprovamos 85% do crédito na hora”.

A Caixa afirma que pode liberar o financiamento em até dez dias. No Santander, o prazo é de 12 dias, enquanto no Banco do Brasil o processo demora 15 dias e, no Citi, 18 dias. Procurados, HSBC e Bradesco não informaram o prazo médio para liberação do crédito imobiliário.

Esses prazos consideram que a documentação do comprador e do vendedor estejam em ordem. Caso haja algum erro, ou a exigência de documentos adicionais, o prazo é maior.

A maioria dos bancos não se arrisca a dizer qual o tempo médio que o cliente leva para obter toda a documentação e certidões necessárias em órgãos públicos. Os prazos fornecidos consideram apenas o tempo médio do processo no banco.

Apenas o Santander diz que o prazo médio total para que o comprador consiga obter o financiamento imobiliário é de 32 dias, incluindo o tempo necessário para o comprador obter a documentação necessária e conseguir registrar o imóvel no cartório, conta o diretor de negócios imobiliários do banco.

No Citi, na maioria dos casos a contratação do financiamento leva cerca de 30 a 60 dias, desde a análise de crédito até a liberação do pagamento ao vendedor.

Se o pedido de financiamento ultrapassar o prazo médio, o Santander busca priorizar o caso e solucionar o problema de forma rápida. “Mas há situações que fogem do nosso controle”, diz Abreu.

Caso o comprador não tenha o crédito aprovado ou liberado pelo banco, e necessite buscar outra instituição financeira como alternativa, os prazos internos dos bancos se acumulam e o processo pode demorar ainda mais.

A liberação do financiamento também pode atrasar caso o comprador opte por financiar o imóvel em uma instituição financeira diferente daquela para a qual foram pagas as parcelas do pagamento do imóvel durante a fase da obra. 

Isso porque o banco que financia a construção começa a coletar a documentação necessária para o financiamento da construtora e compradores cerca de 120 dias a 90 dias antes de o empreendimento ficar pronto, diz França, do Itaú.

Além de a migração da dívida ser uma operação mais burocrática, o banco que financiou a obra pode criar obstáculos para forçar o comprador a desistir da mudança, ainda que as taxas da outra instituição financeira sejam mais vantajosas.

O tempo para liberação do financiamento também pode se alongar caso o comprador queira utilizar o FGTS na compra, que deverá ser liberado pela Caixa, agente operador do fundo. “Se há um problema em alguma dessas operações, que também envolvem outras empresas e bancos, todo o processo de liberação do financiamento atrasa”, diz Abreu, do Santander.

Nos cartórios o processo pode ser mais rápido

O prazo de emissão do contrato dos bancos pode ser reduzido se o comprador optar por fazer uma escritura pública e registrar o imóvel diretamente em um tabelião de notas. "O serviço pode ser mais rápido e barato do que o oferecido pelos bancos", diz o presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP), Carlos Fernando Brasil Chaves. 

Além de o notário ser especializado nessas operações, os contratos feitos pelos bancos podem ter problemas jurídicos que podem levar o cartório a exigir a correção do documento, o que atrasa a liberação do financiamento, argumenta Chaves. "O preço nos cartórios pode ter descontos porque buscamos incentivar o uso do serviço. Já nos bancos, o valor não costuma ser informado". 

Segundo o presidente da CNB/SP, o prazo para emissão do contrato e registro do imóvel pode variar entre cinco e dez dias úteis. A elaboração do contrato via cartório também pode oferecer maior segurança jurídica, diz. "O serviço diminui as chances de o comprador encontrar cláusulas abusivas no contrato, pois o notário não é uma parte interessada no negócio". 

Como se prevenir

O tempo para liberação do financiamento do imóvel depende de uma série de participantes do processo, como a construtora, o vendedor, os bancos, as prefeituras e cartórios. Mas, os próprios compradores podem fazer sua parte para acelerar a aprovação do crédito.

Primeiramente, o comprador deve ter o crédito aprovado no banco. Para concluir esse processo, são necessários documentos pessoais que comprovem sua renda e mostrem seu histórico de crédito.

Os bancos geralmente buscam aprovar o crédito de forma rápida, mas há situações nas quais podem ser necessários documentos adicionais.

O comprador pode precisar adicionar a renda de parentes para obter o crédito, por exemplo. “Nesses casos, o processo pode levar uma semana a mais”, diz Abreu, do Santander.

Para liberar o crédito, além da documentação de praxe, o banco pode pedir documentos específicos, como uma procuração caso a compra seja feita por mais de uma pessoa e um dos compradores não more na cidade.

Portanto, o comprador deve pedir o máximo de orientações ao banco e ao cartório para fornecer a documentação correta, e se informar sobre quais outros documentos podem ser necessários no seu caso.

Como a migração de financiamentos entre instituições financeiras e o uso do FGTS na compra do imóvel envolvem informações sigilosas, o comprador deve fornecer dados precisos.

Qualquer erro pode exigir que o comprador faça todo o processo novamente, pois o banco não poderá corrigir ou exigir a informação correta nesses casos, conta Abreu. “Refazer essa etapa pode dobrar o tempo para a liberação do crédito”. 

O comprador também pode cobrar documentos da construtora. “O ideal é que o comprador tenha uma previsão do prazo de entrega da obra para começar a reunir os documentos e deixar pendente apenas as informações que dependem da entrega do imóvel”, diz Marcelo Prata.

Apesar de dizer que a burocracia envolvida no financiamento imobiliário vem diminuindo, inclusive a partir de iniciativas dos próprios bancos, Prata diz que o maior problema para agilizar o processo é a gestão de informações.

Portanto, ao buscar o financiamento o comprador deve verificar se o banco oferece diferenciais, como consultoria gratuita especializada. “Todas as empresas e órgãos envolvidos na transação devem orientar o comprador para evitar erros e atrasos”, diz o consultor financeiro.

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