São Paulo – Os apartamentos de apenas um dormitório estão cada vez mais populares na cidade de São Paulo. De acordo com o balanço do primeiro semestre do mercado imobiliário paulistano, publicado pelo Secovi-SP, os imóveis de um quarto ficaram em segundo lugar tanto entre os mais lançados quanto entre os mais vendidos, superando os apartamentos de três quartos. A mudança no estilo de vida da população é um dos fatores que explicam esse boom, mas os investidores também ficam de olho nessas unidades.

Segundo o boletim do Secovi-SP, foram lançadas 3.600 unidades de um dormitório na cidade de São Paulo no primeiro semestre, quantidade que perde apenas para as 5.700 unidades de dois quartos lançadas no período. Em terceiro lugar vieram os imóveis de três quartos, com 3.300 unidades lançadas.

A procura dos compradores também é grande. Foram vendidas 4.100 unidades de um quarto no primeiro semestre, perdendo apenas para as 7.800 unidades de dois quartos vendidas no período. De imóveis de três quartos foram vendidas 3.800 unidades.

Quem são os compradores?

Segundo Stefan Neuding Neto, vice-presidente executivo da Stan Desenvolvimento Imobiliário, incorporadora que costuma desenvolver empreendimentos com unidades compactas, quem procura esse tipo de imóvel são basicamente três tipos de compradores: os investidores, que pretendem auferir renda com o aluguel da unidade; os casais sem filhos que compram seu primeiro imóvel; e os solteiros e divorciados que buscam viver sozinhos.

Para quem compra para alugar, como investimento, o apartamento de um quarto é, atualmente, o que oferece o melhor retorno, considerando-se o custo do investimento. Segundo dados do Índice FipeZap, o retorno com aluguel dos imóveis de um quarto na cidade de São Paulo estava, em agosto, em 0,50% ao mês, contra 0,47% dos de dois quartos e 0,44% dos de três ou mais quartos. Lembrando que essa rentabilidade é corrigida anualmente pela inflação.

Do lado de quem compra para morar, os apartamentos de um quarto acabam servindo a uma nova face da população brasileira: as famílias que encolheram, o maior número de idosos (viúvos ou cujos filhos já saíram de casa) e o crescente número de pessoas que vivem sozinhas.

A boa localização dos novos empreendimentos é um dos apelos. Há inclusive quem compre apartamento de dois quartos para transformar em um imóvel de um quarto só. De acordo com Neuding, muitas vezes os casais que compram o primeiro imóvel preferem ter uma sala maior, e fazem essa conversão. Sua ideia é que o imóvel volte a ser um dois quartos quando o primeiro filho chegar. “Assim o imóvel dura mais. Se a ideia for vendê-lo, o de dois quartos tem maior liquidez”, diz Neuding.

Outro possível atrativo é o preço. Apesar de ter o metro quadrado mais caro que as unidades de mais quartos, os apartamentos de um dormitório são compactos, e muitas vezes têm preços unitários mais em conta.

Segundo o Secovi-SP, a área útil média dos imóveis de um quarto em São Paulo caiu 22% de 2004 para 2013, de 52,4 metros quadrados para 40,7 metros quadrados. Os de dois e três quartos permaneceram praticamente com a mesma área útil média: de 60,6 para 59,6 metros quadrados no caso dos imóveis de dois dormitórios, e de 90,2 para 91,2 metros quadrados, no caso dos de três dormitórios.

Segmento de luxo desponta

Mas a média dos preços unitários dos apartamentos de um quarto no primeiro semestre foi maior que a média de preços dos apartamentos de dois quartos. De acordo com Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), isso se deve a uma recente onda de lançamentos de imóveis de um quarto para o segmento de luxo, o que puxa os preços para cima.

Número de quartos Preço do m2 da área útil (R$) Preço da unidade (R$)
1 11.106 447.500
2 6.789 402.000
3 7.554 685.000
4 9.717 1.784.000

Fonte: Embraesp

Pompéia explica que os lançamentos desse tipo de imóvel vêm ocorrendo de 2007 para cá, pressionando o preço do metro quadrado das unidades de um dormitório. Os imóveis de um quarto voltados para o segmento de luxo são invariavelmente bem localizados, mas nem sempre são compactos, o que também contribui para puxar o preço total da unidade para cima.

O diretor da Embraesp cita o exemplo de um lançamento na Vila Madalena, Zona Oeste, com um dormitório e área útil de 127,30 metros quadrados, por quase 2 milhões de reais a unidade. “Trata-se de uma grande suíte e uma área social ampla para receber visitas”, explica Pompéia.

O contraste com os imóveis de dois quartos se deve ao fato este produto ser mais voltado para a classe média, enquanto que os apartamentos de um quarto de médio e alto padrão são voltados para o público de alta renda. “Na minha opinião, esse nicho do alto padrão ainda vai oferecer boas oportunidades durante algum tempo. Embora a oferta venha aumentando, os lançamentos desse tipo de imóvel ainda são poucos frente à demanda”, diz Pompéia.

Ainda há boa demanda

Mas, para Pompéia, o mercado é promissor não só para os imóveis de luxo, como para os apartamentos de um quarto como um todo. Ele explica que além do segmento de alto padrão, o segmento médio e o popular (os substitutos das quitinetes) também assistem a alta demanda e escassez de oferta, embora haja lançamentos em todas as faixas e por toda a cidade de São Paulo.

“O imóvel de um quarto é um produto procurado por todas as fatias de público. Acredito que ainda haverá uma boa demanda, mesmo fora do segmento de luxo, e até em locais com perfil mais popular. Por enquanto não vislumbro superoferta desse tipo de imóvel na cidade de São Paulo”, observa Luiz Paulo Pompéia.