São Paulo - Quando o assunto é financiamento de imóveis, a imagem da Caixa automaticamente vem à cabeça de muita gente. Mas, apesar de o banco realmente ter algumas das taxas de juros mais vantajosas do mercado, quando outros custos são incluídos, o valor final do financiamento pode ser mais de 90 mil reais mais barato nos bancos privados.

Essa é a conclusão de uma simulação realizada pelo site de comparação de produtos financeiros Canal do Crédito, a pedido de EXAME.com, que comparou os custos de financiamentos realizados na Caixa e em bancos privados em um prazo de 30 anos. 

Os financiamentos foram simulados para um imóvel de 500 mil reais, que entra no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e outro de 1 milhão de reais, que fica de fora do sistema.

O SFH é um sistema de financiamento regulado pelo Banco Central por meio do qual os bancos utilizam recursos da poupança e do FGTS para fornecer crédito imobiliário a clientes que realizam financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados.

Para cumprir o objetivo de facilitar a compra da casa própria pela população de renda mais baixa, os financiamentos pelo SFH têm taxas menores e reguladas pelo BC.

Veja nos quadros a seguir o resultado da comparação do Canal do Crédito sobre os custos dos financiamentos realizados na Caixa e nos bancos privados Bradesco, HSBC, Itaú e Santander

Imóvel de 500 mil reais

Banco

Com pacote de serviços? 

Juros Custo Efetivo Total 1ª Prestação  Valor do principal  Valor pago com juros Seguros e taxa de adm. Total
Caixa Não 8,85% 9,65% R$ 4.105,15 R$ 400.000,00 R$ 512.024,85 R$ 62.692,51 R$ 974.717,36
Sim 8,30% 9,10% R$ 3.935,12 R$ 400.000,00 R$ 481.333,82 R$ 62.692,51 R$ 944.026,33
Bancos Privados (melhores condições entre Itaú, Bradesco, HSBC e Santander) Não 8,90% 9,62% R$ 4.140,43 R$ 400.000,00 R$ 511.954,63 R$ 45.626,60 R$ 957.581,23
Sim 8,40% 9,12% R$ 3.985,96 R$ 400.000,00 R$ 486.926,32 R$ 45.626,60 R$ 932.552,92

Imóvel de 1 milhão de reais

Banco Com pacote de serviços?  Juros Custo Efetivo Total 1ª Prestação Valor do principal

Valor pago com juros

Seguros e taxa de adm. Total
Caixa Não 9,40% 10,06% R$ 8.498,77 R$ 800.000 R$ 1.085.143 R$ 107.385,06 R$ 1.992.528,08
Sim 8,60% 9,27% R$ 8.005,90 R$ 800.000 R$ 996.180 R$ 107.385,06 R$ 1.903.565,57
Bancos Privados (melhores condições entre Itaú, Bradesco, HSBC e Santander) Não 9,50% 10,14% R$ 8.624,85 R$ 800.000 R$ 1.096.217 R$ 82.253,20 R$ 1.978.470,75
Sim 8,80% 9,44% R$ 8.255,85 R$ 800.000 R$ 1.018.480 R$ 82.253,20 R$ 1.900.733,32

*Fonte: Canal do Crédito

**Para ambas as simulações foi usado o perfil de uma pessoa entre 36 a 40 anos, mas no primeiro caso a renda mensal considerada foi de 15 mil reais e no segundo de 30 mil reais. Na primeira simulação foi considerada uma entrada de 100 mil reais e na segunda de 200 mil reais. 

***Os financiamentos foram simulados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo. 

****As melhores condições dos bancos privados apresentadas na simulação podem não refletir as taxas de balcão que esses bancos fornecem nos financiamentos, que seriam as taxas inicialmente divulgadas. Segundo o Canal do Crédito, as condições apresentadas podem ser obtidas em alguns casos apenas depois que o cliente tiver seu perfil de crédito devidamente analisado pelo banco.

Comparar é preciso

A despeito da crença corrente, de que a Caixa sempre tem os custos mais vantajosos, a simulação permite concluir que sai perdendo quem não faz simulações em diferentes bancos para verificar qual deles oferece as melhores condições. “Mesmo os clientes de alta renda têm na cabeça que o melhor banco é sempre a Caixa. Esse mito ainda precisa ser derrubado. As pessoas hoje sabem que existem outros bancos para financiar imóveis, mas a sensação é de que a Caixa sempre tem taxas menores”, comenta Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito

Conforme ele explica, se a simulação fosse feita apenas com base nas taxas de balcão, que são aquelas inicialmente divulgadas pelos bancos, a Caixa realmente poderia ficar sempre na frente. Mas, como nos bancos privados a taxa é negociável de acordo com o perfil de crédito do cliente, é possível encontrar condições melhores nesses bancos do que na Caixa.

E como o Canal do Crédito é uma empresa especializada em obter as melhores condições de crédito do mercado, para a simulação mostrada na matéria eles conseguiram mostrar as condições que podem ser obtidas por um cliente médio - que não seria nem um cliente do segmento private, nem de baixa renda - que buscasse obter taxas melhores do que as taxas de balcão. 

Contratação de pacote de serviços influencia o custo final

Se o cliente não contratar alguns serviços junto com o financiamento do imóvel, ele não conseguirá obter o melhor crédito nem na Caixa, nem nos outros bancos

Como pode ser observado na tabela, a diferença do custo total do financiamento para alguém que não contrata os pacotes de serviços e para alguém que contrata, dentro da própria Caixa, ou entre a Caixa e os bancos privados, pode ser de mais de 90 mil reais. 

Para conseguir as melhores taxas do banco no financiamento, conforme Prata explica, o cliente precisa utilizar o pacote de serviços, que inclui: a abertura de uma conta com o limite do cheque especial ativo; o uso do cartão de crédito do banco; e a realização de movimentações.

“Como a parcela do financiamento é debitada na conta da Caixa, de qualquer forma o cliente vai movimentar dinheiro todo mês lá, mas ele ainda precisará usar o cartão de crédito do banco", explica o presidente do Canal do Crédito. 

Segundo ele, os outros bancos também costumam condicionar a contratação de pacotes de serviços a melhores taxas. Ainda que esse tipo de estratégia possa soar como uma venda casada, Prata ressalta que, como o cliente é livre para fazer o financiamento contratando o pacote de serviços ou não, e como isso é pactuado entre as partes previamente, a prática é legal.

Seguros desbancam vantagens da Caixa

Por mais que o cliente não se incomode com a contratação do pacote de serviços da Caixa, ou transfira a conta para a Caixa em busca das menores taxas, ainda assim o custo do financiamento pode ser superior ao da concorrência por conta dos seguros obrigatórios.

Segundo disposição do Banco Central, todo financiamento deve incluir o pagamento de dois seguros: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), que quitará o saldo devedor do financiamento em caso de falecimento do mutuário ou em caso de invalidez; e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI), que cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos.

Ainda de acordo com o BC, os bancos devem oferecer apólices de pelo menos duas seguradoras - uma do próprio banco e outra concorrente.

Exatamente por causa desses seguros a Caixa perde sua vantagem. Na simulação é possível observar que as tarifas e seguros da Caixa chegam a ser 25 mil reais mais caros que os de outros bancos. Ainda que a conta englobe a taxa de administração junto aos seguros, Marcelo Prata explica que essa taxa é regulada pelo Banco Central e é limitada a 25 reais por mês. Portanto, o que mais pesa é de fato o seguro.

“A Caixa pode ter taxas de juros mais baixas, mas a seguradora da própria Caixa e a segunda opção de seguradora que ela oferece acabam tendo um peso maior que a fazem perder para os bancos privados”, explica o presidente do Canal do Crédito.

Ele afirma que para a simulação foram consideradas sempre as seguradoras com os valores mais baixos, que normalmente não são as seguradoras do próprio banco. Mesmo assim, a Caixa tem os valores de seguros mais altos.

Não olhe apenas a taxa de juros

Não raro, compradores comparam os custos dos financiamentos apenas pelas taxas de juros. “A diferença que os seguros fazem no custo total não é uma informação corriqueira. As pessoas ainda comparam os custos ou pela taxa de juro, ou pelo valor da parcela. Ao analisar o resultado de uma simulação é preciso ficar atento para enxergar não só a prestação, mas sim o valor do encargo total, que contempla juros, seguros e tarifas”, diz Prata.

É por isso que especialistas batem tanto na tecla de que a comparação deve ser feita pelo Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel.

O CET inclui os juros, os seguros MIP e o DFI, a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF). 

O banco com menor custo para você pode não ser para outra pessoa

As taxas mostradas na simulação são aquelas que seriam oferecidas para um cliente padrão, sem um histórico de relacionamento extremamente positivo ou negativo com o banco. Isso significa que, dependendo do perfil, as taxas podem ser maiores ou menores. 

Conforme Marcelo Prata explica, as taxas variam muito de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. Portanto, por mais que a Caixa tenha taxas médias menores do que o Bradesco, por exemplo, se um cliente tem um relacionamento antigo no Bradesco, ele pode conseguir taxas mais vantajosas do que na Caixa.

"Eu conheço pessoas que já conseguiram taxas de até 7,9% ao ano. É um caso fora da curva, mas a taxa depende do relacionamento que o cliente tem com banco. Se o cliente é private e tem investimentos, por exemplo, ele pode conseguir melhores condições", diz Prata. Por isso, mesmo que seu banco tenha fama de ser caro, vale a pena consultar quanto ele cobraria pelo financiamento.

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