São Paulo – Os custos dos financiamentos de imóveis devem ser elevados nos próximos anos em decorrência de mudanças estruturais nas fontes que fornecem recursos para o crédito imobiliário, segundo Gilberto Duarte, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em evento realizado nesta terça-feira (26) sobre os resultados do mercado imobiliário em 2015 e as perspectivas para 2016, Duarte afirmou que em 2015 a poupança, principal fonte de recursos do crédito imobiliário no país, forneceu 75,6 bilhões de reais para a aquisição e construção de imóveis, o que representa uma queda significativa de 33% em relação ao ano de 2014.

A redução é fruto da menor atratividade da caderneta, que registrou captação negativa (número de saques superior ao de depósitos) de 50,1 bilhões de reais em 2015. “Com os aumentos da taxa básica de juros, a poupança perdeu sua vantagem e investidores dispostos a correr mais riscos buscaram outras opções de investimento mais rentáveis”, diz Duarte.

O número de financiamentos também apresentou queda acentuada no ano passado: enquanto em 2014 538,3 mil imóveis foram financiados com recursos da poupança, em 2015 o número caiu para 341,5 mil, uma redução de 36,6%.

Diante desse cenário, Duarte, que também é diretor de crédito imobiliário do Santander, afirma que os bancos devem buscar novas fontes de recurso – os chamados fundings, no jargão do mercado - para os financiamentos, que permitam manter uma independência maior da poupança.

Entre essas novas fontes de recurso estão investimentos que já existem no mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de títulos que ainda dependem de regulamentação, como a Letra Imobiliária Garantida (LIG). 

Como esses títulos são menos populares do que a poupança, para atrair investidores eles oferecem taxas de remuneração mais convidativas. E são justamente essas taxas maiores que contribuem para o encarecimento dos financiamentos.

Enquanto na poupança os bancos pagam ao investidor 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR) para que ele aplique seu dinheiro, o que atualmente representa uma remuneração de cerca de 8% ao ano, nesses outros investimentos as remunerações oferecidas costumam superar a taxa Selic, que atualmente está em 14,25% ao ano.

Como os bancos sempre pagam aos investidores taxas menores do que as cobradas nos empréstimos, para garantir seus lucros, quando a fonte de recurso do crédito imobiliário migra da poupança para outros investimentos, as taxas mais altas são repassadas aos financiamentos, que ficam mais caros.

“O mercado hoje opera a taxas confortáveis, por causa da poupança, que é remunerada pela TR. Como esse funding está se exaurindo, o mercado tem dois caminhos: parar ou buscar um novo mix de fundings. Esse novo mix deve ser lastreado em LCIs, CRIs e outros títulos que, conjunturalmente, devem representar custos maiores nos financiamentos”, afirma Duarte.

Ele ressalta, no entanto, que o encarecimento deve ser mais sentido pelos compradores de imóveis de maior valor. Financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) - que inclui imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados – ainda devem utilizar majoritariamente os recursos da poupança.

Os demais financiamentos, feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), é que devem sentir os maiores impactos da mudança nas fontes de recurso.

Ele diz, no entanto, que a substituição da poupança por outras fontes de recurso já vem acontecendo. “Com o estoque da poupança basicamente consumido, o comprador vai sentir uma pressão de preços com os fundings alternativos, trazidos do mercado. Mas, quando olhamos para o ano de 2015, isso já aconteceu: parte do mercado já está usando fontes como LCIs nos financiamentos e isso já se traduziu em preços maiores”, afirma Duarte.

O presidente da Abecip defende que, apesar do aumento de custos, a substituição de funding é necessária para que o mercado imobiliário possa se sustentar nos próximos 15 ou 20 anos. Ele também afirma que essa mudança deve aproximar o Brasil dos modelos de funding usados no mercado internacional.

A LIG, por exemplo, foi inspirada nos covered bonds, títulos usados como fonte de recurso para o mercado imobiliário na Europa, que existem há mais de 200 anos no continente. Ela é semelhante a um Certificado de Depósito Bancário (CDB), mas será isenta de Imposto de Renda e terá lastro (garantia) em operações de crédito imobiliário, títulos públicos, derivativos e outros.

O título foi sancionado no início de 2015, mas depende de regulamentação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). De acordo com Duarte, a Abecip já criou um grupo de trabalho, junto aos principais bancos que atuam na concessão de crédito imobiliário, para acelerar a regulamentação da LIG.

“O mercado imobiliário brasileiro não tem problema de falta de dinheiro, ele tem problema de falta de dinheiro barato. A poupança tem hoje 500 bilhões de reais, mas existem 6 trilhões de reais disponíveis no mercado de capitais se outras fontes de recurso forem usadas”, afirma o presidente da Abecip.

Em 2016, condições de financiamento devem ser parecidas com as de 2015

Ainda que a discussão sobre as novas fontes de recurso dos financiamentos imobiliários já esteja a todo vapor, na prática a substituição do funding deve ocorrer aos poucos, segundo o presidente da Abecip. Assim, Duarte acredita que neste ano as condições de financiamentos devem continuar muito parecidas com as apresentadas em 2015. 

“Em 2015, os bancos já criaram um padrão bastante sólido, que gerou um certo conforto para o setor. Novos aumentos de taxas dependem da taxa Selic. Como o Copom manteve a taxa estável e temos um alto grau de instabilidade na economia, todo mundo quer entender melhor o que vai acontecer, por isso eventuais aumentos podem ser postergados”, afirmou Duarte.

De todo modo, a Abecip prevê que o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança deve ser reduzido em 20,6% neste ano, encerrando 2016 em 60 bilhões de reais. Assim, Duarte rechaça qualquer possibilidade de melhoria nos custos do crédito imobiliário neste ano. 

Mesmo com o crédito restrito, ele afirma que os compradores que possuem um valor alto para oferecer como entrada no pagamento do imóvel, podem realizar ótimos negócios.

“O momento é excelente para negociar. As incorporadoras estão com estoque altos e precisando vender, por isso elas devem ser muito flexíveis. No entanto, se elas não sentirem que a demanda disponível é suficiente para reduzir os estoques, elas devem diminuir ainda mais os lançamentos e com os estoques baixos, em dois anos os preços devem voltar a subir”, diz.

Confira, no vídeo a seguir, como o banco calcula a renda exigida para o financiamento imobiliário.

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