Os fundos imobiliários, que viraram mania do mercado no fim do ano passado e no início deste, estão sofrendo com a alta dos juros. O índice Ifix, que reúne as cotas dos principais fundos imobiliários negociados na Bovespa, acumula perda de 9,7% no ano, sendo 7,2% apenas em junho, mês em que os juros dispararam nos mercados futuros.

A alta dos juros reduz o interesse por essas carteiras, pois torna novamente atraentes outras alternativas de renda fixa, como títulos do governo ou papéis de bancos.

O Ifix mostra, porém, apenas a perda provocada no preço das cotas. Ele não considera os lucros distribuídos pelos fundos imobiliários aos seus participantes, que continuam atrativos, especialmente por conta da isenção de imposto de renda para pessoas físicas, observa a corretora Geração Futuro. A corretora preparou uma carteira com os fundos que considera as melhores oportunidades no mercado no momento atual, de alta dos juros, e que podem servir de alternativa de diversificação.

Segundo a Geração, alguns fundos estão com projeções de distribuição de rendimentos que superam outras alternativas de renda fixa, com retornos em dividendos que superam 10% ao ano líquidos de imposto. Esse ganho reflete a parcela de rendimento distribuído em relação ao valor da cota. O percentual está acima da estimativa do mercado para a taxa Selic em 2014, estão em torno de 9% ao ano brutos, segundo o relatório Focus divulgado pelo Banco Central.

A estratégia de escolha dos fundos de investimento levou em conta carteiras que sejam menos afetadas pela alta dos juros, como os ligados a agências bancárias, escritórios e logística, explica a Geração. Além disso, foi considerada a relação entre o rendimento e o valor patrimonial (preço/valor de mercado) do fundo e a renda garantida.

Ficaram de fora os fundos ligados a empreendimentos de varejo, como shopping centers, “dado o cenário de recente inflação, que tende a diminuir o poder de compra, podendo causar vacância nesses estabelecimentos”.

Foram selecionados dez fundos, com retornos anualizados estimados entre 11% e 8,4%. O valor necessário para montar a carteira, segundo a Geração, é de R$ 12.540,00. Abaixo, uma tabela com os fundos, os pesos indicados e o retorno (yield) projetado pelas carteiras e a descrição de cada fundo.

Código Nome Peso% Yield Anualizado % Preço da cota
SPTW11 SP Downtown 15% 11,10% 84,9
SAAG11 Santander Agências Bancárias 15% 8,40% 96,09
BRCR11 BTG Pactual Corporate Office Fund 10% 8,70% 136,56
HGLG11 CSHG Logística FII 10% 9,00% 1190
BPFF11 Brasil Plural Absoluto Fundos de Fundos 10% 9,10% 85
AEFI11 Aesapar 10% 9,20% 118,8
HGJH11 CSHG JHSF Prime Offices FII 10% 9,20% 1254
THRA11B Cyrela Thera Corporate 10% 9,70% 92,5
FVBI11B VBI Faria Lima 4440 5% 9,70% 94,7
VLOL11 FII Vila Olímpia Corporate 5% 10,20% 86,99
Total   100% 9,40% N/A

Valor mínimo estimado para montar a carteira: R$ 12.540,00

SPTW11: SP Downtown - possui um único inquilino e dois imóveis comerciais, ambos localizados em São Paulo: o Imóvel Badaró, localizado no Centro, e o Imóvel Belenzinho, situado na zona leste. Ambos estão ocupados pela empresa Atento, especializada na prestação de serviços de telemarketing e presente em 17 países. O fundo possui uma reserva que procurará remunerar os cotistas a uma taxa de 9,25% no primeiro ano; 9,50% no segundo ano; 9,75% no terceiro ano e 10,0% no quarto ano, tendo por base o valor de emissão da cota de R$ 100,00.

SAAG11: Santander Agências Bancárias - O fundo investe em agências bancárias locadas ao Santander, mediante a celebração de contratos de locação atípica.

BRCR11: BTG Pactual Corporate Office Fund - Dono do maior patrimônio dentre todos os fundos negociados na BM&FBovespa, ele é proprietário de importantes edifícios comerciais nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas. O fundo tem gestão ativa (compra e vende imóveis quando acha interessante) e política de distribuição de resultados direcionada a possibilitar reinvestimentos. Dentre seus imóveis, destacam-se o Eldorado Business Tower na Marginal Pinheiros em São Paulo, a Torre Almirante, no Centro do Rio de Janeiro, e o Brazilian Finance Center, na Avenida Paulista, em São Paulo.

HGLG11: CSHG Logística FII - foi criado com o objetivo de obter rendimentos mensais aos seus cotistas por meio da exploração comercial de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais. O fundo é dono de dois imóveis localizados na região da Barra Funda, em São Paulo, um imóvel em Cotia (SP), seis imóveis em Atibaia (SP), quatro imóveis em Orlândia (SP), 35% de um condomínio industrial em Joinville (SC), 100% do Condomínio Empresarial Master Offices, na zona Sul de São Paulo, 100% do Edifício Os Lusíadas, no Condomínio Empresarial Barão de Mauá (entre as cidades de Atibaia e Itatiba), além de ter 100% do galpão logístico industrial Brascabos Rio Claro (SP). Os locatários dos imóveis são grandes empresas e multinacionais como IBM, British Telecom, Bosch Rexroth, DHL Express, DHL Logistics e a suíça Firmenich.

BPFF11: Brasil Plural Absoluto Fundos de Fundos - o objetivo do fundo é investir em outros FIIs, obtendo valorização patrimonial e distribuição de renda mensal aos cotistas. O BPFF11 foi lançado em abril e, atualmente, possui uma posição relevante de caixa de 63,5% e está negociando abaixo do valor patrimonial. Isto deixa o fundo em uma posição privilegiada para a aquisição de diversos FIIs a preços atrativos, dada a recente desvalorização dos FIIs no período. Lembrando que a Geração Futuro pertence ao grupo Plural.

AEFI11: Aesapar - O fundo tem por objetivo investimentos imobiliários de longo prazo e alugar os empreendimentos para a Anhanguera Educacional, um dos maiores grupos privados de educação do Brasil. O fundo foi constituído com objetivo de levantar capital para a construção de um campus estudantil na cidade de Campinas com capacidade para 7.648 alunos e um campus estudantil na cidade de Cuiabá com capacidade para 5.500 alunos, totalizando 121.435 m² de área total e 31.473 m² de área construída. Possui uma renda garantida até junho de 2017.

HGJH11: CSHG JHSF Prime Offices FII - O fundo é proprietário de 100% dos edifícios Metropolitan e Platinum Offices localizados no bairro nobre do Itaim, em São Paulo. O Metropolitan tem 10.200 m2 de área privativa distribuídos em 18 andares de escritórios, além de duas lojas locadas ao Restaurante Parigi e à Enoteca Fasano. O Platinum Offices, por sua vez, possui 11 pavimentos, com 2.450 m2 de área privativa. Entre os locatários, estão a Votorantim, Lanx, RB Capital, Gávea e Pragma.

THRA11B: Cyrela Thera Corporate - O fundo de investimento BM Cyrela Thera Corporate tem cinco andares do Edifício Thera Corporate, localizado na Avenida Luis Carlos Berrini, 105, em São Paulo, região que é considerada um novo centro financeiro da cidade. Desenvolvido pela Cyrela, o empreendimento terá 15 pavimentos com lajes de grande porte, heliporto e quatro subsolos. O projeto foi classificado como Triple A e recebeu a certificação Leed, conferida pelo U.S. Green Building Council. O empreendimento deve ser concluído em agosto de 2014. A Cyrela garantirá ao Fundo uma renda mensal líquida das despesas ordinárias do Fundo de 9% ao ano (ou 0,75% ao mês), calculada sobre o valor das cotas na oferta inicial (R$ 100). A rentabilidade mínima será garantida até 12 meses após a obtenção do Habite-se.

FVBI11B: VBI Faria Lima 4440 - O fundo detém 50% do edifício VBI Faria Lima 4440, na Avenida Faria Lima, em São Paulo. O edifício está 100% locado para BicBanco, Barclays e UBS, além da rede de estacionamentos Netpark.

VLOL11: FII Vila Olímpia Corporate - O fundo adquiriu com os recursos da primeira oferta seis lajes do empreendimento imobiliário Vila Olímpia Corporate, localizado na cidade de São Paulo-SP. O prédio é considerado “Triple A” e está em fase de construção, com conclusão prevista para Julho de 2013. O fundo firmou com a incorporadora Odebrecht um contrato de rentabilidade mínima garantida, que oferece rentabilidade de 9% ao ano ao cotista até 12 meses após a obtenção do Habite-se.

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