São Paulo – A posse de imóveis e as transações feitas com eles (compra, venda e doação) devem ser informadas na declaração de imposto de renda.

As regras para declarar a posse, a compra e o recebimento por doação de imóveis já foram descritas em reportagem anterior. Veja a seguir as normas para informar a venda e a doação de um imóvel no Imposto de Renda 2014:

Imóvel de mais 300 mil reais obriga contribuinte a entregar declaração

Quem se enquadra em alguma regra para declarar imposto de renda em 2014 precisa declarar a posse de todos os seus imóveis.

Contudo, quem possui imóveis com custo de aquisição superior a 300 mil reais se torna obrigado a declarar imposto de renda, ainda que não se enquadre em outra regra de obrigatoriedade.

Quem obteve ganho de capital com a venda de um imóvel é obrigado a declarar

Quem vendeu um imóvel de qualquer valor com lucro (ganho de capital) em 2013 fica obrigado a entregar a declaração de IR em 2014, ainda que a operação tenha sido isenta de imposto de renda.

Veja quando a venda de um imóvel pode ser isenta de IR.

Como declarar imóvel vendido em 2013

É recomendável que todos os contribuintes que tenham vendido um imóvel em 2013 preencham o Programa Ganhos de Capital (GCAP) da Receita no ato da venda do imóvel, ainda que a operação se enquadre em uma das regras de isenção de imposto de renda ou tenha dado prejuízo.

“Pelo menos fica oficializado junto ao Fisco”, diz Jaime Rodrigues, sócio da Trevisan Gestão & Consultoria (TG&C).

Assim, na hora de preencher a Declaração de Ajuste Anual 2014, basta importar as informações do GCAP para o Programa Gerador da Declaração.

Quando isso é feito, a operação de venda é automaticamente informada na aba “Ganhos de Capital”, no Programa Gerador da Declaração.

Também é preenchida automaticamente a ficha de rendimentos com o ganho de capital (lucro) da transação, isto é, a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição do bem.

Caso a operação tenha sido isenta de imposto de renda, o valor entra na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis; caso tenha sido tributada, os valores entrarão na ficha Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte.

Cabe ao contribuinte dar a baixa do bem na ficha de Bens e Direitos. Na linha referente ao imóvel, a coluna “Situação em 31/12/2012” deve ser preenchida com o custo de aquisição do bem, já informado na declaração passada, e a coluna “Situação em 31/12/2013” deve ficar em branco.

No campo “Discriminação” deve ser informada a venda, com o nome e CPF ou CNPJ do comprador e o preço pelo qual o imóvel foi vendido.

Imóvel comprado e vendido no mesmo ano

Caso o imóvel tenha sido comprado e vendido no mesmo ano, o procedimento para declarar é o mesmo já descrito: preencher o GCAP no ato da venda e importar as informações para o Programa Gerador da Declaração na hora de declarar.

De acordo com Jaime Rodrigues, não é preciso preencher a ficha de “Bens e Direitos” como informação alguma.

Imóvel vendido com financiamento

Se o comprador tiver optado por financiar a compra, ainda assim o vendedor terá recebido o valor todo de uma vez, só que do banco.

O procedimento para declarar esta venda é o mesmo já descrito. O campo “Discriminação” deverá ser preenchido da mesma forma, com os dados do comprador, porém acrescentando-se a informação que o imóvel foi financiado e o nome do banco.

Imóvel vendido antes do término do financiamento

Também pode acontecer de uma pessoa vender um imóvel sem que seu financiamento tenha sido quitado. Nesta situação, considera-se que o vendedor só possui o percentual do imóvel correspondente ao que ele efetivamente pagou – e é isso que ele vende.

Assim, se o vendedor só quitou metade do imóvel, ele vai declarar a venda desta metade. Vai dar baixa no imóvel, zerando o seu valor, e explicar a situação no campo “Discriminação”, inclusive informando os dados do comprador.

Se houver ganho de capital na sua metade, o vendedor deverá apurá-lo e pagar o IR, se a operação não for isenta.

Imóvel vendido com parcelamento

Se o pagamento por um imóvel vendido foi (ou está sendo) parcelado, o correto é que o vendedor preencha o GCAP com a data de assinatura do contrato e o valor total da venda, especificando que o pagamento está sendo recebido em parcelas.

De acordo com Jaime Rodrigues, da TG&C, desta forma o programa vai emitir DARFs sempre proporcionais ao valor da parcela recebida, e o imposto só terá que ser recolhido conforme as parcelas forem entrando no bolso do vendedor.

Assim, a cada parcela recebida, o vendedor terá até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento para recolher o IR proporcional sobre aquela parte do pagamento.

Caso o vendedor tenha fechado a venda no fim de 2013 e recebido apenas um sinal, com o restante do valor a ser recebido em 2014, o GCAP preencherá a declaração apenas com o valor efetivamente já recebido.

É importante deixar claro, no campo “Discriminação” da ficha de Bens e Direitos, que o resto do dinheiro só será recebido no ano seguinte.

Momento de pagar IR sobre o ganho de capital não é na hora de declarar

Quando a venda de um imóvel não é isenta de IR, não é na época de preencher a declaração que o imposto deve ser recolhido.

O imposto de renda sobre a venda de um bem deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da transação. Por exemplo, se o imóvel foi vendido em fevereiro de 2013, o vendedor tinha até o último dia útil de março para pagar o IR.

Caso isso não tenha sido feito, esse contribuinte deverá preencher o programa GCAP para importar as informações para o Programa Gerador da Declaração.

Também deve recolher o imposto o quanto antes, com juros e multa. Para isso, basta preencher o GCAP, a fim de calcular o imposto, e em seguida preencher o programa Sicalc, que já emite o DARF para pagamento com os devidos acréscimos. Nessa situação de atraso, o GCAP não é capaz de imprimir o DARF correto.

Veja quando as vendas de imóveis são tributadas ou não, quando o imposto deve ser recolhido e como isso deve ser feito.

Imóveis doados

As doações não geram ganho de capital e são sempre isentas de imposto de renda. O único imposto que pode incidir sobre elas é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), um tributo estadual.

A alíquota do ITCMD varia de estado para estado, assim como o limite de isenção, isto é, o valor máximo que uma doação pode ter para não sofrer a cobrança do tributo. Em geral, é o donatário o responsável pelo pagamento desse imposto.

Com o patamar atual dos preços dos imóveis no Brasil, a doação desse tipo de bem dificilmente será isenta de ITCMD, que costuma ter limites de isenção bem baixos.

Mas caso a doação seja de uma fração do imóvel, até pode ser que, em algum estado, a operação fique isenta. As informações sobre as alíquotas e tetos de isenção podem ser encontradas nas secretarias de fazenda de cada estado.

Veja como doador e donatário devem declarar a doação de um imóvel:

Doador: Na declaração referente ao ano em que fez a doação, deve informar o bem doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do donatário no campo “Discriminação”. No caso de uma doação feita em 2013, por exemplo, a coluna referente a 2012 deve ser preenchida com o valor do imóvel, e a coluna referente a 2013 deve ficar em branco.

A operação também deve ser informada na ficha “Doações Efetuadas”, discriminando-se o imóvel, seu valor e os dados do donatário. Nos anos seguintes, o doador já não precisa declarar mais nada referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.

Donatário: Na declaração referente ao ano em que recebe a doação, deve informar o bem na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do doador no campo “Discriminação”. No caso de uma doação recebida em 2013, por exemplo, a coluna referente a 2012 deve ficar em branco, e a coluna referente a 2013 deve ser preenchida com o valor do imóvel.

O valor do imóvel doado deve também ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha 10 “Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças”. Nos anos seguintes, essa ficha não precisa mais ser preenchida com essa informação. Basta manter as informações da ficha de “Bens e Direitos”.

Vídeo: Como reduzir o imposto de renda sobre a venda de um imóvel

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