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Imposto de Renda | 09/03/2011 08:41

Como declarar a posse e a venda de imóveis no IR 2011

O contribuinte deve informar gastos com reformas para não correr o risco de pagar IR a mais quando vender o imóvel

Claudio Rossi/VOCÊ S/A

Prédios em construção

Valor do imóvel declarado só muda em caso de reformas e melhorias

São Paulo - A compra, a venda e a simples manutenção de qualquer imóvel não deve passar incólume aos olhos da Receita Federal. A não ser que se qualifique como isento, o contribuinte deve informar todos os imóveis que possui na entrega da declaração do Imposto de Renda 2011. Confira, a seguir, dicas para não se enrolar com as informações e acabar na malha fina:

Como declarar um imóvel financiado ou não

Casa, apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes códigos para cada tipo de imóvel, e selecioná-los adequadamente deve ser o primeiro passo do contribuinte. No caso de imóveis financiados, será preciso informar todos os valores das parcelas que foram pagas até 31 de dezembro de 2010, e não o valor total do bem. No campo “Discriminação”, também devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por uma outra linha de crédito.

Se o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte precisará apenas repetir as informações na declaração do IR 2011, inclusive o preço. Isso acontece porque as oscilações de mercado não são consideradas pela Receita. Portanto, o valor do imóvel só será corrigido em caso de reformas e melhorias e nunca por qualquer índice de preço, a despeito de eventuais valorizações – expressivas ou não – que ocorrerem ao longo do tempo.

Quem declara pela primeira vez um imóvel

Quem tinha um imóvel de menos de 300.000 reais ou era isento de entregar a declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou de condição em 2010 e vai informar o imóvel pela primeira vez na declaração deste ano, deve ficar atento. Bens adquiridos a partir de 1996 devem ser declarados sempre pelo seu custo de aquisição.

A lógica vale também para quem era dependente e vai declarar por conta própria este ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que tinha um imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por fazer a declaração por conta própria ao invés de incluir a nova renda tributável no nome dos pais. Essa pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado na declaração em que aparecia como dependente, lançando-o na seção “Declaração de Bens e Direitos”. Será preciso repetir os mesmos valores nas colunas de 2009 e 2010. Da outra ponta da cadeia, o bem não deve ser incluído na “Declaração de Bens e Direitos” do antigo responsável. Para registrar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como dependente precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de 2009 e 2010 referentes ao imóvel anteriormente declarado.

Reformas e melhorias no imóvel

Esta é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode sofrer alteração. Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as obras. Vem daí a importância de guardar todos os recebos com materiais e fornecedores. Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2009 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2010 já deve apontar o acréscimo ganho com as benfeitorias. Acrescer na declaração o valor de um imóvel com reformas é uma forma de pagar menos IR sobre o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel no futuro (veja abaixo).

Como declarar o ganho com a venda de um imóvel

O ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado em três situações: se o valor da transação for inferior a 440.000 reais para o único imóvel que o contribuinte possuir; se o dinheiro recebido pelo imóvel for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial dentro de um prazo de seis meses; se o imóvel tiver sido comprado até 1969. No último caso, entende-se que ele já foi totalmente depreciado.

Em qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap2010), informar o valor real de venda que consta no contrato previamente firmado e responder às demais questões. O próprio programa irá apurar se há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as possíveis deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos. 

Não esquecer de declarar o dinheiro com reformas para elevar o valor do imóvel ajuda a reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o IR. Depois de chegar ao valor a ser pago, o contribuinte deve importar esses dados para a declaração do IR 2011.

Julio Perez, conselheiro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo, lembra que qualquer comissão paga à imobiliária ou profissional autonômo pela negociação do imóvel é considerada uma despesa dedutível e beneficia o contribuinte no cálculo do imposto devido. "Esse é um redutor direto do valor da venda, mas é preciso que os detalhes estajam bem documentados em nota fiscal", reforça. 

 

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