São Paulo – O custo do financiamento imobiliário pode variar muito entre um banco e outro e isso não é novidade. Mas, nem todos sabem que em muitos casos o que costuma gerar as diferenças de custos são dois seguros atrelados ao financiamento, que podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.

Ao compreender o que são esses seguros, o comprador não só aprende a comparar melhor os custos de diferentes financiamentos, como passa a entender o que ele está pagando ao fazer o financiamento e as vantagens que ele pode tirar disso.

Segundo a Lei nº 4.380/1984 e o Decreto nº 73/1966, todo financiamento feito dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve incluir o pagamento de dois seguros, também chamados de seguros habitacionais: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI). Ambos são pagos junto às parcelas do financiamento.

Os financiamentos feitos pelo SFH são aqueles que utilizam recursos da poupança e do FGTS e que contemplam apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal; e de até 650 mil reais nos demais estados.

Ainda que para imóveis mais caros, fora do SFH, os seguros não sejam obrigatórios, é de praxe que os bancos não concedam o financiamento sem a contratação dos seguros habitacionais.

O que eles cobrem?

O MIP é o seguro que quita o saldo devedor do financiamento em caso de invalidez permanente ou falecimento do contratante, ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o contrato do financiamento indicar que mais de uma pessoa compõe a renda para o pagamento do imóvel.

Já o DFI cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos. Alguns dos eventos cobertos são: incêndio, explosão, inundação, destelhamento e desmoronamento total e parcial. A indenização corresponde ao valor necessário para a reparação dos prejuízos, com a recuperação do imóvel nas mesmas condições que apresentava antes do sinistro.

Variação de valores entre instituições

As diferenças dos valores do MIP e do DFI entre diferentes bancos podem chegar a superar absurdos 135 mil reais.

Essa foi a variação de valor verificada em uma simulação feita pelo Canal do Crédito, a pedido de EXAME.com, que mostrou que no financiamento de um imóvel de 500 mil reais, com uma entrada de 100 mil reais, o custo dos seguros no financiamento do HSBC totaliza 41.853 reais, e no Itaú, 176.429 reais (para um perfil de cliente entre 46 a 50 anos). 

Veja a seguir, no resultado completo da simulação, quanto custam os seguros MIP e DFI cobrados em um financiamento de imóvel de 500 mil reais, assim como a participação deles em relação ao custo total e a diferença de preços entre uma instituição e outra. A simulação foi feita para um prazo de 360 meses, considerou uma entrada de 100 mil reais e um perfil de cliente com renda mensal de 15 mil reais.

Banco Segura-
dora
Juros
(ao ano)
Faixa de
Idade
Custo
Efetivo
Total
Valor
com
juros
Seguros Tarifas Total do financiamento Peso do
seguro no
custo total
HSBC Allianz 8,90% 18 a 25 9,41% 514.806,74 27.630,48 9.000,00 951.437,22 2,90%
36 a 40 9,53% 34.417,28 9.000,00 958.224,02 3,59%
46 a 50 9,67% 41.853,88 9.000,00 965.660,62 4,33%
Itaú Itaú 8,60% 18 a 25 9,16% 498.091,24 32.037,18 9.000,00 939.128,42 3,41%
36 a 40 9,54% 65.067,05 9.000,00 972.158,29 6,69%
46 a 50 10,75% 176.429,60 9.000,00 1.083.520,84 16,28%
Caixa Caixa 8,85% 18 a 25 9,39% 512.024,85 29.576,86 9.000,00 950.601,71 3,11%
36 a 40 9,65% 53.692,51 9.000,00 974.717,36 5,51%
46 a 50 10,58% 138.080,67 9.000,00 1.059.105,52 13,04%
Banco do Brasil Mapfre 8,90% 18 a 25 9,55% 520.285,96 32.862,13 9.000,00 962.148,09 3,42%
36 a 40 9,83% 61.414,63 9.000,00 990.700,59 6,20%
46 a 50 10,93% 170.958,14 9.000,00 1.100.244,10 15,54%

*Fonte: Canal do Crédito
**Os financiamentos foram simulados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo.
***As melhores condições dos bancos privados apresentadas na simulação podem não refletir as taxas de balcão que esses bancos fornecem nos financiamentos, que seriam as taxas inicialmente divulgadas. Segundo o Canal do Crédito, as condições apresentadas podem ser obtidas em alguns casos apenas depois que o cliente tiver seu perfil de crédito devidamente analisado pelo banco.

Como é possível observar na tabela, os custos dos seguros partem de cerca de 3% do valor total do financiamento e podem chegar a até 16% e são um dos principais fatores de diferenças nos preços finais.

A Caixa, por exemplo, apesar de ter alguns dos juros mais baixos, perde de outros bancos quando os seguros entram em cena.

Ainda que o MIP e o DFI representem uma importante parcela do financiamento, os mutuários não costumam comparar seus custos, segundo Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa): “Não existe essa pesquisa entre os seguros, nem por parte do mutuário, nem do banco. O mutuário está mais preocupado em conseguir o financiamento e obter a casa própria. É raro que ele faça essa pesquisa. Normalmente ele já faz o seguro do próprio banco automaticamente”, afirma.

Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, explica que a diferença mais gritante de valores, verificada entre os seguros da Allianz, no financiamento do HSBC, e os seguros dos outros bancos, ocorre pela forma de atualização dos valores dos seguros de acordo com a idade.

“Enquanto no seguro da Allianz, usado no HSBC, o valor do seguro não aumenta de acordo com a mudança de idade, por causa de uma prerrogativa do banco e da seguradora, em outros bancos o seguro é mais caro porque é atualizado conforme muda a faixa de idade do segurado”, diz Prata.

A mudança de valor ocorre porque se considera que o risco de morte e de invalidez aumenta em escala proporcional ao envelhecimento do contratante. A seguradora, portanto, correria mais riscos de precisar arcar com a indenização prevista pelo MIP.

Faça simulações

Conforme mostrado na tabela, os custos finais do financiamento podem variar muito. Por isso, é muito importante sempre comparar qual é a opção de financiamento mais barata que o mercado oferece.

Ainda que a Caixa seja o banco tradicionalmente conhecido por oferecer as melhores condições, dependendo do perfil do cliente e do seu histórico de relacionamento, outros bancos podem oferecer opções mais baratas de financiamento.

Além de verificar diretamente com os bancos qual deles oferece as condições mais vantajosas, é possível fazer a simulação dos custos entre diferentes bancos pelo Canal do Crédito, que disponibiliza as cotações gratuitamente.

Importante ressaltar também que, na hora de comparar os custos, o comprador deve sempre observar o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel.

O CET inclui os juros, os seguros MIP e o DFI, a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF).

Variações entre seguros oferecidos no mesmo banco

Os bancos são obrigados por Lei a oferecer apólices de pelo menos duas seguradoras: uma do próprio banco e outra concorrente.

Mas, conforme explica Marcelo Prata, geralmente os valores não variam muito entre as seguradoras do mesmo banco. “Os bancos cumprem a regra de deixar o cliente escolher entre duas seguradoras, mas é de se esperar que eles não coloquem uma segunda opção de seguro mais competitiva do que o seu. Por isso, hoje seria inútil comparar os valores entre os seguros do mesmo banco, a variação é muito pequena”, diz.

Como o mutuário não tem a opção de escolher outros seguros além dos oferecidos pelo banco, e não existem projetos que sinalizem alguma mudança em relação a isso, por enquanto resta ao comprador comparar os custos das apólices de diferentes instituições para conseguir a opção mais barata. “O melhor cenário para o consumidor seria que o cliente pudesse escolher entre qualquer seguro do mercado, mas infelizmente isso ainda não é possível”, afirma Prata.

O presidente da Amspa diz que, ainda que não existam discussões oficiais que caminhem para a livre escolha das seguradoras, se os mutuários começassem a se preocupar mais com isso, mudanças poderiam ocorrer.

"Se muda a cultura do mutuário e ele começa a pesquisar as empresas que oferecem esses seguros, isso poderia contribuir para que ele pudesse acessar seguros com valores menores e assim diminuir o impacto da prestação que ele paga mensalmente”, opina Marco Aurélio Luz.

Preste atenção na composição de renda do financiamento

Caso o contrato estipule que há mais de um segurado na composição de renda, o valor da indenização do MIP será proporcional ao percentual de responsabilidade correspondente ao segurado que tenha falecido ou se tornado inválido. Portanto, se o mutuário responsável por 60% da renda familiar falecer, por exemplo, apenas 60% do saldo devedor será quitado.

Segundo Marcelo Prata explica, frequentemente casais informam que a esposa vai entrar com 80% da renda no financiamento, por exemplo, e o marido com 20% e na prática cada um paga 50% das parcelas. Mas, nesse caso, se o marido morrer, apenas o saldo dele é coberto e a esposa terá que pagar 80% de cada prestação restante do financiamento.

“O seguro é uma proteção financeira para a família, mas nós não temos muito essa visão no Brasil. Nesse caso do seguro habitacional, ele resguarda o banco, mas também o mutuário. Há casos de pessoas que até pensam em compor renda, mas optam por usar a renda só de um deles como forma de proteger a família, porque se o mutuário vier a falecer o seguro cobre tudo”, explica Prata.

Marco Aurélio Luz também alerta para a importância dos seguros habitacionais. “É como no caso dos carros, não há como não ter um seguro hoje. Se não tiver, a pessoa fica sujeita a ser roubada ou a bater o carro e ter um prejuízo absurdo. A mesma coisa vale para habitação. Imagina se acontece algo com o mutuário ou com casa? O prejuízo pode ser enorme", comenta Marco Aurélio Luz.

Outros cuidados

De acordo com o presidente do Canal do Crédito, algumas instituições costumam oferecer outros seguros junto ao financiamento, alegando que eles também devem ser contratados obrigatoriamente. “É preciso tomar cuidado com a venda casada. Como existem os seguros obrigatórios, muitas vezes na contratação do financiamento o gerente tenta empurrar outros seguros além do MIP e do DFI", diz Prata.

O diretor da Amspa também alerta para outra questão, referente à cobertura. Segundo ele, em alguns casos as seguradoras negam-se a pagar a indenização do DFI quando o dano causado ao imóvel foi originado por problemas estruturais. “Em casas, se há algum problema estrutural que causou o dano, as seguradoras relutam um pouco para promover a cobertura. Mas isso acontece em vão porque o Poder Judiciário normalmente determina que a seguradora pague a indenização”, diz.

Ainda assim, ele afirma que são raros os casos de problemas relacionados aos seguros habitacionais que são levados à Justiça. "O mais comum é que o mutuário pague o seguro até o final do financiamento e não precise utilizá-lo", completa.

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