São Paulo - A bolha no mercado imobiliário residencial do Brasil pode desinchar lentamente, e não estourar, enquanto os especuladores abandonam o mercado e construtoras como a Rossi Residencial liquidam casas e apartamentos menos rentáveis de olho em vendas mais lucrativas.

Os preços estão se estabilizando neste ano, subindo a um ritmo que é cerca de um terço do de 2011, quando as construtoras ofereciam residências com data de entrega para agora, segundo dados compilados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, a Fipe, e pelo site imobiliário Zap Imóveis.

Os investidores de curto prazo e alguns clientes individuais estão perdendo interesse nesses negócios.

“Hoje nós estamos vivendo um momento de excesso de entrega, então há uma acomodação do mercado”, disse o CEO da Rossi, Leonardo Diniz, em entrevista em 27 de agosto, no escritório da Bloomberg em São Paulo.

“É um negócio de risco. As pessoas, para entrarem nesse risco, precisam vislumbrar um ganho elevado, então tendem a sair”.

O ajuste no mercado pode ser uma boa notícia para os compradores de casas e apartamentos para morar e para as construtoras, mesmo depois que um relatório do governo mostrou, em 29 de agosto, que a economia do Brasil entrou em recessão no primeiro semestre do ano.

Os apartamentos estão se tornando mais acessíveis em um momento em que as construtoras oferecem descontos.

Limpar o estoque das unidades de baixa margem de lucro deve aumentar o fluxo de caixa, abrindo caminho para vendas de imóveis mais lucrativos, disse Diniz.

Robert Shiller, cocriador do índice de preços imobiliários S&P/Case-Shiller, expôs a ideia de uma bolha imobiliária no Brasil há um ano, falando para uma audiência no país. “Eu não estou investindo em imóveis”.

A demanda habitacional não satisfeita e um acesso mais amplo aos empréstimos irão assegurar que os compradores permaneçam no mercado, disse o diretor financeiro da Cyrela, Eric Alencar, em entrevista por telefone, em 28 de agosto.

A diminuição de investidores especulativos de curto prazo manterá os preços mais acessíveis para compradores de longo prazo e individuais, disse ele.

Nós esperamos que os preços “subam com a inflação”, disse Alencar. “O crédito continua firme e forte com os bancos querendo cada vez mais financiar os clientes”.

Renda fixa

Os especuladores começaram a se afastar do setor imobiliário para colocar seu dinheiro em renda fixa, uma vez que o Banco Central começou a elevar a taxa Selic, a taxa básica do Brasil, segundo Marcel Kussaba, chefe de pesquisa de ações da Quantitas Asset Management.

“A participação de especuladores na compra de imóveis nos últimos anos foi subestimada”, disse ele, em entrevista por telefone, de Porto Alegre.

“Mas, agora que a Selic está mais alta, esses investidores preferem opções com retornos melhores do que o mercado imobiliário”.

O comitê de política monetária do Banco Central deve manter a taxa inalterada em 11 por cento, amanhã, pela terceira reunião seguida após nove aumentos consecutivos, segundo economistas consultados pela Bloomberg.

A Selic havia sido reduzida para 7,25 por cento, um nível recorde, em outubro de 2012.

Mesmo com a contração econômica do Brasil, o desemprego continua próximo da taxa mínima histórica enquanto a renda média ainda é alta, e é isso o que mais importa no mercado imobiliário, segundo Raphael Juan, diretor de investimentos da BBT Asset Management em São Paulo.

‘Mais sólido’

“Podemos até ver uma piora nesses indicadores, porém, como o país tem uma base melhor agora, isso não deve ser uma grande preocupação”, disse Juan, em entrevista por telefone.

Os investidores não estão convencidos ainda de que o pior já passou para a Rossi. A queda de 33 por cento da empresa neste ano é a maior entre as 13 maiores construtoras do Brasil.

A companhia também tinha a menor quantidade de caixa entre seus pares no segundo trimestre, segundo dados compilados pela Bloomberg.

Geração de caixa

Embora a estratégia do CEO Diniz de focar na geração de caixa e na redução dos especuladores seja positiva para o mercado, ainda é muito cedo para que a ação atraia investidores novamente, disse Kussaba, da Quantitas.

“Uma demanda mais estável é, em teoria, algo positivo para as construtoras porque assim elas podem planejar seus lançamentos considerando um cenário mais realista e adaptar seus custos e estrutura a essa realidade”, disse Kussaba.

“Mas a Rossi ainda está muito endividada e precisa melhorar sua situação antes de pensar em qualquer outra coisa. Esse é o único jeito de a empresa continuar avançando no futuro”.

O diretor financeiro da Rossi, Rodrigo Medeiros, disse que provavelmente mais compradores cancelarão suas compras neste trimestre. A companhia está oferecendo descontos de até 35 por cento em residências revendidas, disse Medeiros, em entrevista em 28 de agosto com Diniz, o que ajuda a Rossi a se desfazer de um estoque que está pesando nas margens.

Tirar os projetos mais velhos dos livros contábeis ajudará, disse Medeiros. As margens dos projetos iniciados em 2010 são de 34 por cento, contra 39 por cento daqueles que começaram em 2013, segundo o relatório de lucros do segundo trimestre da Rossi.

“Nos novos lançamentos a gente já esta focado em obter rentabilidades mais altas”, disse Medeiros. “É uma prioridade acabar com esse estoque, pois com os novos projetos nossas margens podem melhorar”.

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