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Hotéis | 17/04/2013 15:00

As vantagens e os riscos de investir em flats hoteleiros

Dias de bolha parecem ter ficado para trás nos principais mercados, mas risco do investimento é alto para a pessoa física

Divulgação

Flat

Retorno se vale mais da perspectiva de valorização que propriamente da renda com as tarifas

São Paulo – Os flats já trouxeram muita dor de cabeça aos investidores no início dos anos 2000. Mas uma atual onda de lançamentos em ritmo bem menos frenético se volta novamente aos investidores pessoa física e pode trazer retornos interessantes para quem quer investir em imóveis. Porém, o investimento é arriscado e requer muita atenção dos interessados.

Durante anos, os flats do segmento hoteleiro, também chamados de condo-hotéis, foram sinônimo de mico no Brasil. Devido a um excesso de lançamentos em São Paulo no fim dos anos 1990, uma bolha de flats estourou no início dos anos 2000, levando as taxas de ocupação para patamares inferiores a 40% - quando o ideal nesse mercado é acima de 70%.

Investidores pessoas físicas preocupados se apressaram em se desfazer de suas unidades. “Houve guerra de tarifas para atrair mais hóspedes. Apenas em 2006 o mercado começou a se recuperar, tanto em matéria de ocupação, quanto de diária média”, explica Diogo Canteras, diretor executivo da Hotel Invest, consultoria hoteleira que também gere o fundo imobiliário de flats Hotel Maxinvest.

Agora, porém, uma nova superoferta não é esperada nos principais mercados, muito embora já haja esse risco em mercados menos tradicionais após a Copa do Mundo.

Hoje, as oportunidades se concentram nos principais mercados, notadamente as cidades do Rio e de São Paulo. O risco do negócio, porém, está num possível mau desempenho da economia brasileira e principalmente no fato de que, no segmento hoteleiro, o maior atrativo é a valorização da unidade, e não a renda gerada.

Condo-hotéis seguem a lógica do mercado hoteleiro

Existem flats residenciais e flats do segmento hoteleiro, também chamados de condo-hotéis. “Flat é o termo geral que se usa para os empreendimentos de uso residencial ou hoteleiro pulverizado entre investidores individuais”, explica Diogo Canteras.

Especialmente em São Paulo, essa divisão é importante, pois a lei de zoneamento da cidade não permite mais que uma coisa se transforme na outra. O empreendimento é residencial ou comercial desde o seu nascimento.

Enquanto o investimento em condo-hotéis segue a lógica do mercado hoteleiro, os flats residenciais (“long-stay”) seguem a lógica de qualquer outro imóvel residencial compacto, voltado para solteiros ou casais sem filhos. Esses imóveis contam com serviços hoteleiros que podem ou não estar incluídos na taxa de condomínio, paga pelo locatário, que habita o local.

Comprar um flat pronto é menos arriscado

Também existe diferença entre comprar um flat pronto ou uma unidade em lançamento. A compra do flat já em funcionamento é menos arriscada, pois a unidade começa a gerar renda imediatamente e já tem um histórico de retornos.

Já a compra de um flat em lançamento é uma aposta, que demora pelo menos uns três anos para começar a gerar renda, mas com mais potencial de valorização.

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