São Paulo – Proprietários de imóveis que auferem renda com aluguel costumam ter algumas dúvidas sobre a forma de declarar esses rendimentos, principalmente quando o aluguel recebido é dividido entre membros da família. Veja a seguir seis dicas para declarar esses valores corretamente:

1. Alguns custos podem ser descontados do aluguel recebido

O proprietário só deve declarar o aluguel que efetivamente recebe. Portanto, se ele usa parte da quantia recebida para pagar condomínio, IPTU e taxa de administração para uma eventual administradora de imóveis, esses valores deverão ser subtraídos do aluguel. Caso o locatário seja o responsável por pagar condomínio e IPTU diretamente, não é possível abater esses gastos.

Os valores de taxa de condomínio e IPTU não precisam ser declarados por qualquer das partes. Mas a taxa de administração paga à administradora deve ser informada na ficha de “Pagamentos Efetuados”, sob o código “71 – Administrador de Imóveis”.

2. Aluguel pode ou não ser isento de imposto de renda

Para o ano de 2012, apenas eram isentos de imposto de renda os aluguéis de valor até 1.637,11 reais. Acima desse valor, os aluguéis foram tributados a alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%, dependendo da quantia recebida. A tributação de aluguéis segue a tabela progressiva de IR, a mesma válida para os salários:

Rendimento mensal (R$) Alíquota (%)
Até 1.637,11 isento
De 1.637,12 até 2.453,50 7,5
De 2.453,51 até 3.271,38 15
De 3.271,39 até 4.087,65 22,5
Acima de 4.087,65 27,5

Para 2013, a tabela válida é a seguinte:

Base de Cálculo (R$) Alíquota (%)
Até 1.710,78 isento
De 1.710,78 até 2.563,91 7,5
De 2.563,92 até 3.418,59 15
De 3.418,60 até 4.271,59 22,5
Acima de 4.271,59 27,5

3. O recolhimento do imposto de renda deve ser feito quando o aluguel é recebido, e não no ajuste anual

Ao contrário do que muita gente pensa, o imposto de renda sobre o aluguel recebido não é pago na época da Declaração de Ajuste Anual, mas sim mês a mês. Se o locatário for pessoa física, o recolhimento é de responsabilidade do proprietário, que deve pagá-lo até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel. Assim, o IR sobre o rendimento recebido em abril deve ser pago até o último dia útil de maio, e assim por diante.

Para recolher o imposto é preciso baixar o programa Carnê-Leão, da Receita, e preencher a coluna referente ao aluguel com o valor recebido em cada mês. O programa calcula o imposto devido automaticamente e já emite o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF), que pode ser pago em qualquer banco. Aluguéis recebidos em 2012 devem ter seu IR calculado no programa Carnê-Leão 2012. O programa de 2013, para aluguéis recebidos neste ano, também já está disponível no site da Receita.

Quem usa Carnê-Leão para outros rendimentos – como aqueles recebidos do exterior, por exemplo – pode juntar tudo em um mesmo DARF. Já quem não recolheu o IR sobre aluguéis passados deverá fazer os cálculos retroativamente e pagar multa de 0,33% ao dia (até o limite de 20% do imposto devido) mais juros de 1% mais Selic acumulada do período.

Se o inquilino for pessoa jurídica (uma loja, por exemplo), é ele quem tem a responsabilidade de recolher o IR. No fim do ano, essa pessoa jurídica emitirá um informe de rendimentos, já com o valor total pago a título de aluguel no ano e o imposto retido na fonte. Esse documento é que vai nortear o preenchimento da declaração do proprietário.

4. Administradora de imóveis é apenas uma intermediária

A ficha onde o proprietário declara os aluguéis recebidos depende do perfil do locatário. Se for pessoa jurídica, o IR já é retido na fonte e o total recebido no ano deve ser informado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”, com o CNPJ do inquilino.

Já se o inquilino for pessoa física, a ficha correta é “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”. Não é preciso identificar o inquilino, mas apenas informar os valores mensais na coluna “Pessoa Física”. Se houver incidência de IR sobre o aluguel, o proprietário terá que usar o programa Carnê-Leão para apurá-lo, e poderá importar todas as informações para o Programa Gerador da Declaração. Assim, o preenchimento da ficha será automático.

Seja como for, a administradora não deve ser declarada como sendo o pagante do aluguel, por mais que o dinheiro passe por ela antes de chegar ao proprietário do imóvel. Mesmo quando o locatário é pessoa jurídica, é o CNPJ dele que deve ser informado, não o da administradora.

5. Aluguéis recebidos pelo casal podem ser divididos ou não

Se o imóvel alugado é um bem comum do casal, a totalidade do valor recebido a título de aluguel pode ser informada na declaração de apenas um dos dois, ou metade na declaração de cada um. “Não é possível dividir de outra forma. Os contribuintes devem verificar o que é mais vantajoso para o casal”, diz Eliana Lopes, coordenadora de imposto de renda de pessoa física da H&R Block no Brasil.

Por exemplo, se a esposa não trabalha fora e não tem renda, pode entregar uma declaração com a totalidade do valor dos aluguéis, para que esses rendimentos não façam a renda do marido subir um degrau na tabela progressiva de alíquotas de IR, resultando em mais imposto a pagar.

Ao optar por dividir os aluguéis, é fundamental que as partes informadas na declaração de cada um sejam rigorosamente iguais, mesmo que seja mais de um imóvel. Se o casal recebe 2 mil reais de aluguel de um imóvel e 3 mil reais de outro, o correto é declarar 5 mil reais na declaração de apenas um ou 2.500 reais na declaração de cada um.

Vale lembrar que são bens comuns os imóveis adquiridos pelos dois membros do casal, com o nome de ambos na escritura; os imóveis adquiridos por um dos dois a qualquer tempo, no caso dos regimes de comunhão total de bens; e os imóveis adquiridos por um dos dois cônjuges na vigência de um casamento em comunhão parcial de bens (o que também vale na União Estável).

6. Cuidado ao declarar aluguéis partilhados com outros membros da família

Quando os aluguéis são divididos por pessoas que não estão ligadas por um regime de bens, por exemplo, um pai e um filho ou dois irmãos, podem acontecer duas situações: se apenas uma dessas pessoas constar no contrato como locador, ela deverá declarar o aluguel como rendimento e a divisão com as outras pessoas como doação.

Nesse caso, a doação é declarada pelo doador na ficha “Doações Efetuadas”, sendo necessário informar o nome e o CPF do donatário. Já quem recebe a doação deve declará-la na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “10. Transferências patrimoniais – doações e heranças”.

“Doações são isentas de imposto de renda, mas é preciso ter atenção ao limite de isenção do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações, o ITCMD”, diz Eliana. Esse imposto é pago ao estado, e a alíquota costuma variar entre 2% e 4% do valor doado, dependendo da unidade da federação. É preciso verificar se o valor doado no ano não ultrapassa o limite de isenção, que também varia de acordo com cada estado. Esse imposto deve ser recolhido por quem recebe a doação.

Essa partilha, porém, pode já estar estipulada no contrato de locação. Se dois irmãos forem proprietários e, portanto, locadores do imóvel, ambos devem constar no contrato como proprietários que vão receber o aluguel. Nesse caso, cada um informa a parte que recebeu a título de aluguel em sua declaração.

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