São Paulo - O saldo de 2015 para o mercado imobiliário é desanimador. Segundo Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, de janeiro a setembro deste ano os lançamentos de imóveis no Brasil sofreram queda de 24% e o número de vendas caiu 7% em relação ao mesmo período de 2014 - e a tendência é que os dados fechados de 2015 também apresentem quedas na mesma linha. 

As informações fazem parte de uma pesquisa nacional realizada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção e consolidada pelo Secovi-SP com sindicatos da construção (Sinduscons) e Associações de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademis) de diferentes regiões do país.

“Em algumas capitais, o mercado está sofrendo um pouco mais. Em Belo Horizonte, a pesquisa mostra que entre janeiro e setembro os lançamentos caíram 46%, no Rio de Janeiro caíram 48% e em Recife 66%. Mas em algumas cidades chegaram a subir, como em Goiânia, que subiu 26% e Salvador, que subiu 6%”, diz Bernardes. 

Ainda que os dados tenham sido divulgados a participantes do mercado em uma mesa redonda promovida pelo Secovi e pela Federação Internacional Imobiliária (Fiabci) nesta quarta-feira (02), a pesquisa completa, com mais detalhes, não será divulgada à imprensa.

Quedas em São Paulo

O Secovi-SP também divulgou alguns dados referentes à cidade de São Paulo. De acordo com a entidade, o município deve registrar uma queda de 38% nos lançamentos de imóveis, passando de um saldo de 33.955 unidades lançadas em 2014, para 21.000 em 2015.

As vendas de imóveis também devem sofrer uma redução de 20% neste ano, passando de 21.756 unidades comercializadas em 2014, para 17.300 em 2015. "No ano passado a situação já não estava tão boa, mas nada perto do que temos hoje", diz Bernardes.

Os estoques, que são contabilizados a partir do número de imóveis em construção e prontos, devem encerrar dezembro com um número 5% superior ao registrado em 2014. Enquanto em 2014, a cidade possuía 27.555 unidades em estoque, neste ano o número deve subir para 28.500.

O dado sinaliza a dificuldade que as construtoras têm tido para desovar suas unidades, já que quanto maior o estoque, maior é o número de imóveis sem comercialização.

Perspectivas

No evento da Fiabci e do Secovi, que reuniu diretores de empresas do setor imobiliário e presidentes de entidades que representam o mercado, o tom era de completo pessimismo. O comentário de alguns participantes, inclusive, era que a grande adesão ao evento, que tinha como objetivo discutir as perspectivas para o mercado imobiliário em 2016, é um sinal de que a situação não está nada fácil.

O presidente do Secovi afirmou que o cenário deve continuar ruim para o setor. "A mensagem que eu posso deixar para vocês é que os dias não serão fáceis nos próximos dois anos pelo menos", afirmou.

Ele acrescetou, no entanto, que o mercado imobiliário já está trabalhando para fazer os ajustes necessários. "Hoje o setor está mais maduro para enfrentar a crise. Nós estamos tarabalhando para nos reinventar mais uma vez e buscar nichos de atuação, já que nós temos uma função social importantíssima: abastecer as cidades com habitação e gerar empregos", disse Bernardes.

Conforme destacou Octávio Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário no país é sustentado por quatro pilares: baixa taxa de desemprego; alta confiança do consumidor; crescimento de renda e inflação controlada.

“Neste momento, nós vemos uma deterioração desses quatro pilares. Com o aumento do desemprego, que já passou dos 8%, a alta da inflação e reajustes salariais que não cobrem a alta dos preços, a confiança do consumidor cai e a inadimplência sobe. Como consequência, os bancos emprestam menos dinheiro”, afirma Lazari.

Diante desse cenário, ele acredita que, assim como 2015, o ano de 2016 será bastante adverso para o setor. Mas, por outro lado, o comprador pode encontrar oportunidades. “O custo do crédito imobiliário ainda vai estar muito caro em 2016, então o comprador precisará pesquisar bem as taxas, mas acho ele vai encontrar boas oportunidades em relação ao preço dos imóveis”, afirma Lazari.

A possibilidade de uma eventual elevação da taxa Selic corrobora com a visão de que o crédito imobiliário pode ficar mais salgado. Na última reunião do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), dois diretores votaram por uma elevação de 0,5 ponto porcentual na taxa e foi retirado do comunicado o trecho que fala sobre manutenção dos juros "por tempo suficientemente prolongado".

Como a taxa Selic é usada como referência para a definição dos juros cobrados em diversas operações de crédito do mercado, quando a taxa é elevada os bancos costumam seguir o mesmo comportamento. O Banco do Brasil, por exemplo, deve elevar as taxas de seus financiamentos imobiliários a partir de janeiro, segundo fontes do mercado informaram a EXAME.com.

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, compartlha da opinião do presidente da Abecip e também acredita que as restrições dos financiamentos imobiliários devem se manter e podem até piorar, mas o comprador pode, sim, encontrar bons preços de imóveis.

“Nós sabemos que os preços não estão registrando aumento real [alta acima da inflação] e em alguns lugares os imóveis têm até certa perda. Basta observar o noticiário para notar que as empresas estão precisando fazer caixa para pagar dívidas e têm realizado uma série de promoções. Do ponto de vista do comprador, a oferta é muito boa”, diz Petrucci.

O mais recente Índice FipeZap, que mede as variações no valor dos imóveis de 20 cidades brasileiras, mostrou que o preço médio do metro quadrado nos municípios analisados registrou queda real (variação inferior à inflação) de 7,44% de janeiro a novembro deste ano.

O economista do Secovi-SP afirma ainda que a oferta de imóveis na cidade de São Paulo é considerada equilibrada quando os estoques somam cerca de 17 mil unidades.

"Hoje São Paulo possui 27 mil unidades em estoque. Em 2010, quando eram 8 mil unidades em estoque, os preços subiram. Como os preços seguem a lei da oferta e da demanda, a tendência é que eles se mantenham estáveis ou caiam, mas claro que isso depende de outros fatores”, afirma Petrucci.

Como o mercado imobiliário em uma cidade grande como São Paulo é muito dinâmico, uma determinada região pode apresentar altas diante de uma inauguração de um shopping, por exemplo, mesmo que em outras regiões o mercado esteja em queda. Fatores políticos também podem afetar os preços, como um eventual processo de impeachment, que está cada vez mais iminente.

Compare as taxas dos financiamentos e os preços

Celso Petrucci lembra que em 2010 as taxas médias de juros dos financiamentos imobiliários eram de 7,5% a 8% ao ano e hoje estão em torno de 10% ao ano.

Assim, o desconto no imóvel deve ser bom o suficiente para compensar os juros mais altos, caso o comprador não possa pagar o imóvel à vista. Já se houver recursos suficientes para quitar uma boa parcela do imóvel à vista, então, de fato, o momento é oportuno para compra.

Ao olhar a questão do ponto de vista do vendedor, contudo, o cenário se complica. Com as restrições no financiamento dos imóveis usados pela Caixa, que agora exige que o comprador dê uma entrada de pelo menos 50% do valor do imóvel, a demanda por unidades usadas deve continuar restrita.

Além disso, a competição com os imóveis vendidos por construtoras, que têm mais facilidade para baixar preços, torna o momento ainda mais difícil para o vendedor de imóveis usados.

“Para a pessoa física é mais difícil reduzir o valor do imóvel. Todo mundo que comprou imóvel entre 1999 e 2013 ganhou dinheiro. Mas, assim com um carro perde valor assim que sai da concessionária, os proprietários precisam começar a entender que seus imóveis podem se desvalorizar ou podem não registrar mais as grandes valorizações que registrava todo ano", afirma o economista-chefe do Secovi. 

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