Imóvel atrasou? Construtora tem de devolver valor total pago

Novo entendimento do STJ reforça decisões favoráveis ao comprador que queira desistir do negócio em caso de atraso na entrega da casa ou apartamento

São Paulo – Construtoras que atrasarem a entrega do imóvel podem ter de devolver de forma imediata todo o valor já pago pelo comprador que queira desistir do negócio. É o que diz a Súmula 543, editada pelo Superior Tribunal da Justiça (STJ) nesse mês.

Válida para os casos nos quais a culpa pelo atraso seja comprovadamente da construtora, a súmula, que representa o entendimento do tribunal sobre o tema, faz com que decisões contrárias a esse entendimento em outras instâncias tenham agora maiores chances de serem revertidas no STJ, instância máxima que legisla sobre o assunto.

Nos casos de atraso na entrega do imóvel, é comum que as construtoras se proponham a devolver de 60% a 80% do valor já pago pelo proprietário, além de parcelar a restituição do valor por alguns meses, explica o advogado especializado em direito imobiliário Marcelo Tapai, que também é presidente da Comissão de Habitação da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de São Paulo.

Tapai diz que algumas empresas se recusam ainda a cancelar o contrato. Em vez disso, propõem o pagamento de uma multa pela demora. No entanto, é um direito do consumidor cancelar o negócio a qualquer momento. “O entendimento do STJ reforça o que já está previsto no Código de Defesa do Consumidor”, diz Tapai.

A súmula editada pelo STJ também aponta qual é o entendimento do tribunal sobre o valor que deve ser restituído pela construtora caso o comprador queira rescindir o contrato por outros motivos. Nesses casos, a devolução dos valores deve ser parcial (veja se vale a pena desistir do apartamento na planta).

Ainda assim, o valor devolvido deve variar entre 85% a 90% do total, diz Tapai. Os 10% a 15% restantes são retidos pela construtora como uma forma de indenização, completa Ronaldo Gotlib, advogado especializado em direito do consumidor. “Esse valor serve para cobrir despesas que a empresa teve com a venda do imóvel, por exemplo”.

Cláusula de tolerância para atraso é controversa

Para que seja possível obter a restituição total do valor já pago pelo imóvel em caso de atraso na entrega da unidade, o comprador pode ter de esperar até 180 dias a partir do primeiro dia de atraso.

Isso porque ainda não há um entendimento uniforme nos tribunais sobre uma cláusula incluída na maioria dos contratos das construtoras que prevê uma tolerância de 180 dias de atraso no andamento da obra. O objetivo dessa cláusula é proteger a construtora contra atrasos causados por situações que fogem do controle da empresa, como mau tempo. 

Além de já haver decisões que interpretam que essa cláusula é abusiva, ao considerarem que situações como mau tempo fazem parte do risco da atividade, advogados entendem que o atraso de até 180 dias deve ser devidamente justificado pela construtora. Caso contrário, pode perder a validade. “Esse recurso não pode ser utilizado de forma automática só porque está previsto no contrato. Tem de haver uma justificativa para isso”, diz Gotlib.

Atraso também pode gerar indenizações

Além de obter o valor integral já pago pelo imóvel, o comprador também pode entrar com uma ação na Justiça para compensar eventuais danos materiais causados pelo atraso na entrega das chaves.

Um exemplo são despesas geradas pelo aluguel de outro imóvel durante o período de atraso. Também é possível buscar o reembolso dos rendimentos que o comprador deixou de obter com a locação da nova casa ou apartamento por conta do problema.

Nos casos em que o comprador tenha se planejado para receber as chaves do imóvel logo após o casamento, por exemplo, também é possível pedir indenização por danos morais devido a constrangimentos que possam ter sido gerados por essa situação.