Vale a pena comprar imóvel pequeno para alugar?

São Paulo – Imóveis compactos de um ou dois quartos e até 60 metros quadrados costumam ser bastante procurados tanto para compra quanto para locação em grandes cidades como Rio e São Paulo. Isso significa que comprar imóveis com esse perfil para alugar em grandes capitais é um ótimo negócio, certo? Não necessariamente. Os preços altos dificultaram a obtenção de bons retornos com os aluguéis, ao mesmo tempo em que a legislação e a economia já não ajudam. Mas em alguns casos pontuais, o investimento ainda pode ser vantajoso, como no caso dos imóveis de excelente localização.

No primeiro semestre deste ano, 52% dos imóveis comercializados na capital paulista tinham dois dormitórios. Embora não haja dados nesse sentido, a demanda de imóveis compactos para locação no segmento residencial também é relativamente alta, segundo pessoas com experiência no ramo imobiliário. Porém, a demanda dos que compram para alugar, dizem especialistas, é significativamente menor que a demanda de quem compra para morar.

“Ainda não há um grande volume de investidores no segmento residencial no Brasil. O mercado, em geral, é voltado para uso próprio. O que se encontra, muito frequentemente, são pessoas que herdaram imóveis ou que querem um imóvel maior que o atual, mas que ainda não precisam vendê-lo. Elas simplesmente compram um novo e alugam o antigo”, explica Mark Turnbull, diretor do Secovi-SP, o sindicato da habitação de São Paulo.

Existem alguns motivos para isso. De acordo com especialistas ouvidos por EXAME.com, a legislação brasileira é limitadora, por proteger demais o inquilino residencial. “Isso faz com que os imóveis residenciais não sejam dos produtos mais interessantes. Do ponto de vista de investimento, os comerciais fazem mito mais sentido. Imóvel residencial não é um grande negócio no Brasil”, diz João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Os prós dos “mini-imóveis”

Investimento menor. Nesse contexto, os imóveis compactos de um e dois quartos e as quitinetes têm alguns trunfos em relação aos imóveis maiores. Além de serem mais buscados para locação, é mais fácil conseguir uma boa remuneração sobre o investimento inicial, uma vez que os valores absolutos dos compactos são significativamente menores que os preços dos mais amplos.

“Na compra, considera-se o preço por metro quadrado. Já o aluguel não é tão sensível a isso. Portanto, para o bolso do comprador faz diferença comprar um imóvel de 50 ou de 65 metros quadrados. É isso que altera a relação da remuneração e do investimento. Já o aluguel tem a ver com o valor máximo que o inquilino pode pagar por mês, mas para ele tanto faz morar em um imóvel de 50 ou 65 metros quadrados”, explica o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor de livros sobre fundos e imóveis.

Velocidade de locação. Não existem dados sobre vacância de imóveis residenciais do mercado como um todo, mas o Secovi-SP, por exemplo, aufere a velocidade de aluguel das unidades por número de dormitórios. Em julho, imóveis de um quarto levaram de 15 a 22 dias para serem alugados em São Paulo, enquanto que os de dois quartos levaram de 21 a 24 dias. Já os de três dormitórios demoraram pouco mais de um mês para serem alugados.