Salas comerciais podem ter se tornado mau investimento

São Paulo – Investidores de imóveis comerciais devem ficar atentos e tomar cuidado se pretendem obter uma renda com aluguel ao investir em salas comerciais em alguns bairros de São Paulo. Segundo especialistas ouvidos por EXAME.com, muitas das salinhas comerciais lançadas recentemente podem estar caras e não sustentar os preços dos aluguéis estimados por muito tempo. Lançados em bairros sem tradição corporativa, esses empreendimentos começam a ser entregues a partir da segunda metade deste ano e podem sofrer com um excesso de oferta, conjugado com um cenário econômico que já não ajuda.

Até 2007, o mercado de imóveis corporativos em São Paulo se concentrava no segmento de lajes corporativas de alto padrão, chamadas “triple A” (AAA). De lá para cá, a escassez de imóveis AA ou A, com salas menores, levou as incorporadoras a lançarem um grande número de empreendimentos em bairros sem tradição comercial – predominantemente residenciais até então. Mas o que parecia um bom negócio inclusive para o investidor pessoa física, que investir diretamente nesse tipo de imóvel, pode acabar se revelando um “mico”.

“Especialmente nos anos 2010 e 2011 foram lançados muitos edifícios. Alguns bairros estão inflados, pois não tinham nenhum empreendimento e de repente pipocaram vários, que vão concorrer uns com os outros. Uma boa fatia desses escritórios entra no mercado para locação, e vai haver um provável encalhe em alguns bairros. A consequência é que o preço do aluguel vai cair para se tornar mais competitivo”, explica Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Os problemas das salinhas

Para João da Rocha Lima, professor do núcleo o de Real Estate da Poli-USP, não só foram lançados muitos empreendimentos como também foram exagerados os preços de venda e os valores estimados dos aluguéis. “Os imóveis foram precificados de acordo com uma expectativa de aluguel muito alta, baseada em um momento em que os preços dos aluguéis estavam no pico”, diz o especialista. Ele se refere aos anos de 2010 e 2011, que serviram como base para estimar o aluguel de boa parte das salinhas comerciais lançadas recentemente.

Segundo ele, os empreendimentos que forem entregues do segundo semestre de 2012 em diante provavelmente estarão caros e com uma precificação de aluguel muito elevada, insustentável no longo prazo. O professor inclusive alertou para a formação de uma bolha das salinhas comerciais em meados do ano passado, em uma carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP ao público.

Lima explica que, para valer a pena, o investimento em um imóvel comercial deve gerar uma renda com aluguel relativamente estável por um período longo de tempo, que deve ser de pelo menos 20 anos. Ele diz que pode levar até uns 12 ou 15 anos apenas para se recuperar um investimento em uma sala comercial. “Se você considerar as previsões econômicas para os próximos dois anos, você sabe que não vai haver grandes demandas por novos espaços. A tendência é que os aluguéis venham para baixo. Quem está investindo agora está admitindo que o aluguel vai se manter alto nos próximos 20 anos”, diz o professor.