Por que os preços dos imóveis podem ter chegado ao topo

São Paulo – Em relatório publicado nesta segunda-feira, analistas da agência classificadora de risco Fitch dizem acreditar que os preços dos imóveis residenciais brasileiros já tenham alcançado a estabilidade, notadamente em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. De acordo com o relatório, não há uma crença em uma queda de preços no mercado atual, nem na existência de uma bolha imobiliária. Uma queda significativa de preços, porém, é esperada no cenário mais pessimista traçado pelos analistas.

A ideia de uma bolha imobiliária é desconstruída pela Fitch, que justifica a alta estrondosa dos preços dos imóveis brasileiros nos últimos anos com motivos como a estagnação dos preços entre 1995 e 2007, o crescimento da economia brasileira, o crescimento da classe média, a expansão do crédito, a queda do desemprego e o déficit habitacional. O relatório dá, contudo, duas justificativas para basear a crença de que os preços dos imóveis residenciais já tenham atingido o topo:

1. As altas nos preços dos imóveis voltaram a ficar em linha com o crescimento da renda da população, diz o documento. Nos últimos anos, os preços se elevaram acima da renda, tanto em termos nominais quanto reais. “Embora a informação estatística seja limitada e haja uma grande dispersão de preços e rendimentos entre e até mesmo dentro dos bairros, a informação disponível claramente mostra que imóveis de boa qualidade e tamanho razoável no Rio de Janeiro e em São Paulo se tornaram muito caros para a vasta classe média”, diz o texto.

A relação entre os preços e a renda média estimada das famílias é de mais de cinco vezes em São Paulo e mais de sete vezes no Rio de Janeiro, números superiores aos da Europa Ocidental e da América no Norte, diz o relatório. Isso indicaria, portanto, que os preços dos imóveis nessas cidades já estão bem salgados para boa parte da população, obrigada a se lançar a dívidas de longo prazo.

2. O retorno com aluguéis (a renda anual com aluguéis dividida pelo preço de compra do imóvel) está decrescendo em São Paulo e no Rio, o que pode ser uma indicação de que os imóveis estão supervalorizados, “a menos que haja expectativas de maior crescimento na renda ou significativo ganho de capital”, diz o relatório. O documento cita dados da Fipe, que mostram que o retorno dos aluguéis em São Paulo caiu de 0,70% em janeiro de 2008 para 0,50% em julho de 2012; no Rio, nas mesmas datas, o retorno passou de 0,55% para 0,35%.

Tendência é a estabilidade

Mas não adianta se animar achando que isso significa que os preços vão cair e que comprar a casa própria ficará mais fácil. Para os analistas da Fitch, ao menos no médio prazo, os preços parecem ter se estabilizado. Boa notícia para quem é dono de imóveis e não pretende vendê-los em breve – ou quer calma para fazê-lo.

“Embora os preços pareçam caros de qualquer maneira, Fitch Ratings não espera que os preços caiam significativamente em um ambiente econômico benigno, dado o suprimento de médio prazo e os desequilíbrios de demanda”, diz o texto. Outro motivo citado pelos analistas é o fato de as maiores cidades brasileiras ainda terem preços acessíveis quando comparadas a metrópoles como Xangai e Moscou, onde a relação preço/renda é bem maior que a de São Paulo, segundo o relatório.