Os inquilinos mais arriscados dos fundos imobiliários

São Paulo – Depois de se afligirem com problemas de inadimplência, os investidores dos fundos imobiliários Hospital Nossa Senhora de Lourdes e Hospital da Criança sofreram mais um impacto. Ambos os inquilinos, que atrasaram seus pagamentos respectivamente em novembro e janeiro, conseguiram liminares provisórias para baixar o valor do aluguel.

No caso, os contratos desses dois fundos permitiam a revisional para baixo, solicitada uma vez que os resultados esperados não foram atingidos. Ambos os fundos inclusive amargaram péssima rentabilidade em 2011, com desvalorização de cerca de 20%, juntando-se valor da cota e o rendimento com aluguéis. A gestora Brazilian Mortgages e o Grupo Nossa Senhora de Lourdes, dono dos dois hospitais, disseram que não se pronunciariam a respeito afora os fatos relevantes já publicados.

Além dessas questões contratuais que podem, em última instância, prejudicar os cotistas, o tipo de imóvel constante na carteira de um fundo pode ser um fator complicador. Hospitais têm um agravante em relação a outros tipos de ativos, em função da própria característica do negócio. São inquilinos mais difíceis de despejar e substituir, o que torna o risco do investimento maior do que o de se investir em edifícios que abriguem empresas de outros ramos.

Mas não são só os hospitais que se configuram como fatores de risco para fundos imobiliários. Embora pareçam investimentos de renda fixa - por causa dos pagamentos de aluguéis - esses fundos são aplicações de renda variável e contam com uma série de riscos que devem ser bem conhecidos pelo investidor que quer entrar no negócio. Conheça os tipos de situações que representam maior risco para os cotistas de fundos imobiliários:

1. Hospitais e instituições de ensino

Fundos de hospitais ou instituições de ensino, como escolas e faculdades, costumam ter risco de médio para alto. Primeiro, porque os imóveis que abrigam essas instituições são edifícios construídos para finalidades específicas, o que dificulta a substituição do inquilino que venha a sair do prédio. “Você só consegue alugar o prédio de um hospital para outro hospital”, exemplifica Fátima Russo, responsável pela área comercial de fundos imobiliários da Coinvalores.

O outro problema é a dificuldade de despejo, por conta da função social dessas instituições. Caso essa medida extrema seja necessária, não apenas o dono do negócio será atingido, mas todas aquelas pessoas que se utilizam de seus serviços. Achar outro edifício adequado às instalações de escolas e principalmente de hospitais também não é nada fácil. “É uma questão superior à do risco-retorno. Há até uma questão ética associada”, diz José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Justamente por isso, a lei de locações protege esse tipo de inquilino. Em vez do prazo normal de despejo, que costuma ser de 15 a 30 dias, hospitais têm um prazo de um ano, e escolas, de seis meses a um ano. "No caso das escolas, a saída tem que coincidir com o período de férias, daí o prazo diferenciado", diz o advogado Marcelo Tapai, do escritório Tapai e Associados. O processo costuma se arrastar por mais tempo que o normal até para sair a sentença.