Especialista alerta para bolha dos pequenos imóveis comerciais

São Paulo – O polêmico debate sobre a bolha imobiliária brasileira só tende a esquentar à medida que os preços continuam em alta. Nos primeiro seis meses deste ano, o preço pedido pelos vendedores aumentou em média 14,6% nas sete principais capitais brasileiras, segundo o índice FipeZAP. EXAME.com mostrou no mês passado que há motivos tanto para acreditar que já existe uma bolha imobiliária no Brasil (clique aqui e veja) quanto para apostar que os preços não vão mudar de trajetória (clique aqui).

Em meio à falta de consenso entre especialistas, um dos poucos pontos de concordância é que o valor de venda das salinhas comerciais – que servem para abrigar escritórios de pequenas empresas ou consultórios, por exemplo – já passou dos limites. O que está acontecendo nesse mercado seria algo parecido com a bolha dos flats, que estourou na década de 1990 e gerou perdas a milhares de investidores.

Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, os preços das salinhas comerciais só chegaram aos atuais patamares em cidades com São Paulo devido à desinformação das pessoas que estão investindo nesses imóveis. Leia abaixo um resumo de sua argumentação, extraída da carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP:

Preços crescentes não são sinônimos de bolha e tampouco são a causa. Só há motivos para preocupação quando o preço dos imóveis sobe acima da estrutura de custos das construtoras. É isso que está acontecendo agora com imóveis residenciais e comerciais. No primeiro semestre, a demanda por imóveis residenciais caiu, os custos da construção cresceram de forma moderada, mas índices de preços de imóveis como o divulgado pela FipeZAP ainda mostram uma alta acelerada dos valores de venda.

Em um mercado com oferta e demanda equilibradas, o preço deveria ser suficiente para cobrir os custos de construção, dar uma margem de cobertura de incertezas (necessária no Brasil porque o preço de um imóvel novo costuma ser fechado anos antes da conclusão da obra) e garantir um retorno adequado ao risco do empreendedor. Mas não é isso que está acontecendo. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima de seu valor justo. O problema é ainda maior no mercado de salinhas comerciais.

Em tese, há três explicações que poderiam levar o Brasil a uma bolha imobiliária: 1) crédito irresponsável; 2) forte presença de capital especulativo; e 3) investidores desinformados. No país, entretanto, os bancos são bem mais cautelosos que no exterior para a concessão de financiamentos imobiliários.

O segundo fator que poderia estar por trás de uma bolha também pode ser descartado. No Brasil, não há forte presença de capital especulativo. Grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário. A baixa velocidade das transações com imóveis pode comprometer o ponto de saída do especulador, fazendo com que o investidor agressivo possa perder os lucros antes de realizá-los.

Já investidor desinformado há em grandes quantidades no Brasil, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios. Pipocam por aí lançamentos vendidos em sua totalidade com apoio em desinformação. O investidor é induzido a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação que permitiriam a obtenção de retornos equivalentes a 10% ao ano com aluguéis.