Como renegociar o aluguel após um reajuste pesado

São Paulo – Quem paga aluguel sabe que, em geral, os valores sofrem reajustes a cada 12 meses de contrato, normalmente pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Nos 12 meses terminados em julho, o índice de inflação acumulou alta de 6,67%, e pode ter pesado no bolso de quem já estava com o orçamento apertado para bancar o imóvel onde vive. Quando o aluguel se torna impagável após os reajustes, o inquilino pode tentar negociar, mas o sucesso vai depender muito da fase em que o contrato se encontra.

De qualquer forma, renegociar o aluguel é geralmente melhor para ambas as partes do que uma rescisão ou a entrega do imóvel após o término do contrato. Isso porque é vantajoso para o proprietário fugir dos custos de colocar seu imóvel novamente no mercado, assim como é interessante para o locatário evitar as dores de cabeça e dos custos de buscar outro imóvel e iniciar um novo contrato. Veja como renegociar o valor do seu aluguel em cada situação: no meio do contrato, perto do fim do contrato e terminado o contrato:

No meio do contrato

Essa é a situação em que a tentativa de renegociação tem menores chances de sucesso. Isso porque, ao assinar um contrato de, digamos, 30 meses (duração padrão dos contratos de locação), o inquilino está dizendo que pode arcar com o valor daquele aluguel e seus futuros reajustes. Se a alta do IGP-M ou outro índice de inflação for tão alta a ponto de provocar um baque imprevisível no bolso do locatário no meio da vigência do contrato, a única saída para renegociação será por via judicial, e mesmo assim com pouca chance de ser bem-sucedida.

“Ocorre um conflito contratual. O locatário teria então que entrar com uma ação revisional de aluguel e comprovar por que não consegue arcar com o novo valor”, explica Alex Strotbek, consultor imobiliário do escritório Areal Pires Advogados. O inquilino terá, portanto, de produzir provas no sentido de mostrar que o reajuste está muito acima do que é possível para ele.

Segundo Strotbek, dificilmente uma incompatibilidade como essas vai ocorrer em uma economia estável, a menos que o inquilino esteja passando por um verdadeiro problema profissional ou familiar. Mas se não conseguir boas provas, a revisão do aluguel para baixo provavelmente não vai ocorrer. “Na verdade, as ações revisionais têm mais intuito de proteger o locador quando os aluguéis na microrregião sobem acima da inflação. Nesse caso, o proprietário sai perdendo ao cobrar um aluguel mais baixo, e pode pedir a revisão do valor para cima na Justiça”, explica o consultor.

Alguns contratos de aluguel estabelecem um prazo de carência depois do qual o inquilino pode deixar o imóvel sem multa mesmo que o contrato ainda não tenha terminado. Se for o caso, o inquilino pode optar por deixar o imóvel sem ônus, apenas com aviso prévio de 30 dias. Mas se o contrato não tiver uma cláusula como essa – ou o locatário ainda estiver em período de carência – será preciso pagar multa se decidir deixar o imóvel. A multa geralmente é de até três aluguéis, proporcional ao tempo de contrato decorrido.