Como achar um fundo imobiliário de baixo risco

São Paulo – Com a provável queda dos juros para 9,5% neste ano, será difícil ganhar um bom dinheiro com investimentos financeiros sem correr algum risco. O rendimento líquido das aplicações de renda fixa atreladas à Selic ou ao CDI (principais taxas de juros do país) deve ficar em torno de 7,5% neste ano – considerando um juro médio de 10%, uma alíquota de Imposto de Renda de 20% sobre os ganhos e taxas de administração/ transação de 0,5% ao ano. Isso quer dizer que alguém que investir 100 reais em LFT (título público que segue a Selic) ou um fundo DI com uma taxa de administração honesta ganhará 7,50 reais ao final de 12 meses.

Uma forma interessante de obter uma rentabilidade superior sem correr o alto risco da bolsa são os fundos imobiliários. No ano passado, os aluguéis distribuídos por essas aplicações corresponderam em média a 9,16% do valor das quotas, segundo um estudo da consultoria Uqbar. O que torna o investimento interessante é que os aluguéis recebidos são isentos de Imposto de Renda.

Outra vantagem é que, em tese, os investidores também lucrarão com alguma correção no valor das quotas do fundo que são negociadas na BM&FBovespa. No Brasil, o valor dessas quotas não representa o preço de aquisição dos imóveis incluídos no fundo, mas está bastante atrelado a um percentual do valor dos aluguéis. Como todos os anos os contratos de locação são reajustados por um índice de inflação (em geral, IPCA ou IGP-M), é de se esperar que as quotas tenham uma valorização de cerca de 5% neste ano, engordando os ganhos do investidor.

O problema do investimento em fundos imobiliários é que não dá para contar com isso. O valor das quotas também varia de acordo com a oferta e a demanda do mercado, que estão sujeitas a uma maior ou menor aversão ao risco. Outra condição imprescindível para que o fundo se valorize é que não haja problemas como inadimplência ou vacância dos imóveis. Segundo um levantamento da consultoria Economática, nove fundos imobiliários apresentaram rentabilidade negativa no ano passado devido principalmente a problemas nas distribuições mensais dos aluguéis.

Para tentar ajudar o investidor a escolher um fundo com baixa probabilidade de inadimplência ou vacância, EXAME.com conversou com o diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo, José Diniz, e com a gerente de fundos imobiliários, Anita Spichler. Abaixo, os especialistas dão seis dicas para o investidor ficar mais protegido nesse segmento:

1 – Diversificação

Fundos com imóveis locados para diversos inquilinos são os mais indicados para os investidores que querem correr baixo risco. O fundo do shopping Higienópolis, por exemplo, recebe um percentual do aluguel de centenas de lojas. Se uma delas deixar de pagar, portanto, é provável que o quotista do fundo nem perceba porque não haverá impacto no pagamento mensal de dividendos.

Já o fundo Rio Bravo Renda Corporativa investe em lajes corporativas de quatro edifícios localizados em São Paulo: JK Financial Center, Jatobá, Parque Paulista e New Century. O fundo ainda tem 40 milhões de reais em caixa de sua última oferta pública de novas quotas. O dinheiro será usado para comprar escritórios em mais dois ou três edifícios. Como foram feitas 15 propostas de aquisição, é bem provável que até o final de julho o fundo já esteja recebendo novos aluguéis.

Quando isso acontecer, o JK Financial Center, que é o principal imóvel do fundo, responderá por um pouco mais de 50% do valor dos aluguéis. Mesmo que alguém possa achar isso um sinal de baixa diversificação, é importante lembrar que, nesse edifício, há uma fila de espera de inquilinos. Se uma empresa sair hoje, entra outra no lugar imediatamente. É por isso que o fundo nunca teve inadimplência nem vacância desde sua constituição.

Já imóveis que possuem apenas um imóvel oferecem risco maior. Alguns dos fundos que tiveram rentabilidade negativa no ano passado tinham esse problema.