As causas da gradual desvalorização dos imóveis

São Paulo – Nas últimas duas semanas, dois desastres de coincidência assustadora alarmaram o país: o desabamento repentino de três prédios na cidade do Rio de Janeiro e de outro edifício em São Bernardo do Campo, na Grande São Paulo. Para quem investe em imóveis ou busca a casa própria, fica a dúvida: será que notícias como essas podem levar à desvalorização da região em que ocorreram os eventos?

O mercado imobiliário brasileiro continua pujante, e embora a valorização já esteja mais modesta, quase ninguém acredita numa queda de preços em breve. Notícias negativas, porém, tendem a provocar reações passionais nas pessoas, com consequências reais. Quando há um desastre aéreo, por exemplo, cai o número de pessoas que viajam de avião; e uma casa onde se sabe ter havido um assassinato certamente terá dificuldade de ser vendida.

Mas no mercado imobiliário, as notícias ruins isoladamente não têm grande repercussão, apenas se estiverem inseridas dentro de um contexto negativo mais amplo. “Os fatores que desvalorizam um imóvel são problemas de longo prazo”, afirma o consultor imobiliário Alex Strotbek, que já atuou nos mercados de São Paulo e do Rio.

De acordo com ele, ao contrário da valorização - que pode ser rápida, repentina e provocada por uma melhoria pontual numa região - a queda dos preços dos imóveis demora mais para acontecer, e é resultado de anos de descaso do poder público e da fuga da iniciativa privada para regiões mais bem estruturadas.

Desvalorizações por motivos isolados são bem mais raras. “Os problemas pontuais são consequências da falta de investimento”, diz o consultor, para quem os desastres não passam de manifestações de anos de descaso. Na opinião de Strotbek, portanto, apenas os desabamentos nas duas cidades não são suficientes para desvalorizar as respectivas regiões.

O que desvaloriza uma região

Os fatores que podem levar à desvalorização de uma região no médio e longo prazo se relacionam principalmente com o descaso do poder público. A ausência ou falta de renovação do plano diretor da cidade, permitindo construções desenfreadas e fora do gabarito, tendem a aumentar a população local acima do limite, e consequentemente agravar problemas como engarrafamentos, insuficiência na coleta de lixo, enchentes e até criminalidade.

Todos esses problemas desvalorizam uma região, mas vão ocorrendo lenta e gradativamente, à medida que a falta de investimentos públicos e privados vai permitindo que eles se agravem. O caso "Cracolândia" paulista é emblemático, pois a reunião de usuários de drogas só agravou uma desvalorização que já estava em curso.