A culpa da Prefeitura na especulação imobiliária em SP

São Paulo - Sempre que se fala da recente valorização dos imóveis na cidade de São Paulo, surgem muitas explicações para o fenômeno. As mais comuns são o crescimento da economia brasileira, o aumento da renda da população, a expansão do crédito bancário e um movimento de recuperação dos preços após anos de estagnação. Para representantes do setor imobiliário, no entanto, há um ingrediente adicional que não é muito comentado. As leis para a utilização dos terrenos na cidade aprovadas por vários dos políticos que comandaram a Prefeitura de São Paulo nas últimas décadas não favorecem em nada a utilização de alguns dos melhores terrenos. A escassez deixou muitos proprietários com a faca e o queijo não mão. Eles passaram a pedir preços exorbitantes por suas terras. Para se ter uma ideia, o terreno, que historicamente custava entre 15% e 25% da despesa total para a construção de um empreendimento imobiliário na cidade, hoje já representa entre 30% e 35%, segundo o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP. Em regiões como a av. Faria Lima, onde praticamente não há terrenos à venda, esses percentuais podem alcançar 50% ou mesmo 60% do valor total da obra. A alta do custo, lógico, acaba repassada ao consumidor.

A ideia de restringir a ocupação dos terrenos em São Paulo nasceu na década de 70, quando Olavo Egydio Setubal era o prefeito. Em sua gestão, ficou estabelecido que na maior parte das áreas da cidade uma incorporadora só conseguiria a aprovação da prefeitura para projetos imobiliários que fossem equivalentes a no máximo quatro vezes o tamanho do terreno. Isso quer dizer que em um terreno de 10.000 metros quadrados, por exemplo, na melhor das hipóteses poderia ser erguido um prédio de até 40.000 metros quadrados de área útil.

No início da década passada, a então prefeita Marta Suplicy (PT) foi além. O plano diretor aprovado criou várias restrições para que se pudesse construir até quatro vezes o tamanho do terreno. Na maioria da cidade, ficou estabelecido que esse limite seria de uma ou duas vezes. Para que esse patamar fosse ultrapassado, seria necessário comprar licenças da prefeitura – seja por meio de outorgas ou e em determinadas áreas através de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção).

Isso, por si só, já inviabilizou a construção de empreendimentos imobiliários com lucro em diversos terrenos da cidade. Mas atualmente o problema é bem maior. A prefeitura também estabeleceu que haveria um limite de outorgas e Cepacs que poderiam ser utilizados pelas incorporadoras. Na região da av. Faria Lima, não há mais Cepacs. Em diversos bairros, o limite de outorga também já foi esgotado (clique aqui e veja a lista dos principais).

"Os limites de construção estabelecidos para cada bairro foram estipulados em um momento ruim da economia e não refletem a atual demanda por imóveis", diz Cláudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (o sindicato das imobiliárias). Desde 2007, o plano diretor poderia ter sido revisto, mas o prefeito Gilberto Kassab (DEM) nunca conseguiu chegar a um acordo com a Câmara dos Vereadores para corrigir essa distorção. Outro erro que poderia ter sido corrigido é que o plano diretor da gestão Marta deixou alguns buracos negros na cidade. Há áreas que não fazem parte de nenhum zoneamento, como trechos da Vila Mariana. Nesses locais, nada pode ser construído.