Como alugar um imóvel sem fiador

Veja os prós e contras de caução, seguro-fiança, fundo de investimento e depósito adiantado

São Paulo – Não é por acaso que apenas metade dos contratos de aluguel em São Paulo tem o fiador como garantia de pagamento. Parece missão impossível encontrar alguém de confiança, da mesma cidade, que possa assumir esse compromisso. Mas não se desespere, há outras garantias previstas em lei.

Essa é uma forma de proteger o dono do imóvel se você não pagar o aluguel. Ela deve ser prevista em contrato e escolhida de comum acordo, segundo o consultor jurídico Vinícius Costa, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

É importante esclarecer que a garantia locatícia protege o locador de emergências que podem acontecer na vida do locatário, como a perda de um emprego, por exemplo. Ela não substitui a necessidade de comprovar renda de, no mínimo, três vezes o valor do aluguel para locar o imóvel.

Veja a seguir as alternativas ao fiador que servem como garantia para alugar um imóvel:

Caução

Além do aluguel todos os meses, você deposita uma valor equivalente a, no máximo, três vezes o valor do aluguel em uma poupança conjunta. Esse dinheiro é devolvido ao final do contrato, se você arcar com o seu compromisso todo mês.

Depois do fiador, essa é a garantia mais adotada em contratos de aluguel na capital paulista, segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). A vantagem dela é que você receberá esse dinheiro de volta, corrigido pelo rendimento da poupança. A desvantagem é que três aluguéis desembolsados de uma única vez podem pesar no bolso.

Além disso, há proprietários que excedem o estabelecido por lei e exigem um depósito caução equivalente a até seis aluguéis. “Há exageros praticados no mercado”, diz Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da Proteste Associação de Consumidores.

Em vez de um depósito em conta, a caução também pode ser um imóvel ou um carro registrado no nome do locatário, entregue como garantia se ele não pagar o aluguel.

Seguro-fiança

Você contrata um produto de uma seguradora e, em caso de uma eventualidade, ela arca com o aluguel no seu lugar. Como qualquer outro seguro, você paga por isso e não recebe o dinheiro de volta depois. 

Cada seguradora coloca o seu preço, mas, em geral, o custo varia entre uma e duas vezes e meia o valor do aluguel, segundo o site Tudo Sobre Seguros, da Escola Nacional de Seguros. O preço varia conforme a seguradora, a cobertura contratada e o perfil do locatário. “Vale fazer pesquisa de mercado antes de contratar o seguro”, recomenda Maria Inês, da Proteste.

Além de pagar o aluguel e as multas em atraso para o proproetário do imóvel, o seguro também pode cobrir pinturas, danos ao imóvel, condomínio e IPTU.

A vantagem do seguro-fiança é que ele costuma ser mais barato que a caução e você consegue parcelá-lo durante os meses de contrato. A desvantagem é que você paga e não recebe o dinheiro de volta.

Quem contrata o seguro é o locatário, por isso é ele que escolhe a seguradora. “A imobiliária e o proprietário não podem impor o produto que será contratado”, assegura Costa, da ABMH. O beneficiário do seguro, no entanto, é o dono do imóvel.

Para a apólice do seguro-fiança, o inquilino passa por uma análise de crédito, em que a seguradora confere se seu nome está em alguma lista de inadimplentes e se ele tem condições financeiras de arcar com o aluguel.

Essa costuma ser a forma de garantia preferida dos proprietários de imóveis, como ressalta a advogada Patricia Mendes, especialista em direito contratual e imobiliário e sócia do escritório PLKC Advogados. Há imobiliárias e locadores que não aceitam mais a caução como forma de garantia, pois alegam que um depósito de três meses de aluguel é pouco para cobrir a inadimplência dos inquilinos.

O site Quinto Andar, de imóveis para locar, não cobra à parte pelo seguro-fiança. Outros sites se propõem a cobrar menos pelo seguro-fiança e simular o preço da contratação instantaneamente, como o Fiança Fácil

Fundos de investimento e títulos de capitalização

Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. Nome complicado, não? Você pode ter essa garantia, prevista em lei, se tiver dinheiro aplicado em um fundo de investimento.

Se você não pagar o aluguel, o dono do imóvel pode pedir que as suas cotas do fundo suficientes para quitar a dívida sejam transferidas para o nome dele. O locador pode escolher se manterá o dinheiro aplicado ou se irá resgatar o valor, conforme as regras do fundo.

Essa é a forma de garantia menos comum, mas pode ser vantajosa para locatários e locadores interessados no universo de investimentos. Vale lembrar que há diferentes tipos de fundos, mais ou menos arriscados.

Da mesma forma que um fundo de investimento, existe a possibilidade de você adquirir um título de capitalização para servir como garantia no aluguel. Apesar dessa alternativa não ser prevista em lei, ela é oferecida pelas imobiliárias.

O valor do título é definido pelo inquilino e pelo locador. No entanto, diferente de um fundo de investimento, um título de capitalização não pode ser classificado como uma aplicação financeira e tem várias desvantagens. Entenda mais ao assistir esse vídeo.

Depósito de aluguel adiantado

Essa não é uma garantia locatícia prevista em lei, mas pode ser aceita por proprietários de imóveis, em raras situações. O inquilino simplesmente deposita um ou mais aluguéis adiantados na conta do locador.

Essa opção é muito vantajosa para locatários, mas pode ser arriscada para proprietários. O consultor jurídico da ABMH lembra que, se os dois entrarem de acordo, essa garantia deve estar explícita no contrato. Se o inquilino rescindir o contrato antes do prazo, não terá o dinheiro de volta.