Vai comprar? Imóveis já prontos são aposta do momento

Para quem tem dinheiro, pode ser um bom momento para comprar casas e apartamentos já prontos ou mesmo em construção. Só é necessário ter alguns cuidados.

São Paulo — 1- Estamos no fundo do poço ou os problemas do mercado imobiliário podem aumentar?

A recessão e o desemprego devem continuar prejudicando o mercado. O total de lançamentos caiu pela metade desde 2011, e a maioria das novas construções está ligada ao programa Minha Casa, Minha Vida, que conta com subsídios públicos. Além disso, o crédito continua escasso, e os juros, elevados. É pouco provável que empresas em dificuldade consigam sair do buraco num ambiente assim.

Para quem pretende comprar, porém, este é um bom momento: com a crise, incorporadoras e proprietários têm vendido imóveis com desconto.

A expectativa de especialistas no setor é que os preços voltem a subir, ainda que timidamente, a partir de 2017, com o início de recuperação da economia. Mas quem decidir comprar um imóvel na planta agora deve pesquisar a fundo a saúde financeira das empresas para saber quais têm condição de construir.

2- Que cuidados devo ter ao comprar um imóvel já pronto, novo ou usado?

A principal providência é verificar a matrícula do imóvel, disponível nos cartórios. A matrícula mostra se os registros estão regulares (o mais importante deles é o Habite-se, que permite que haja moradores no local) e se há qualquer tipo de pendência judicial — por exemplo, se o imóvel pode ser penhorado para pagar dívidas fiscais e trabalhistas.

“Se a matrícula estiver limpa, a chance de ser uma compra tranquila é de 99%”, diz o advogado Ivan Mercadante. Fora isso, é preciso solicitar à imobiliária que administra o prédio ou ao síndico certidões que mostrem se o antigo proprietário pagou o IPTU e as contas de água, luz e condomínio.

No caso de imóveis que tenham mais de 20 anos, os especialistas recomendam que seja feita uma vistoria por uma empresa especializada para detectar se há problemas nas redes elétrica e hidráulica.

3- Quero comprar um imóvel na planta. Como evitar armadilhas?

A primeira providência recomendada pelos especialistas é conferir o memorial de incorporação. Esse memorial é uma espécie de dossiê do empreendimento, que contém os detalhes do projeto, o material que deve ser usado na construção e também o registro em cartório, que é obrigatório.

Somente com esse registro é possível saber se o projeto de construção foi aprovado pela prefeitura — se não foi, o comprador não conseguirá ter a posse do imóvel quando ele ficar pronto.

O memorial também precisa conter certidões que informam que a incorporadora não está devendo impostos e ainda atestados de idoneidade fornecidos pelos bancos. “Isso não garante que a empresa terá dinheiro para terminar as obras, mas, pelo menos, indica se ela cumpre ou não suas obrigações”, diz Luciano Godoy, professor de direito na Fundação Getulio Vargas.

4- Comprar de uma grande construtora é mais seguro do que comprar de uma pequena?

Não. O que importa é a situação financeira da empresa. “Uma pequena incorporadora não é, necessariamente, mais frágil do que uma grande. Depende do modelo de negócios e da gestão”, diz Flávio Amary, presidente do Secovi, sindicato de empresas do setor imobiliário. De 2011 a 2012, foram as grandes incorporadoras que passaram por problemas.

Agora as empresas fechadas e de menor porte enfrentam dificuldade. Antes de comprar, os especialistas recomendam pesquisar a situação da empresa em serviços que reúnem reclamações de consumidores (como Procon e Reclame Aqui) e seu resultado financeiro.

No caso das companhias fechadas, que não publicam balanço, é possível buscar certidões que mostrem se têm dívidas trabalhistas ou débitos protestados.

5- É importante que a empresa siga as novas regras do mercado imobiliário de 2004?

Sim. Isso está informado no memorial de incorporação. A principal regra é o patrimônio de afetação. As empresas que decidem adotar esse mecanismo separam a contabilidade do empreendimento em construção do resto de seu balanço.

Assim, as prestações pagas pelos compradores vão direto para o caixa do empreendimento, e não para o da empresa. “Ainda assim, é importante checar a saúde financeira da incorporadora, que também precisará injetar recursos na construção”, afirma o advogado Luciano Mollica, sócio do escritório Bicalho e Mollica.

6- A obra está atrasada e estou desconfiado. Posso parar de pagar?

Pode, mas não deve. Se parar de pagar as parcelas devidas, o comprador fica inadimplente: poderá ter seu nome incluído em cadastros de devedores, ser cobrado judicialmente e, se a obra continuar atrasada ou for interrompida por culpa da construtora, terá mais dificuldade na hora de pleitear uma indenização nos tribunais.

A melhor opção, segundo os especialistas, é solicitar a um juiz a interrupção dos pagamentos ou o depósito dos valores em juízo — mas o juiz deve concordar com isso apenas se houver um motivo convincente: por exemplo, a paralisação injustificada das obras por um período longo.

Entrar na Justiça, porém, sai caro: somente as custas do processo variam de 2% a 4% do valor do imóvel. “A alegação de muitos compradores faz sentido: se a empresa não está cumprindo a parte dela, por que tenho de cumprir a minha?”, diz Godoy, da FGV. “Mas é preciso ter o aval do juiz para fazer isso.”

7- Posso desistir da compra e devolver o imóvel?

Sim. Essa opção está prevista no contrato assinado com a incorporadora. Não existe uma regra que regule os distratos (como são chamadas as desistências no mercado imobiliário). O Código de Defesa do Consumidor diz apenas que um comprador precisa receber algum dinheiro de volta quando devolve um bem, mas não estabelece quanto.

As incorporadoras, em geral, concordam em devolver a metade do que o comprador já pagou. É possível tentar negociar uma condição melhor diretamente com a companhia ou então levar o caso para a Justiça. Segundo advogados especializados nesse tipo de processo, os juízes têm determinado que as incorporadoras devolvam de 75% a 90% do que já foi pago, em valores corrigidos pela in­flação.

Mas há casos de empresas que tiveram de reembolsar 100%, com correção pelo CDI (juros de mercado). É preciso descontar, claro, as custas do processo, de 1% do valor em disputa, além dos ­honorários dos advogados.

8- A obra parou ou está muito atrasada. O que faço?

O prazo de entrega precisa estar especificado no contrato firmado entre o comprador e a incorporadora. A maioria dos contratos prevê uma tolerância de 180 dias, ou seja, se a entrega for feita seis meses depois do combinado, a empresa não precisa pagar multa.

Se esse prazo vencer e o imóvel ainda não estiver pronto, é importante entender o que está acontecendo: uma greve no serviço público pode atrasar os registros obrigatórios, o que impede a entrega, e o mau tempo pode atrapalhar determinadas etapas da construção. Nesses casos, os especialistas recomendam que o comprador espere mais um pouco.

Mas, se o atraso ou a paralisação da obra for culpa da incorporadora, o indicado é pedir indenização na Justiça. “Nos tribunais, tem sido comum obter um ressarcimento de até 0,6% do valor do imóvel por mês de atraso”, diz o advogado Marcelo Tapai. Os compradores também podem pedir que o juiz autorize trocar a construtora e, assim, continuar as obras do empreendimento.

9- A construtora faliu. E agora?

Quando a contabilidade do empreendimento é separada da contabilidade da empresa (ou seja, quando há patrimônio de afetação), os compradores podem convocar uma assembleia para decidir em conjunto o que fazer com o imóvel: as opções mais comuns são contratar outra construtora para terminar o projeto ou vendê-lo e dividir o dinheiro.

Se a empresa não adotar o patrimônio de afetação, os compradores podem tentar continuar as obras, mas isso precisa ser aprovado pela Justiça, em processos que podem levar anos.

Se o juiz não aprovar a retomada das obras, os proprietários somente recebem algo de volta depois que os bens apreendidos da empresa falida e, eventualmente, de seus controladores forem vendidos e o dinheiro for dividido entre os credores — os trabalhistas têm preferência e há o risco de não sobrar nada para os clientes.

10- Posso acabar comprando um imóvel que já foi vendido para outra pessoa?

É raro, mas pode acontecer se a empresa decidir enganar os compradores e o imóvel não for registrado corretamente no cartório. Ao comprar, os advogados recomendam que o consumidor registre, em cartório, um documento chamado “compromisso de compra e venda”, que fica vinculado à matrícula do imóvel e mostra que ele já tem dono.

Isso evita que outras pessoas comprem o mesmo imóvel. Para quem descobriu que não é o único dono, a saída é entrar na Justiça. “Se confirmado, isso é crime de estelionato”, afirma Leandro Mello, sócio do escritório Braga, Nascimento e Zilio.