Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) chamam a atenção do mercado nos últimos meses. Além de apresentarem uma ótima rentabilidade, há um aumento de ofertas desses fundos que fazem frente a forte demanda dos investidores. Algumas características desses fundos podem explicar o sucesso:

1- A possibilidade de possuir uma pequena fração de um empreendimento ou de um título de crédito imobiliário que estaria fora do alcance do pequeno investidor para uma compra direta.

2- A isenção de IR e IOF para as distribuições de rendimentos que os imóveis/títulos geram, lembrando que há IR de 20% no caso de ganho de capital pela venda das cotas.

3- Custos mais baixos para a negociação de cotas do fundo em comparação aos custos da negociação direta com imóveis.

4- A liquidez muito maior, pois as cotas são negociadas em bolsa, ou seja, o investidor pode entrar ou sair do mercado rapidamente.

5- O bom momento que o mercado imobiliário atravessa nos últimos anos, com uma forte valorização dos imóveis.

6- Geralmente os fundos apresentam um perfil mais interessante de locatários, geralmente grandes empresas, com contratos de longo prazo e reajustes de aluguel acima da inflação.

7- A possibilidade de diversificação dos investimentos imobiliários num mesmo fundo, pois há a possibilidade de compra de diferentes imóveis e títulos imobiliários, diminuindo o risco de inadimplência.

8- O pagamento mensal de rendimentos.

Por conta dessas características temos um produto que deve ser pelo menos avaliado para fazer parte de uma carteira de investimentos, lembrando sempre que existem riscos envolvidos, como por exemplo a inadimplência do locador ou do devedor dos títulos imobiliários que fazem parte da carteira do fundo, a flutuação do preço das cotas, que podem sofrer uma desvalorização siginificativa dependendo das condições do mercado imobiliário ou da economia em geral (uma crise pode aumentar a taxa de vacância ou gerar a diminuição do aluguel pago). Já existem alguns casos de fundos que tiveram os rendimentos mensais cortados por atraso na entrega de obras ou pelo não pagamento do aluguel por parte do locatário. Esse risco aumento nos fundos que tem apenas um imóvel ou um locatário. De qualquer forma, especialmente pela isenção do IR e pelo valor alto dos rendimentos pagos associado a um cenário global de baixa de juros, eles oferecem uma relação interessante de risco x potencial de ganho.

Mas e para o trader, será que é possível utilizar os fundos como instrumento de operações de curto prazo? Creio que sim. Fiz estudos nos gráficos desses papéis, através de uma seleção daqueles que apresentam melhor liquidez. Para que a Análise Técnica seja possível em qualquer mercado, ele precisa apresentar duas características básicas: alta liquidez e livre negociação. Essas premissas são apresentadas pelos fundos imobiliários mais negociados do mercado brasileiro. Fazem parte dessa lista os seguintes fundos:

AEFI11
BBFI11B
BBRC11
XPGA11
FVPQ11
ONEF11
FFCI11
NSLU11B
KNRI11
HTMX11B
FLRP11B
FEXC11B
CNES11B
BBVJ11
BCFF11B
BRCR11B

Como essas cotas são negociadas livremente na bolsa, a variação de preço representará a mudança de expectativa dos players ao longo do tempo, assim como acontece com os outros mercados que operamos, como as ações, opções, futuros e moedas.

Para dar um exemplo utilizarei o gráfico do fundo XP Gaia (XPGA11), lançado em dezembro do ano passado. Apesar do pequeno histórico, o fundo apresenta uma boa liquidez (600 milhões de reais/dia) e uma série de padrões conhecidos pela Análise Técnica.

Após o lançamento o mercado andou numa congestão por volta de R$ 98,00 para em seguida iniciar uma tendência de baixa, com a respectiva LTB. O candle do dia 15/02 marcou o fundo histórico em R$ 92,00 com uma barra de força. Após essa barra houve uma pequena congestão e rompimento de um pivot de alta em 07/03 com outro candle de força. Em 14/03 o mercado rompeu a resistência histórica e fez belo rally até o topo em R$ 108,00. Esse topo foi marcado por uma shooting star com uma longa sombra superior, um clássico sinal de esgotamente quanto ocorre após uma alta. O sinal foi seguido por uma queda até R$ 100,00. O movimento positivo foi sinalizado pela barra de força do dia 19/04. Nos últimos candles o mercado testa a zona de R$ 108,00 como resistência. Fica estabelecida uma tendência de alta com suporte agora em R$ 100,00.

Percebi um detalhe importante nesse gráfico e outros gráficos. É importanto utlizar o gráfico não ajustado pelos rendimentos, pois como a distribuição é mensal, os suportes e resistências gerados nos gráficos são perdidos.

É muito bom poder contar com um novo mercado operável como o de Fundos Imobiliários. Além da AT poder sinalizar os melhores momentos para os trades, é possível utilizar uma eventual virada na tendência de alta desse mercado para antecipar o final do longo ciclo de alta no preço dos imóveis brasileiros em curso no momento, apesar de ainda não haver nos gráficos qualquer sinal nesse sentido.

Situação do IBOV

O mercado segue congestionado no curtíssimo prazo, dentro de uma clara tendência de baixa no gráfico diário. Por enquanto o suporte de 61300 resistiu ao ataque dos vendedores, com uma série de candles com sombras inferiores aparecendo nesse patamar. A perda do mesmo seria um sinal negativo e poderia levar o mercado para o próximo suportão nos 60 mil pontos. A resistência imediata fica na zona de 63300 e apenas o rompimento sinalizaria uma mudança na tendência baixista em vigência.

Muitos pregões com baixo volume sugerem falta de força compradora/vendedora para produir movimentos mais direcionais. Nesse cenário os swing-trades são prejudicados. Por outro lado, o mercado tem oferecido um bom cenário para as operações de day-trade.