São Paulo – Um dos alertas mais recentes de Robert Shiller (um dos ganhadores de hoje do prêmio Nobel de economia) para o Brasil é o de uma bolha imobiliária – tema que o professor de Yale domina. Para quatro analistas consultados por EXAME.com, não há bolha imobiliária no radar e a explicação para as dificuldades das empresas do setor estaria mais nelas mesmas do que no cenário externo.

No primeiro semestre deste ano, das 20 construtoras e incorporadoras listadas na Bolsa relacionadas pela consultoria Economática, sete apresentaram prejuízo na primeira metade do ano e cinco viram seu lucro cair em relação ao mesmo período do ano passado. Por enquanto, o Índice Imobiliário (IMOB) tem o pior desempenho entre os índices setoriais da Bovespa em 2013.

Mas o desempenho tortuoso não estaria, necessariamente, ligado a uma bolha. “Os níveis atuais de preço, no mercado imobiliário, não condizem com a evolução da renda, isso sinaliza um excesso de valorização nos preços de imóveis, mas para chamar de bolha, estamos longe”, afirmou Marcelo Torto, analista da Ativa Corretora. Apesar de o crédito imobiliário ter crescido 37% entre janeiro e julho, no Brasil, a representatividade dele em relação ao PIB é de 7,5%.

Os preços no mercado imobiliário no Brasil mudaram nos últimos anos. O “reajuste” dos últimos cinco anos, como os analistas falam, reflete um mercado estagnado por muito tempo e uma conjunção de fatores, como o crescimento da renda da população e o déficit habitacional.

No final de 2009 e começo de 2010, algumas construtoras estavam com o caixa robusto em decorrência das ofertas públicas de ações em 2007 – ano em que o setor dominou os IPOS. Com dinheiro e incentivos do governo, foram realizados muitos lançamentos e com eles, em alguns casos, vieram os problemas.

“A partir de 2008, com capital estrangeiro, muitas construtoras tiveram grandes aportes de capital e começaram a investir sem bom direcionamento”, afirmou Marcelo Torto. Esse ciclo de investimentos está se encerrando agora, mas mesmo assim, o atual cenário para as construtoras é negativo, para o analista. De acordo com a Ativa, as empresas que estão se saindo melhor são as que não tiveram grandes aportes de capital no passado e um crescimento desordenado – mas a corretora não tem nenhuma recomendação de compra entre as construtoras.

“Execução é um fator estratégico. Muitas construtoras estão, até hoje, entregando prejuízo. Ainda é a execução que separa o joio do trigo no setor”, afirmou Felipe Silveira, analista da Coinvalores. Entre as recomendações de compra da Coinvalores estão Eztec, JHSF e Even. A Coinvalores não recomenda exposição aos papéis da Gafisa e PDG “mais por não conseguirmos ver se a estratégia adotada a partir do ano passado é vencedora ou não”, disse Silveira.

Para Wesley Bernabé, analista do BB Investimentos, o que diferencia as empresas do setor que estão na bolsa hoje é a geração de caixa. “Hoje, com o mercado desacelerado, os investidores veem quem passou do nível de endividamento. Companhias que já geram caixa ou tem mais expectativa de gerar caixa no curto prazo são beneficiadas em relação às que ainda lutam com o endividamento”, afirmou Bernabé, citando, no segundo grupo, Rossi, PDG e Brookfield. O BB Investimentos vê com bons olhos MRV, Cyrela e Eztec.

“O grande problema é que o boom dos preços me parece que já passou”, disse Pedro Galdi, estrategista-chefe da SLW Corretora. Para Galdi, o excesso de novos empreendimentos, associado ao maior volume de imóveis usados sendo vendidos, interrompe o eventual ajuste de preços, mas os preços tendem a se reajustar. “A bolha não vai estourar, se assim podemos dizer, mas os preços tendem a se ajustar a maior oferta de imóveis para baixo”, afirmou.

Para Bernabé, rumores sobre uma possível bolha imobiliária não afastam investidores – mas o endividamento e boatos sobre o cenário macroeconômico doméstico um pouco fragilizado podem impactar. Para Silveira, o mercado imobiliário tem retomado antes da economia. “As vendas tem sido fortes esse ano e as construtoras tem voltado a crescer, até porque o crédito imobiliário tem sido um foco de crescimento dos bancos. Para as construtoras, a questão é olhar o próprio umbigo e saber até onde pode crescer”, afirmou. 

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